撤销被告高密市建设局城市房屋拆迁行政裁决书
山东省诸城市人民法院
行政判决书
(2 0 08)诸行初字第2 9 5号
原告孙云彩，女，汉族，1 9 5 1．年1 0月1 8日生，系高密市丁铭轮胎批发中心业主，现住高密市昌安大道。
委托代理人陈旭峰，山东蓝孚律师事务所律师。
委托代理人周斌，山东蓝孚律师事务所律师。
被告高密市建设局。
法定代表人唐屹立，该局局长。
委托代理人张少华，该局拆迁办公室工作人员。
委托代理人侯延昭，山东衡盛律师事务所律师。
第三人高密市人民政府密水街道办事处。
法定代表人王启运，该街道办事处主任。
委托代理人单联君，男，1 9 7 0年3月2 0日出生，汉族，该街道办工作人员，住高密市密水街道办事处西75号。
委托代理人宋合法，男，1 9 6 6年6月2 0日出生，汉族，该街道办工作人员，住高密市密水街道办事处宿舍。
原告孙云彩不服被告高密市建设局拆迁行政裁决一案，潍坊市中级人民法院于2 0 08年8月2 8日作出(2 0 08)潍行辖字第2号行政裁定书，指定诸城市人民法院管辖。本院于2 0 08年9月2 2日受理后，依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2 0 08年10月1 3日公开开庭审理了本案，原告委托代理人陈旭峰、周斌、被告委托代理入侯延昭、张少华、第三人委托代理人单联君、宋合法到庭参加诉讼。2008年12月15日，山东省高级人民法院作出(2 0 08)鲁法行复字第5 6 O号批复，批准延长审理期限至2 0 09年2月2 O日，本案现已审理终结。
被告高密市建设局于2 0 08年5月1 4日作出高建拆裁字[2 0 08]第8号城市房屋拆迁行政裁决书，认为拆迁入高密市密水街道办事处根据高密市建设局高建拆许字[2008]第4号《房屋拆迁许可证》批准，取得经批准拆迁范围内的房屋拆迁许可证，并具体实施拆迁。被拆迁入孙云彩所有的房屋及地面附属物在该拆迁范围内，由于拆迁当事人双方无法就补偿安置问题达成协议，高密市密水街道办事处依法申请裁决。经查：孙云彩的该宗土地、土地上房屋及附属物的基本情况为，法院判决国有划拨土地5 3 01．05平方米，经实际丈量为5 35 7．7 7平方米，法院判决食堂房屋面积396．19平方米，实际丈量为396．68平方米。其在拍卖取得该宗土地及房屋后，未经规划、建设等相关部门批准，擅自建设无证房屋2802．26平方米。拆迁入依法委托山东立德信房地产评估有限公司对被拆迁入该宗土地和土地上的房屋及地上附属物进行了评估，补偿总价款共计2 5 1 52 6 1元，其中：法院判决国有划拨土地补偿价款7 5 5 4 46元，法院判决食堂房屋补偿价款3 01 4 7 7元，其他补偿价款1 32 7 07 2元。拆迁当事人未依法在规定期限内对评估报告提出异议。由于双方当事人不能达成补偿安置协议，已经影响到城市规划的实施和建设项目的顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》第1 6条、1 7条、2 3条、2 4条、2 5条、3 1条的规定，裁决如下：1、对山东立德信房地产评估有限公司的评估报告予以确认，拆迁入应按照此评估报告的评估价格进行补偿；2、房屋拆迁补偿安置应依法进行，被拆迁入可选择产权调换安置和货币补偿方式，补偿均按《山东省城市房屋拆迁管理条例》和高政发[2 0 07]5 2号文件的有关规定支付搬迁补助费、赁房费和停产停业补助费；3、被拆迁人在收到本裁决书之日起1 5日内，应就拆迁补偿方式与拆迁人达成安置补偿协议，并腾空房屋完成搬迁；4、被拆迁入在规定期限内未对拆迁补偿方式做出选择，拆迁入按所制定的安置补偿方案以货币补偿方式对被拆迁入进行补偿，逾期将依法提请高密市人民政府批准责成有关部门强制拆迁，或依法申请人民法院强制拆迁。
被告于2 0 08年1 0月6日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据：1、高发改字(2 0 08)第35号文件，证实建设项目已批准；2、建设用地规划许可证及附图，证实符合城市规划；3、国有土地使用权批复，证实原告所占用的土地已批准收回；‘4、拆迁计划、拆迁补偿安置实施方案，证实拆迁范围及补偿安置方式；5、回迁安置商业房建设标准及户型方案、房源证实安置房屋房型及标准、安置方位及面积；6、工商银行资金证明、补偿安置资金监管使用协议书，证实补偿资金到位并实施了有效监管；7、法人代表身份证明；8、拆迁申请、行政许可听证公告、行政许可听证会通知、听证会签到表及会议照片、听证会笔录，证实第三人提出拆迁申请，被告按程序组织进行听证的事实；9、房屋拆迁许可证，证实批准拆迁的事实；1 0、城市房屋拆迁公告及照片，证实已依法进行公告；11、委托拆迁协议书，证实已办理委托拆迁：1 