【案情】
2010年2月15日，徐某将自建的房屋以人民币10万元出售给张某，双方签订了房屋买卖协议。张某按合同约定于签订合同之日付房款5万元给徐某，按双方约定余款5万元待办理房屋产权之日一次付清。徐某按合同约定，于收到张某5万元之日，将房屋腾交给了张某。2月16日，张某将部分家具搬入该房屋，但未居住。2月18日深夜，一辆汽车将该房屋部分撞倒后逃离现场，经有关部门鉴定，损失为20000元。对此意外损失的承担，张某与徐某发生了争执。故张某诉至法院。

【分歧】

本案涉及房屋作为买卖合同标的物毁损、灭失的风险责任由谁承担？

第一种意见认为，徐某与张某所订房屋买卖合同已经成立，徐某已交付了房屋给张某，张某已实际占有、使用了该房。根据《合同法》第一百四十二条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”故该房屋在买卖中发生的风险责任应由买主张某承担。

第二种意见认为，徐某与张某在房屋买卖过程中发生的风险，由于双方没有办理房屋产权过户登记手续，尽管已交付了房屋和部分房款，不发生物权变动，产权仍属于徐某。所以风险责任应由卖主徐某承担。

【管析】

笔者同意第二种意见。

在房屋买卖过程中，只有取得房屋所有权证，才取得房屋所有权。房屋产权证，是房屋所有权的法定凭证。在本案中，徐某与张某并没有在房屋所在地的房管机关办理产权过户登记手续，房屋的产权仍由徐某持有。而且双方约定“余款5万元待办理房屋产权之日一次付清”，这就附加了一个条件，只有办理了产权证，余款5万元才付清，否则，就可以不付房款，房屋产权仍属徐某所有。根据《房地产管理法》第61条第3款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。”

可见，房屋买卖以权属登记(包括房屋产权登记和土地使用权登记)为要件，所以权属登记之时为房屋所有权转移之时。办理权属登记后买受人享有房屋所有权，即使并未交付房屋，买受人也承担风险责任；办理权属登记之前出卖人享有房屋的所有权，这时房屋即使已交付给买受人占有，风险责任仍由出卖人承担。所以风险责任应由卖主徐某承担。




作者：永丰县人民法院 聂永江