北京二手房律师：二手房首付资金监管的四种形式

《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称“管理规定”），其中明确指出除了二手房买卖双方自行约定付款方式外，通过中介公司成交的房产要按付款比例不同，实行四种办理程序。
　　北京房产律师张仁藏认为：这样做提高了交易的安全系数，并规避了中介吃差价的可能性。在权属过户当天（即领到契税完税凭证及权属登记部门的领证通知单或收件单）就履行房款交付手续的方式，将会成为今后买卖双方自行约定付款方式的主要模式。管理规定与之前交易最大的区别就是有了“办结单”。无论怎样结算交易资金，都是房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”，然后由卖房人向保证机构提交“办结单”，再由保证机构通知银行将“专用账户”内资金划转给卖房人
四种类型业务流程?
（一）售房人房产未设定抵押，买房人一次性全额付款
买房人一次性或分期将房款存入中介机构在合作银行开立的监管“专用账户”内。由银行或中介机构代银行向客户出具《存量房交易结算资金托管凭证》。待双方办理完毕权属转移登记，买方取得《房屋所有权证书》后，卖方仅需持权属登记部门签发的“办结单”即可从监管银行领到房款。
（二）售房人房产未设定抵押，买房人抵押贷款
　买方将首付款一次性或分期存入监管“专用账户”后，接下来要向银行申请贷款并至取得“批贷证明”后，交易双方再办理权属转移登记手续。当买方取得《房屋所有权证书》、卖方拿到权属登记部门签发的“办结单”后，中介机构通知银行将监管的房款及买方申请的贷款部分划转至卖方账户。
（三）售房人房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款
　　如售房人产权存在抵押，买卖双方在签署《交易资金划转协议》时可约定使用监管资金代卖方办理原贷款银行的提前结清手续，也可以选择引入担保或其他途径办理。在选择上述第一种方式办理抵押注销手续的，中介机构应代理卖房人持相关材料向房屋权属登记部门申请转移登记手续。待买方取得《房屋所有权证书》后，卖方凭“办结单”即可从监管银行领取除用于提前结清部分外的剩余房款。
（四）售房人房屋已设定抵押，买房人抵押贷款
买房人将首付款存入“专用账户”后，并通过贷款审批后，售房人需自行办理或委托担保机构办理原贷款银行的贷款结清手续，并在办理完毕权属转移登记后，凭“办结单”向监管银行提取房款。
北京房产纠纷专家
北京市盈科律师事务所专职律师
张仁藏律师