当前楼市新政下的二手房买方如何维权
2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，实行更为严格的差别化住房信贷政策。首付款比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制。
4月22日，住建委发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》其中规定：已购买经适房的家庭，如再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者办理经转商手续。
4月30日，北京政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》规定暂停发放第三套房贷款；同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
同日，北京市住房和城乡建设委员会办公室发布《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知其中规定》表示严格执行同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房的政策。
5月26日住建委、人民银行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》取消异地购房限制，明确“认房不认贷”的二套房认定标准
在短短的时间内，如此密集的政策连续出台，让二手房买卖双方特别是买方措手不及。一时间各地陷入退房的高潮。
楼市出台新政后的退房情况大约分为以下几种情况：
继新版国十条出台之后，2010年4月30日，北京市政府出台《北京市人民政府贯彻落实国务院<关于坚决遏制部分城市房价过快上涨>文件的通知》
一、 买方可能因为首付款比例提高、贷款不能、
或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。那么因为政府发布的新政策导致买卖双方订立的合同无法履行或继续履行将对一方当事人显示公平的情况，北京市房产纠纷专家张仁藏律师认为：买方可以“情势变更”为由，起诉到法院，要求解除合同，返还购房款。 “情势变更”，是指合同有效成立之后、履行完毕之前，出现不可归责于双方当事人的客观变化，如仍然继续履行合同会导致对一方当事人显示公平或者合同无法继续履行，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。
适用“情势变更”原则需符合以下几个条件：
1、从时间上看，客观情况发生变化必须是在合同成立以后合同尚未履行完毕之前。
2、从合同双方的注意义务上看：发生变化的客观情况必须是双方当事人无法预见到的。
3、从程度上看，客观情况的变化必须是“重大变化”，如贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不算很大，也不能适用此条，只有对买方的履约能力造出重大影响的情况下才能适用情势变更原则。
4、从性质上看，客观情况的变化不属于不可抗力或者商业风险。
不可抗力主要是指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如 ：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。商业风险是指商业活动本身所存在的，理应由订约双方当事人所承担的风险，比如签订房屋买卖合同后房价的涨跌。国家出台楼市新政显然不属于不可抗力，也不属于商业风险。
5、从法律后果上看，如果继续履行合同则对一方当事人显示公平或根本无法实现缔约目的。如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平，则可主张适用情势变更原则。
6、适用情势变更原则，一般情况下需要报高院审核。
张仁藏律师提醒：存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”则此种情况不得使用情势变更原则。
其二是买家主动违约,他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期,宁愿损失定金或承担相应违约责任。
其三是买方被动违约，比如买方只有先将自己的房产出卖于第三人，才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同，由于第三人主动违约或者其他原因（如不可抗力、情势变更等）而导致自己的房屋未能如期出售，进而导致买方不能如期履行合同或者无法履行合同。
而通常在存量房买卖合同中约定任何一方违约而导致合同不能履行时，应由违约方赔偿守约方房屋交易总价款的20%，在买方违约的情况下，如果卖方主张买方承担合同总价20%的违约责任，北京房产纠纷专家张仁藏律师认为：则买方可要求申请法院酌情降低违约金。在二手房买方违约导致合同履行不能的案件中，法院应采纳买方要求酌情降低违约金的请求，在裁判违约方的违约责任的时候，法院应综合考虑诸多因素比如： 1、作为守约方的实际损失；2、存量房屋买卖合同的履行程度；3、违约方的主观过错程度；4、守约方的预期利益；5、诚信信用原则和公平原则等等。 买方律师应该依据以上几个要素说服法官从有利于买方的角度去审理，那么违约金数额将会大大降低。