2、动迁会议通知、拆迁会议签到表及会议照片，证实被拆迁人参加会议；1 3、房地产估价合同、选取评估机构公证书、公示及公示照片、房地产评估报告，送达回执，证实按程序确立评估机构，做出评估报告并依法送达的事实；1 4、谈话笔录，证实拆迁人未与原告达成拆迁协议的事实；1 5、未达成拆迁协议的比例、原因说明；1 6、孙云彩的补偿安置方案，证实安置位置及补偿额；1 7、房屋拆迁裁决申请书，证实第三人申请裁决的事实；1 8、行政裁决调解答辩通知书、送达回执，调解笔录；1 9、土地使用权性质证明，证实原告所占用土地性质；2 0、拆迁行政裁决书、送达回执，证实被告作出裁决的事实； 2 1、((城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》，证实适用法律正确。
原告诉称，被告作出的拆迁裁决书程序违法，认定事实错误，适用法律不当。一是评估机构山东立德信房地产评估有限公司非拆迁当事人协商选定，系第三人单独委托，评估机构的评估人员未进行实地勘查，评估未采用市场比较法也未作出合理的说明，并且评估报告将原告使用的土地性质认定错误，造成评估结果失实。二是在拆迁裁决过程中，原告对评估结果提出异议，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的相关规定，应提交房地产专家评估委员会鉴定，而被告对于原告提出的异议未予审查而作出拆迁裁决，请求法院依法予以撤销。
原告向本院提供了以下证据：1、拍卖成交确认合同、潍坊中院协助执行通知书、潍坊中院裁定，证实原告经拍卖取得被拆迂土地、房屋；2、高建拆裁字[2 O 08]第8号裁决书，证实原告房屋拆迁已经裁决；3、潍建复决字[2 0 08】11号行政复议书，证实原告对拆迁裁决提出复议。
被告辩称，原告所诉与事实不符，评估机构山东立德信房地产评估有限公司系被拆迁人包括原告选定，拆迁人委托产生，推选过程由高密市公证处进行公证，评估人员经过实地查勘作出了评估报告，评估过程中，因原告使用的土地没有国有土地使用权证书，房屋没有房屋产权证书或批复，大部分为违章建筑，因此不适用市场比较法进行评估。评估报告作出送达后，原告一直未向评估机构提出不服评估结果的书面异议，也没有自行另行委托评估机构进行评估，所以本案并不适用建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条、二十二条规定的向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。综上所述，被告作出的高建拆裁字(2 0 08)第8号拆迁裁决书认定事实清楚，程序合法，应予以维持。
第三人述称，同意被告的意见。
经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下确认：对于被告提供的卜10号证据，原告虽对部分证据提出异议，但未提供相关证据证明，且该证据系被告作出拆迁行政许可的证据，可以作为本案认定事实的根据，认定为有效证据；对于11号证据，原告无异议，认定为有效证据；对于1 2号证据，原告提出动迁会议被告未通知、原告未参加也未签字的异议，本院认为，原告虽未在动迁会议签到表上签字，但其子郭海源和儿媳荆晶在签到表上的原告栏内签名，应视为原告委托，因此，该证据可以作为本案认定事实的根据，认定为有效证据；对于1 3号证据，原告提出评估报告未采用市场比较法，也未进行说明，评估价格太低的异议，本院认为，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条规定，该份证据系第三人申请裁决必须提供的材料，可以作为本案认定事实的根据；对于14号证据，原告无异议，认定为有效证据；对于1 5、1 6号证据，原告提出异议，本院认为，该两份证据是第三人在被告作出拆迁裁决后提交的，不能作为本案认定事实的根据，认定为无效证据；对于1 7、1 8号证据，原告无异议，认定为有效证据；对于1 9号证据，原告提出异议，认为土地性质为集体土地，而非国有划拨，但未提供相关证据证明，且结合国有土地使用权批复，能够证明土地使用权的性质，因此，认定该证据为有效证据；对于2 O号证据，原告提出评估结果未经专家委员会鉴定，被告直接作出裁决，程序违法，本院认为，该证据系被告作出的具体行政行为，不能作为证据使用；对于2 1号依据，原告虽提出被告未按《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定的程序执行的异议，但该条例系被告作出具体行政行为的法律依据，本院予以采纳。
对于原告提供的1、2、3号证据，被告及第三人无异议，认定为有效证据。
