因双方无法协商一致解除协议，不适用定金罚则
案例：
2010年4月19日，胡某将其位于北京市昌平区北环里小区的一套房屋出售给朱某，当日，双方签订了订购协议书，约定合同购房款总价100万元，朱某于订购协议书签订之日向胡某交付定金2万元，双方应于2010年4月30日签订正式的房屋买卖合同，若因胡某原因违约的，胡某应当双倍返还定金，若因朱某原因违约的，朱某无权要回定金。但双方未就订立房屋买卖合同的其他条款作出约定。后双方在协商订立正式房屋买卖合同过程中，因双方无法就房屋交付时间、购房款支付时间、房屋过户时间、原房屋内户口迁出等事项达成一致意见，未能签订正式的房屋买卖合同。2010年5月20日，朱某以胡某违约为由，起诉法院要求胡某双倍返还定金。

律师评析：
本案是一起典型的因订购协议引发的房屋买卖合同纠纷。订购协议或认购书，一般在商品房买卖合同中比较常见，但随着近年来二手房价格的波动和调控政策的频出，在二手房买卖中，越来越多的当事人，为了及时抓住合适的购房机会，往往也通过先行订立订购协议的方式，在订购协议中约定定金责任，以促使将来卖房人或买房人能够与自己订立正式的房屋买卖合同。
但在房屋买卖的实践中，往往由于双方当事人在订购协议中，未就具体的事项进行约定，以至于在正式订立房屋买卖合同时，双方无法就未协商的具体事宜达成一致意见，导致正式的房屋买卖合同无法签订。在订购协议仅约定双方应于某时间订立正式房屋买卖合同，而未在订购协议中就具体内容作出约定时，此时，订购协议的效力仅限于固定双方的交易机会，并在条件成熟时签订房屋买卖合同，但正式房屋买卖合同的具体内容，仍需要双方进一步协商来确定的。若买卖双方均已依据诚信原则进行了协商，但仍无法就正式房屋买卖合同的具体条款达成协议的，此时就无法将不能签订正式房屋买卖合同的原因，归责于一方当事人，就不能适用定金罚则。因为定金罚则适用的前提是一方当事人存在违约行为且造成合同目的无法实现，即根本违约，而双方无法就具体条款内容达成一致意见，并不能简单的归责于一方当事人，因此，不具备适用定金罚则的条件，不能按照定金罚则来处理。
但若订购协议，对房屋买卖的位置、价款、过户时间、付款时间等内容已作出明确约定的，那么此时，订购协议就具有了房屋买卖合同的实质性内容，买方或卖方就可以要求对方按照订购协议来履行，若一方不履行订购协议的约定，另一方当事人是可以要求对方承担违约责任的，并且对于双方未达成一致意见的事项，也可以通过进一步协商或按照交易习惯等来确定。
具体本案而言，由于双方在订购协议中，未就房屋买卖的具体事宜进行约定，且双方在协商订立正式房屋买卖合同的过程中，也无法就具体事项达成一致意见，买卖双方在本案中，均无恶意违约或根本违约行为的存在，所以，本案不应适用定金罚则。最终法院判决解除胡某与朱某签订的订购协议，胡某返还朱某定金2万元，双方互不承担违约责任。

律师建议：
建议房屋买卖双方在订立订购协议时，应尽量将涉及到房屋买卖的重要事宜，比如：房屋位置、价款、价款支付方式、房屋交付时间、过户时间等作出明确约定，并约定应作为订立正式房屋买卖合同的内容。这样一旦双方因其他原因，无法达成正式房屋买卖合同时，当事人可以将订购协议视为房屋买卖合同，来要求对方直接按照订购协议的约定来履行，以保护自己的合法权益。