车库所有权争议梳理
车库所有权争议梳理
商品房住宅小区车库的产权归属问题，在《物权法》颁布之前，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。
自《物权法》2007年3月16日颁布，2007年10月1日施行后，这一矛盾已定纷息争。《物权法》第七十四条第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。明确规定车库所有权可以由开发商明示保留。
我国《物权法》对车库、车位权属制度的安排，是以车位、车库在建筑物区划内的不同性质为出发点，采取的一种相对折衷的方法。既考虑了法律理论的层面，也考虑了房地产业的实际状况。一方面，由于车位、车库并不像建筑区划内电梯、走廊、绿地等设施一样，不宜分割或无法分割，因此，从法律属性上来说不宜共同所有；另一方面，从房地产业的实际情况来看，车位、车库由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定所有或使用是一种惯常做法；因此，《物权法》第七十四条的首要精神还是提倡以约定的方式确定车位、车库的权属。
这一规定的立法理由如下：
第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，不能越俎代庖地替当事人进行选择。《物权法》作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益。
第二，符合市场的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。
第三，有利于对车库有效利用和管理。业主之间情况各异，有人有车，有人无车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。
第四，有利于鼓励开发商修建车位、车库。
虽然已有定论，但为还原问题本质，本小文还是对《物权法》颁布前争议流派做个简单的背景梳理：
一、支持开发商所有的主要论点：
1、 独立客体说
认为“小区停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。”因为“就车库来说,其在建筑物内形成了一定空间,但车库四周的范围是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物,因而可以作为独立的财产”。
2、“谁投资，谁受益”原则
停车场、车库和房屋一样都是由开发商投资建造而成的，按照“谁投资，谁受益”原则，开发商应当享有最初的所有权。而且依照民法原理，建造建筑物是属于原始取得所有权的一种情形。
二、支持业主共有的主要论点：
1、成本说
车库成本标准是指以开发商建造车库的成本是否分配到业主的购房价格中为依据，确定车库所有权归属，如果分配到购房价格中，就意味着业主在购房的同时也购买了车库，车库所有权就属于业主共有。反之，则属于开发商所有。
驳：车库成本标准看似合理，其实难以操作。房屋的价格是市场形成的，政府难以限定普通商品件宅的最低价和最高价，也难以限定开发商的利润率。所以，这种情形下车库成本是否包含于房价之中，很难证明，哪一方负有此举证责任，哪一方就要面临败诉危险，以这种标准确定车库所有权归属，有失公平。
2、土地使用权分摊说
依据《城市房地产管理法》第31条，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。这也就是“地随房走，房随地走”条款。所以，住宅出售后，开发商不享有小区土地使用权，车库所有权也随着土地使用权的转移而转由全体业主共有。
驳：这也是不可行的。因为：其一，依其逻辑，进行文义解释，“房屋占用范围内的土地”应仅指房屋“占用”范围的土地，房前屋后及楼宇之间的土地均不包括在内，这些土地的使用权难道仍属于开发商？目前业主的房地产权证只记载房屋面积而不记载土地使用权面积，业主到底享有多大面积土地的使用权，并进而分摊了多少土地使用权出让金，是不明确的，这就为文义解释留下余地。其二，依据建设部的有关规定，计算建筑面积的房屋，层高均应在2．20米以上，低于2．20米的不计算建筑面积。可见，车库面积无法计入小区总建筑面积，不计算容积率，只是一个建筑测量的规定问题，和车库所有权无关。
（三）配套设施说
持此标准的论者认为，小区车库依法应是住宅的配套设施，作为住宅配套设施的车库是从物，住宅是主物。既然作为主物的住宅已经属业主所有，依据主物与从物的关系理论，作为从物的车库当然应属业主所有。
驳：此标准也不妥：其一，将配套设施和法律上的从物混淆。小区里的配套设施有很多，如幼儿园、学校等，而这些配套设施通常并不归业主共有，为何车库作为配套设施就要归业主共有呢?其二，依据主物与从物关系理论，从物是为配合主物的使用以充分发挥主物使用效能的物，无独立的经济效用，其效用需与主物结合才能显现和发挥。在我国现阶段，住宅居住功能之发挥与车库无密切联系，车库功能的发挥也不受住宅影响，如果没有配套设施这一定位的限制，小区车库甚至可以向社会开放而更充分的发挥使用效能。
三、再来看支持业主共有说常常引用的2个案例：
1、2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”。开发商不服一审判决，向南京中院提起了上诉。
事实上：时至今日，南京中院也未对该案作出终审判决。
2、2004年10月28日，青岛市国土资源和房屋管理局为青岛四和房地产发展有限公司开发的太平洋中心的两层地下车库颁发了所有权证书。2005年3月，太平洋中心的九位业主以青岛市国土资源和房屋管理局为被告向青岛市市南区人民法院提起了行政诉讼，要求法院判决撤销房屋管理部门为开发商颁发的车库所有权登记，一审法院以开发商申请发证的地下车库也是土地上的建筑物为由判决维持所有权登记，驳回业主请求。九业主不服一审判决向青岛市中级人民法提起上诉，青岛中院审理后认为，青岛市地方性法规明确要求新建住宅时必须有配套的停车场，此为强制性法规规范，青岛市国土资源和房屋管理局为开发商建设的地下车库颁发房地产权证这一行为，违背了青岛市地方法规的强制性规定，侵害了“青岛太平洋中心工程”所有业主的利益，不应得到支持。2005年12月5日，青岛中院做出终审判决，撤销了青岛市国土资源和房屋管理局为开发商颁发的地下车库的产权证。
有媒体称，青岛太平洋中心的业主终于拿回了地下车库的所有权。
事实上：青岛中院撤消了地下车库的所有权证，并不意味着业主是地下车库的所有权人。并且，青岛中院并没有提出充分的法律依据。
当然，以上的争论或案例都是在没有法律定论的情况下产生的，《物权法》颁行之后，相关的争论已完全停歇。《物权法》的法律精髓和观点取舍，已为实践和审判指明了明确的方向。
方建江律师撰写整理于香榭
方建江律师简介：擅长房地产案件，成功代理多起重大房产纠纷，担任多家大型房产公司法律顾问。
