谈居间合同纠纷 --居间人的权利与义务
作者：张树贵律师，单位：北京市盛峰律师事务所
【引言】
房地产居间（经纪）合同是确立委托人（买方或卖方）与居间人（中介公司、经纪公司）相互间权利义务关系的重要依据，合同一旦签订，签约各方即受到合同的约定，如有不完全履行或不适当履行（未按合同约定的时间、期限及方式履行）的情况，即应按合同的约定或法律的规定承担违约责任。
【案情】
原告（反诉被告）：北京某某房地产经纪有限公司
被告（反诉原告）： 王某某
委托代理人：张树贵 北京市盛峰律师事务所律师
2008年11月24日，王某某作为委托人与受托人北京某某房地产经纪有限公司签订了《房屋购买委托协议》（以下简称“委托协议”）。根据该协议，王某某委托北京某某房地产经纪有限公司购买位于北京市海淀区西二旗中路的房屋，委托价格范围为180万-220万，委托期限自2008年11月1日至2009年2月1日，居间服务费金额以双方佣金确认书金额为准；第四条各方责任，受托人责任为“……受托人不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源……”。该委托协议签订当日，王某某与杨某某就购买杨某某所有的位于北京市海淀区西二旗中路6号二区2号楼1单元102室房屋（以下简称“102室房屋”）一事达成一致，并签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。此后，王某某于2008年12月24日向北京某某房地产经纪有限公司支付居间服务费1.2万元。
王某某在准备办理房产过户手续时，才恍然发现，在王某某与杨某某签订房屋买卖合同时，102室房屋已被北京市西城区人民法院在审理孙某某与杨某某（当时杨某某关押在山西某看守所里）一般借款合同纠纷一案时进行查封。为此王某某申请了执行异议，北京市西城区人民法院于2009年5月18日出具（2009）西执异字第25号民事裁定书，裁定驳回王某某的执行异议。后经王某某亲到努力，经多方协商，最终取得了102室房屋所有权。
北京某某房地产经纪有限公司诉称，2008年11月24日，我公司与王某某签订合同，约定由我公司为其提供购买房屋的居间服务，后我公司向其提供居间服务，促成其与房屋出卖人杨某某就北京市海淀区西二旗中路6号二区2楼1门102室房屋买卖一事达成一致意见并签订《北京市存量房房屋买卖合同》，然而王某某至今未向我公司支付居间费用。请求法院依法判令：1、王某某支付我公司居间服务费人民币31000元，以日万分之二点一为标准给付我公司2008年11月25日起至实际支付之日止之违约金；2、被告王某某承担本案诉讼费用。
王某某答辩称：1、在该房屋买卖交易中，北京某某房地产经纪有限公司违反合同约定义务，向我隐瞒了真实情况，提供虚假信息，未如实告知我该处房屋已被北京市西城区人民法院依法查封，陷入无法买卖的境地；2、该房屋的最终交易成功与北京某某房地产经纪有限公司所提供居间服务无关，是我自行与法院联系，自费去山西找相关人士办理手续，才最终达成房屋买卖，北京某某房地产经纪有限公司在此期间内并未协助过我办理相关手续。综上所述，北京某某房地产经纪有限公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回北京某某房地产经纪有限公司全部诉讼请求。
鉴于北京某某房地产经纪有限公司的根本违约行为，王某某反诉称：1、要求解除与北京某某房地产经纪有限公司所签订的合同；2、要求北京某某房地产经纪有限公司返还王某某已经交付的居间服务费1.2万元；3、北京某某房地产经纪有限公司承担本案诉讼及反诉费用。
【审判】
北京市海淀区人民法院经审理认为， 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬。本案中，根据查明的事实可以认定，北京某某房地产经纪有限公司与王某某于2008年11月24日所签订之委托协议实质系居间合同；在该合同签订后，北京某某房地产经纪有限公司未能如实向王某某提供信息，未告知其102室房屋已依法被人民法院查封的重要事实，致使王某某同房屋出售人杨某某在102室依法不得进行买卖、过户情况下签订了房屋买卖合同。虽王某某现已自行努力，于事实上取得了102室房屋的所有权，但该房屋所有权的取得可以认定与北京某某房地产经纪有限公司所进行的居间行为无关。故，北京某某房地产经纪有限公司作为专业房屋中介机构，而未能如实履行居间合同义务，向王某某提供了虚假信息的情况下，其诉请要求王某某给付居间费用及违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不能予以支持；王某某反诉要求解除与北京某某房地产经纪有限公司所签订委托协议一节，由于该委托协议已在事实上自然终止，故本院对此一反诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，北京某某房地产经纪有限公司返还王某某居间服务费人民币一万二千元；
二、驳回北京某某房地产经纪有限公司其他诉讼请求；
三、驳回王某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币438元，由北京某某房地产经纪有限公司负担，已缴纳；案件反诉受理费100元，由北京某某房地产经纪有限公司负担，本判决生效之日起七日内交纳。
【律师评析】
一、什么是居间合同？
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。报告订立合同的机会，是指受委托人的委托，寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订立合同提供机会。提供订立合同的媒介服务，是指介绍双方当事人订立合同，居间人斡旋于双方当事人之间，促使双方达成交易。于此，居间合同分为：报告居间和媒介居间。
我国古代，居间人被称为“互郎”，是促进双方成交而从中取酬的中间人。在古汉语中，“互”写作“东”，后讹传为“牙”，因此民间将居间人称为“牙行”或“牙纪”。
