【案情】

李某的妻子王某在外地工作，较长时间不在家中居住，两人婚后购置了两套房屋。2008年10月初，李某认为市场房价较高即在未告知王某情况下将其中一套住房出卖给朋友张某，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证。双方签订合同后张某付清了全部购房款，李某将房屋所有权证交给张某，张某搬入该房屋居住。一个星期后张某和李某到房地产交易中心办理过户手续时遭到拒绝，王某回来后也表示反对李某出卖房屋。张某遂诉至法院要求确认房屋买卖合同有效。

【分歧】

李某未经妻子王某同意出卖房屋的合同是否有效？

第一种观点认为，李某出卖的房屋是李某与王某的共同财产，两人具有共同的处分权，李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。

第二种观点认为，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，张某有理由相信李某有处分权，该买卖合同有效。

【管析】

笔者同意第一种意见，其理由如下。

1.李某未经妻子王某的同意出售共有房产侵犯了房产共有人王某的财产权利，该合同应当认定为无效。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：有共同共有关系存续期间，部分共有人人擅自处分共有财产的，一般认为无效。

2.本案不应适用善意取得制度。所谓善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人或无完整财产处分权人在不法将财产转让给第三人后，如果受让人在取得该财产时是出于善意，就依法取得该财产的所有权，原财产所有权人或者其他共有人不得要求受让人返还财产的制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这是我国法律第一次正式承认善意取得制度，并对适用善意取得制度的条件进行了规定。

本案中，首先，李某与张某系朋友关系，从通常的情况下来看，张某理应当知道李某是已婚的，如果在已婚的情况下，仅仅凭签合同时出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，就认定张某有理由相信李某具有处分权是不够的，在夫妻关系存续期间，不管房屋产权是否登记在夫妻双方名下，都应当首先推定该房屋为夫妻共同财产。所以本案不能认定张某签合同时已尽审查义务，其为买卖合同中的善意且无过失的相对人。其次，本案买卖所涉的房屋属于法律规定应当进行登记的不动产，而正因为本案房屋为夫妻共同财产，才导致房产部门对张某主张的过户登记遭拒绝，这也是法律对于类似大宗不动产物权进行保护的体现。综上，本案张某不能认定其签订合同时已尽审查义务且具有善意无过失，而且该房屋没有进行过户登记，本案李某与张某签订的合同应当认定为无效合同。

作者：吉水县人民法院 彭箭