[案情]友谊大厦系某商业公司建造，大楼一、二楼原系该公司办公用房，三至六楼系职工房改房（业主已全部取得所有权证），后该公司将办公房出卖给某广告公司，广告公司搬进后，因装修对大楼顶梁柱破坏，致使楼上居民户楼层渗水。为此，楼上所有居民户将广告公司诉之法院，要求广告公司赔偿损失，对大楼进行修理、恢复原状。
[分歧]有两种意见：

第一种意见认为：应该驳回原告的诉讼请求。理由是广告公司是对自己所属办公区部分进行装修，是对自己物权的处置，故不承担责任。

第二种意见认为：根据我国物权法的规定，广告公司行使权利不得危及整个建筑物的安全，不得危害其他业主的合法权益，故应支持原告的诉讼请求。

[管析]笔者同意第二种意见。根据我国理论界和司法实践通说，房屋等建筑部分分为业主专有部分、共有部分（部分共有、共同共有）。业主系依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有的人，或虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人。专有部分是指具有构造和利用上的独立性，并能登记成为单个业主所有权标的物的建筑内的住宅、经营性用房等房屋或特定空间。共有部分是指建筑区域内的建设用地使用权、专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施；专有部分以外的建筑部分包括内、外墙面、墙顶平台、楼梯、过道等必须为业主共有部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主部分除外。部分共有，系单个建筑物单元内所有业主共有，如楼梯、过道、顶梁柱等。共同共有系属社区内所有业主共有，如社区内的公共场所、公用设施、物业服务用房等。

我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得危害其他业主的合法权益”。同时七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”。故广告公司对其专有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利，但广告公司行使室内装修权利时不得破坏顶粱柱的共有部分，而危及大楼的安全，从而危害楼上业主的合法权益，法院也因此认定广告公司侵犯了大厦所有居民户的物权。同时法院根据《物权法》第三十六条：“造成不动产或动产损害的，权利人可以请求修理、重作、更换或恢复原状”；第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其承担其他民事责任”的规定，作出判决：广告公司赔偿楼上业主因楼面渗水而造成的损失，同时责令广告公司对大楼进行修理、加固。

作者：信州区人民法院　赵建荣