安阳律师作客安阳电台谈物权纠纷之民用住宅改商用纠纷
整理河南地利律师事务所副主任李立峰
主持人：首先感谢各位听众收听我们的《社会与法》栏目，今天我们请到河南地利律师事务所副主任李立峰律师）来为我们探讨和分析《物权法》中民用住宅改商用相邻关系纠纷方面的法律知识。
主持人：首先我们进入今天的案例。
案例：在2003年胡女士在安阳市殷都区某小区购置了住房一套，在2004年某通信集团公司也在该小区购置了一套房产，该房产正好位于某女士的楼下，从2004年某通信集团公司开始到2010年间，在其所购置的房产内外安装机器，增加机器台数，安装大功率空调机，架设电线等，通信集团公司装置的机器24小时不停的工作，产生大量的噪音、热量、磁电辐射，影响了胡女士的日常生活，胡女士以通信集团公司侵犯其生活居住权、健康权和环境权为由提起诉讼。
主持人：李律师你好！
安阳李律师：主持人你好！
主持人：我国《物权法》自2007年10月1日生效以来对人们产生了很大的影响。
安阳李律师：是的，《物权法》是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。
主持人：说起物，对人们最有价值的就是房产了。
安阳李律师：是的，很多人或一家人辛辛苦苦几十年就是能够住上一套好房子，可是人们将辛辛苦苦积蓄下来几十万元购买了房产后，接下来就会发生一些权属、相邻关系纠纷。
主持人：常见的房产纠纷有那几种？
安阳李律师：常见物权纠纷有六大类，1、不动产登记纠纷；2、物权保护纠纷，如开发商不按期交房，房屋面积与购买的面积有差别，二手房合同签定后出卖方返悔不协助办理房产过户手续；3、所有权纠纷，如建筑物区分所有权、业主知情权，通风、采光、日照相邻关系纠纷；4、担保物权纠纷；5、用益物权纠纷；6、占有保护纠纷。
主持人：在本案中胡女士与通信集团公司之间的纠纷就属于所有权纠纷。
安阳李律师：是的，属于所有权相邻侵权纠纷。起诉纠纷的性质决定法院如何来认定案由，如果案由认定正确，提起诉讼维护权利就有法可依，权利就好得到维护。
主持人：在本案中胡女士是如何维权的我们来听一下李律师的解答？
安阳李律师：我接受胡女士的委托，依法申请法院调取了房产开发时的建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证，房产证。上述证件均显示整幢楼的性质属于住宅楼。
主持人：住宅楼房改为经营性、商业性用房需要什么条件？
安阳李律师：我国《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院相关司法解释规定“业主将住宅改变为经营性用房，应经本栋建筑物内的其他业主同意，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”
主持人：《物权法》中住宅楼房改为经营性、商业性用房的规定很多人是不知道的，它对老百姓免受侵拢起到了积极的作用。
安阳李律师：是的，这将使得住改商难度加大，只要有一名害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”。
主持人：本案是如何处理的？
安阳李律师：某通信集团公司将住宅楼房改为经营性、商业性用房未经楼上的胡女士同意，法院判决停止房内的经营行为，恢复原状。
主持人：现在一些生活内区的住房当作公司做起了生意，
夏天来临，一些临街房住房也作为经营用房灯火通明摆起夜市，卖起了烧烤。
安阳李律师：是的，住宅小区里住改商的并不少，虽然法律规定了必须取得利害关系人同意，但现实生活住宅房改商用没有征得近邻的同意还占一定比例，只要不扰民，很多居民是不愿打官司的。
主持人：今天我们的社会与法栏目就到这里，感谢各位的收听，感谢李立峰律师的参加和精彩解析点评，接下来是律师帮你办。