经审理查明， 2 0 08年3月3日，高密市发展和改革局作出高发改字(2 008)第35号文件关于密水街道办事处对昌安大道康成大街至密水大街东侧道路及绿化带建设项目的批复，同意密水街办根据城市规划要求，拆除昌安大道，康成大街至密水街道段东侧房屋，进行道路和绿化带建设。2 0 08年3月1 8日，高密市人民政府作出收回并划拔、储备国有土地使用权的批复，收回规划范围内的土地。原告所有的房屋及地面附属物在拆迁计划范围内。2 0 08年3月2 6日，第三人高密市密水街道办事处向被告提出拆迁行政许可申请，被告受理后，于2 O 08年3月2 6日，张贴了房屋拆迁行政许可听证公告，并通知举行房屋拆迁行政许可听证会，听证会后，被告于2 0 08年4月4日给第三人颁发了高建拆许字(2 0 08)第4号拆迁许可证。第三人取得拆迁许可证后，召开了拆迁动迁会议，原告之子郭海源、儿媳荆晶在拆迁动迁会议签到表上签名，会议过程中，被拆迁人投票选举山东立德信房地产评估有限公司为评估机构，并进行了公证。2 0 08年4月2 6日，山东立德信房地产评估有限公司出具评估报告，评估原告所使用的高密市丁铭轮胎批发中心土地、房屋及附属物价值2 5 1 5 2 6 1元，并将评估报告送达给原告。原告对此提出异议，认为评估未采用市场比较法，评估价格太低，后第三人就拆迁补偿问题多次与原告协商，但一直未达成补偿安置协议，，第三人于2008年5月8日向被告提出房屋拆迁裁决申请，但未按《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条规定向被告提交被拆迁人的补偿安置方案和未达成协议的被拆迁人比例及原因两份材料。2 0 08年5月1 2日，被告向原告送达了行政裁决答辩通知书，并就补偿问题进行了调解，因原告对评估结果有异议，而未达成补偿安置协议， 2008年5月1 4日，被告在未经专家评估委员会鉴定的情况下，依据山东立德信房地产评估有限公司对原告作出的评估报告，作出高建拆裁字[2 0 08】第8号城市房屋拆迁行政裁决书，原告不服于2 0 08年5月2 6日向潍坊市建设局提起行政复议，2 0 08年6月1 9日潍坊市建设局作出潍建复决字[2 008]11号行政复议决定书，维持被告作出的高建拆裁字[2 0 0 8]第8号拆迁裁决书，原告不服，于2 0 08年6月3 O日提起行政诉讼。
本院认为，城市拆迁、裁决应依照《山东省城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定的程序进行。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条规定，拆迁人申请拆迁裁决，应当提交下列资料：……(五)对被申请人的补偿安置方案；(七)未达成协议的被拆迁入比例及原因。第十条第(四)项规定，当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。本案第三人取得相关建设项目批准文件和拆迁许可证后，依法委托山东立德信房地产评估有限公司对原告所使用的土地及房屋等附属物进行评估，对于评估结果，原告提出异议，但被告受理第三人提出的裁决申请后，未依据上述规定，交由房地产专家评估委员会进行鉴定，并且第三人申请裁决时未提供对被申请人的补偿安置方案和未达成协议的被拆迁入比例及原因两份材料，被告就直接依据山东立德信房地产评估有限公司所作的评估结果作出裁决，违反了法定程序，应予撤销。对于被告提出原告对评估结果未向评估机构提出书面异议，也没有自行另行委托评估机构进行评估，不适用建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条、二十二条规定的向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定的主张。本院认为，上述两条规定指的是拆迁当事人对估价结果有异议，可以向原估价机构书面申请复核估价，对复核结果有异议，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定，并非应当，而《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第(四)项规定当事人对评估结果有异议，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，因此，对其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第3目之规定，判决如下：
撤销被告高密市建设局于2 0 08年5月1 4日作出的高建拆裁字[2008]第8号城市房屋拆迁行政裁决书。
案件受理费5 O元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王 德 亮
审 判 员 孙 乐 平
审 判 员 王 洪 芳
二00九年二月十五日
（院印）
书 记 员 翟 金 凤
