说说商品房买卖中的法律规定
1、甲有一套单位集资房，想出售，请问：所签《房屋买卖合同》是否适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》？
答：最高院的此司法解释的适用范围是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即交易主体一方是开发商，通俗说是一手房。像单位集资房、房改房、经济适用房等受国家政策调整，并且签订主体一方不是开发商，通俗说是二手房，不适用此司法解释。
2、甲开发商将没有取得商品房预售许可证的房屋进行出售，请问：合同的效力？
答：在未取得预售许可证的情况下，开发商与购房人签定的合同应被认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
3、甲看到乙开放商的售楼广告中有游泳池、幼儿园，并且标明的位置具体确定，于是决定购买。待甲实际入住后，发现游泳池、幼儿园是子虚乌有，请问：乙是否对此承担违约责任？
答：应承担违约责任。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
4、甲购房者与乙开放商签订了《商品房认购协议书》，并将房款给付了开发商，后起纠纷。请问：甲乙之间签订的认购协议书是否构成商品房买卖合同？
答：如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
5、甲开发商将一套商品房出售给乙后，又将此房出售给丙，并办理了房屋过户手续，请问：乙的权益如何得到保护？
答：乙可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
6、甲开发商为缓解资金压力，将所建楼盘进行了抵押，后又将其中几套进行出卖，请问：商品房买卖合同的法律后果是什么？
答：商品房买卖合同无效。甲故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致买卖合同无效。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
7、甲开发商与乙购房者在签订的商品房买卖合同中约定，面积误差比绝对值在6%以内，按合同约定的价格据实结算，请问：这种约定是否有效？
答：有效。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。
8、甲开发商与乙签订商品房买卖合同，在房产证未办到乙名下之前，乙接到甲交付房屋的通知，未及时接收，请问：此房屋毁损、灭失的风险应由谁承担？
答：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
9、开发商预期交付房屋，如何承担违约责任？
答：如在商品房买卖合同中有约定，从约定。如没有约定，开发商逾期交付使用房屋的，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
10、因开发商的原因，购房人无法在一定期限内办理产权证书的，开发商如何承担违约责任？
答：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