居间合同中的居间人不是委托人的代理人，而是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。而代理人是在委托人授权的前提下，以委托人的名义与第三人订立合同，委托事务完成后，根据合同中有偿或无偿的约定，而决定是否向代理人支付报酬。居间行为的目的就是为了促成他人之间的交易，并获取报酬。所以居间合同的一个典型特征就是有偿性。
二、居间人有哪些权利与义务？
(一)居间人的义务
居间合同中居间人的义务就是委托人的权利。居间人的义务主要有以下几方面。
1．报告订约机会或媒介订约的义务
在报告居间中，居间人对于订约事项，应就其所知，据实地报告给委托人。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人。向委托方报告订约机会或提供订约媒介是居间人在居间合同中承担的主要义务。
2．忠实和尽力义务
忠实于当事人的利益是指居间人就有关订立合同的事项应当向委托人如实报告。居间人的忠实义务具体包括：首先，居间人应将其所知道的有关订立合同的情况或商业信息如实告知委托人；其次，居间人不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或损害到委托人的利益；再次，居间人对于所提供的信息，成交机会以及后来的订约情况负有向他人保密的义务。居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。居间人应尽力促使将来可能订立合同的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合和克服。
3．隐名和保密义务
在媒介居间中，如果当事人一方或双方指定居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方，居间人就负有不将其姓名或商号、名称告知对方的义务，这就是隐名义务，这种居间又称为隐名居间或隐名媒介。是否允许公开自己的名称和姓名是居间合同当事人的权利，因此，无论是委托人还是其交易相对人，都可以指定居间人不得将其姓名或名称告知其相对人。那么，居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行隐名义务。
居间人对在为委托人完成居间活动中获悉的委托人的商业秘密以及委托人提供的信息、成交机会、后来合同的订立情况等，应按照合同的约定保守秘密。居间人如违反隐名和保密义务致使隐名当事人或委托人受损害的，应承担损害赔偿责任。
4．介入义务
居间人的介入义务是指在隐名居间中，在一定情形下由居间人代替隐名当事人以履行辅助人的身份履行责任，并由居间人受领对方当事人所为的给付的义务。居间人承担介入义务与居间人的隐名义务是一致的，是为了保证隐名当事人保持交易秘密目的的最终实现。
居间人仅在一定情形下负有介入义务，并不享有介入的权利。换言之，只有在保护隐名当事人利益的前提下，才有居间人的介入义务，而不存在居间人基于特定情形主张介入的权利问题。
5．其他义务
居间人在居间活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯例和交易习惯，不得从事违法的居间活动；居间人原则上不得同时为委托人和相对人的居间人。
(二)居间人的权利
居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务。居间人的权利有以下两个方面。
1．获得报酬的权利
在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬。从《合同法》第四百二十六条第1款的规定看，我国立法对居间报酬的确定主要采“约定报酬制度”，即居间人从事居间活动收取报酬的多少，主要依据居间人与委托人的约定。居间合同报酬的给付义务有两种情况：一是报告居间，因居间人仅为委托人报告订约机会，并不与委托人的相对人发生关系，所以报告居间仅由委托人承担给付义务；二是媒介居间，因为交易双方当事人都因为居间人的媒介而得益，所以，除另有约定外，由双方当事人平均负担居间人的报酬。
居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立的，不得请求报酬；合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。
当居间人违反诚实信用原则的方法由相对人收受利益，或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的，不得向委托人行使报酬请求权。
2．居间人的居间费用偿还请求权
居间人进行居间活动所支出的费用，为居间费用。居间费用
居间人所需费用，通常包括在报酬内，居间活动的费用一般由居间人负担，非经特别约定，居间人不得请求偿还费用。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用的，居间人对其已付的费用有偿还请求权。
根据我国《合同法》， 居间人违反其对于委托人的义务而作出有利于委托人的相对人的行为，或者违反诚实信用原则的方法而由相对人收受利益时，即使事前约定有费用偿还请求权，也无权行使。如果居间人已经尽了报告或媒介义务，但仍不能使合同成立生效的，居间人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
【法律依据】
《中华人共和国合同法》
第四百二十四条〔定义〕居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条〔居间人如实报告义务〕居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条〔居间人的报酬〕 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
张树贵律师联系方式：电话：010-51656805-8052, 邮箱：zsg@lawyer8.com
