【案情】
2006年8月6日原告与被告签订了一份《酒店租赁合同》。合同约定：原告将自己的房屋租赁给被告廖某作酒店，租赁期限为五年，每年租金92000元，未经出租方同意而中途退租则须按合同总租金数额的50%承担违约责任等。合同签订后，被告把酒店给妹夫张某和弟弟廖某经营。2008年因酒店实际经营者身体患病（廖某患精神分裂症，张某患有糠尿病）、南方冰冻雪灾、四川地震等原因，无力继续经营下去。被告于2008年7月13日带着有意承包人到原告家中商谈转租事宜，原告对转租事宜不予认可。被告当即提出终止履行合同。同年7月22日被告再次以书面形式，寄邮政快件给原告，通知原告终止履行合同，并于2008年8月5日将租赁房屋钥匙邮寄给原告。诉讼中原告请求终止合同，要求被告支付租金至合同终止之日，支付延期支付租金的滞纳金，承担违约金（按合同总租金的50%计算）。被告请求减少违约金。

【观点】

租赁合同中违约金设定过高是否可以变更的问题形成了两种意见：

第一种观点：违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金是债的担保的一种，也是对违约的一种经济制裁。本案中合同是双方当事人意思的真实表示且也约定好了违约金的数额，被告违反了合同约定故应该按照合同的约定支付违约金即按合同总租金数额的50%承担违约责任。

第二种观点：被告廖某提出终止履行合同，只是由于意外因素引起，并无恶意，且2008年8月6日以前的租金已付清。因此原告要求被告按照合同约定支付违约金，明显偏高。违约金虽然具有惩罚的性质，但是在本质上，主要目的是为了补偿因违约造成的损失。根据公平原则，可适当考虑违约金设定过高而进行变更。

【管析】

我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。违约金应该按照相对方的实际损失情况进行给付。同时 《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”只有约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，才有适用该条的余地。本案中的违约金属于约定性质的违约金。

该案中合同依法成立，受法律保护。但被告在履行合同过程中，因实际经营者身体及地震、冰冻雪灾等自然灾害原因，无力继续履行合同，且被告于履行期限届满之前已口头和书面通知了原告，原告未予答复，致使被告寄回钥匙。该案中，原告也请求终止履行合同。对终止履行合同，被告应负一定的违约责任。原告收到被告终止履行合同的通知后，既不答复，也未采取措施防止损失的扩大。根据公平原则，可适当考虑违约金设定过高而进行变更。

作者：井冈山市人民法院 王堃