按揭一词流传广，但内涵语焉不详；法律人条件反射般将之与抵押牵连，或与“权利质押”挂钩。 期房按揭与权利质押貌似风马牛不相及，但剖析期房按揭的步骤，倒可推理出法律关系的注入点，在房产交易中环节或手续的变动，会触动某些基础法律关系的变化。 在预售商品房竣工验收合格并交付给预购人前，预购人并不拥有所有权，只能以对开发商的合同请求权（房屋期待权）向银行设定担保；银行会要求预购人提供保险，并要求开发商提供阶段性保证，该保证阶段至预售商品房竣工验收合格并交付给预购人为止；房屋交付后，开发商须协助预购人办理产权证，并协助银行设定该房屋的他项权，同时其阶段性保证义务解除。 在房屋交付前，预购人以期待权为担保物设立按揭，以该房屋的交付请求权设定债权质押，并将该种质押纳入到《担保法》第75条第（四）项的兜底条款（依法可以质押的其他权利）；如《担保法》若干问题解释第97条“以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照担保法第七十五条第（四）项的规定处理”；但须注意，能纳入该类权利往往须有明文规定。 依权利质押观点处理商品房按揭，银行取得的只是对债权的权利，保护力度过于微弱；立足于债权人角度，权利质押的定性不如抵押，至于抵押的法定条件，不赘述。 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：“”以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定有效”，逻辑上相似于期房按揭，但只是法理上同感而已，不足为凭，不能以此推定按揭是传统意义上的抵押担保。 英美法按揭制度，英美按揭要求移转权利，在按揭人清偿债务后，将该权利交换给按揭人，在按揭人不履行债务时，按揭权人即可确定取得标的物的所有权（类同“让与担保”制度）。 我国的按揭适用得方式并不等同于理论上的英美法按揭制度。首先，并不要求特定财产权利转移（包括不限于所有权）。银行仅要求将生效的《商品房预售合同》、首付款收据、保险单、抵押证明登记（注：行业许可并认同此类抵押登记，交易习惯所致或所需）或者现房的房屋产权证明、房屋他项权利等证书交由银行保管，而非要求将相关权利转移至银行名下（注：银行更多是从交易层面限制风险，而非法理上控制） 其次，若预购人不履行债务，银行应根据按揭合同中回购条款的约定，要求开放商购回按揭标的，以回购款清偿预购人未偿还债务，或以诉讼之力，行使担保权利。 个人认为，此思维关键点在于开发商的保证条款及回购条款的设计，模仿抵押担保，突破抵押担保，用契约的合意性及灵活性，加之市场运作程序，令商品房按揭别具一格。 赫少华律师 上海市德尚律师事务所
附件：按揭购房步骤 　
第一步：借款人在办理贷款前，请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行　　
第二步：开发商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章　　
第三步：贷款银行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批　　
第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款　　
第五步：国土局产权登记和公证部门：办理房产产权抵押登记手续　　
第六步：通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行　　
第七步：通知借款人领回借款合同、借据、保险单　　
第八步：贷款行信贷员将贷款档案归档 办理按揭贷款时您需要提供相关资料给银行：身份证明、收入证明、购房合同、借款合同(如果非本地人按揭买房还需提供持有本地户口的担保人身份证明、收入证明)即可。银行需要对开发商的相关手续及借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批，审批通过后，贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款，贷款发放后，开发商返还购房者合同。按揭手续最好自己办理。