【内容摘要】
随着我国城市化进程日益加快,房地产市场的持续升温，房屋、土地等不动产登记已成为城市建设和发展的重要活动,而由此也引发了大量诸如“一房二卖”、“虚假登记”等侵犯他人合法权益的法律问题。我国《物权法》出台作为一部规范财产关系，保护权利人权益的重要法律，但在对不动产制度登记机关的混乱、程序不统一、审查制度不健全和赔偿责任机制不完备等问题采取回避或者是模糊的规定的态度，我国不动产登记制度，也面临前所未有的在立法、行政、司法领域均面临众多挑战和新的难题。本文综合各国的不动产登记制度经验，总结分析了我国目前不动产登记制度过程中存在的问题，提出自己一些比较浅的建议和看法，对不动产登记行政确认行为的认识，登记机构对民事主体支配和处分不动产的私权不能过度干预，登记机关的统一和登记程序的设计应以合法合理、高效便民为原则。不动产登记审查制度在不动产登记制度中最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，充分保证了交易安全，确定公信力。关于不动产登记机构的赔偿责任，应认定为行政赔偿，以违法原则为归责原则，在错误登记的救济方面，国家可以投保行业责任险。不动产登记基础理论深厚复杂，且涉及多个部门法，交叉性和综合性较强，制定一部基础理论科学，体系完整、程序设缜密合理、具有可操作性且适合我国实际情况的不动产登记法尚需艰苦的努力。

【关键词】：专门机关 变动 行政赔偿责任 归责原则

一、不动产登记制度的概述

（一）不动产登记制度的概念

1. 不动产的概念

关于不动产的概念，在当代世界民法立法中并不一致。德意志法系的民法立法，一般是将不动产定义为不可移动的物。中国的《民法通则》并无关于不动产和不动产划分的规定，其原因是该法制定于1986年，当时中国尚无不动产市场，社会实践对于不动产物权的特有制度尤其是物权变动制度没有体现出要求。但自那以后很长的时间里，中国法学著作和一般人的观点，基本上倾向于德国民法的做法，即把不动产定义为民事权利的客体——物的一种具体的形式。这样，中国法学中的不动产，就不是不可移动的财产，而是“不可动之物”，如土地和建筑物等。这一用法显然来源于德意志法系的观念。

2.不动产登记的概念

中国的不动产登记即经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产登记物权事项记载于不动产登记薄的事实。换言之，不动产登记是指登记机构根据登记申请人，对于不动产物权的设立、变更、转让好消灭依据法定程序，记载于不动产登记薄之中并能够供不特定的第三人查阅，这是公示原则的主要表现[1]。登记的主要目的在于公示，即通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产所形成的物权状态。公示原则要求当事人应当将物权设立、转移的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道不动产物权存在和变动的情况。

二、我国不动产制度的现状和弊端

（一）我国不动产登记制度的历史和发展

学者一般认为，我国自商代的土地分封制度始，至周朝就己经初步形成了土地管理制度。唐代又颁行了《田令》，建立申碟、立契或过割等制度。宋代以后，更有《方田法》、《经界法》、《方田均税条约并式》等法令。可以说，至宋朝时，我国的建立了比较完善的田地登记制度，并由此可见我国的土地登记制度已有千年历史。然而，中国历史上的田地登一记造册的制度的出发点以及实际使用目的都主要在于国家对土地的税赋以及作为“质证”，以绝民事纷争。而真正以公示为目的的不动产登记制度却始于民国时期南京民国政府颁布的《土地法》和《土地登记规则》等[9]。

随着新中国成立以后，根据1947年颁布的《中国土地法大纲》及1950年颁布《中华人民共和国改革法》的规定，开展了度地改革运动。20世纪50年代初期，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐渐实行了登记制度，并由人民政府颁发了城市房屋所有权证。但是自从50年代后期以后，房地产登记工作逐渐放松，尤其是在“十年动乱”期间，房地产管理完全遭到破坏， 机构撤销，登记制度废弛，权属不明、产籍不清现象十分普遍，权属纠纷日益增多。直到改革开放以后，才逐步恢复了不动产的物权登记制度，并健全了产籍管理机构，有关登记的法律法规也逐步建立和完善起来。

在《物权法》颁布之前，我国登记制度仍然不完备。20世纪90年代中国恢复不动产登记制度时，就已经借鉴托伦斯登记模式和要件主义的登记伦理，确认不采纳形式主义登记模式，而是采取实质主义登记模式，这一期间内，中国法院一般是把登记作为不动产物权变动的实质要件来对待的。我国《物权法》为了维护社会主义市场经济秩序，保障交易安全，确立按照实质主义登记规定建立不动产登记制度。在《物权法》中确立了公示原则，要求不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律法规登记，还专门规定了不动产登记制度，从而初步构建了不动产登记制度的体系，使登记行为真正做到了有法可依，并且从法律上规范了登记机构的登记活动。

（二） 我国不动产登记制度的弊端

1. 不动产登记制度登记机关的混乱

目前，我国的不动产物权登记机关是“多头执政”,而且其依据的法律也不同，依据《担保法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《林业法》、《草原法》、《渔业法》及相关法规、规章的规定,我国不动产登记机关有土地管理部门、房屋管理部门、林业管理部门、草原管理部门、渔业管理部门等。另一方面，这些来自于不同效力位阶和立法部门的现有规定又存在诸多重合或不明的情况，如《担保法》第42条第2项与《房管法》第61条第1款均规定,城市房地产抵押,应向县级以上地方人民政府规定部门办理抵押登记。此一方面为立法之重合,从立法技术上讲不科学。而且这里所谓的“县级以上地方人民政府规定的部门”也规定不明。这种混乱状态一方面造成当事人守法不便，另一方面也给执法者和司法者带来执法和司法上的很多困扰.如前所述，我国目前关于不动产物权登记的立法是名目繁多、效力层次不齐，不动产登记机关是多头执政、各行其是，当然谈不上统一的不动产登记程序了。

2. 不动产登记制度登记程序不统一

我国现行的有关不动产登记制度法律法规多达几十部，不动产分属不同的行政部门登记管辖，因此对登记种类的规定也各异，其程序自然也极为紊乱。不符合社会生活和市场经济发展的需要。现行的关于不动产登记的法律依据散见于各种单行的民事法律、法规之中，如《中华人民共和国土地管理发》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国海域使用法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》、《中华人民共和国担保法》等等。以上这些法律、法规基本涵盖了土地、房屋、海域、水面、草原、森林、林木、矿产等不动产。上述法律并没有涵盖所有不动产范围、而且政出多门，管理混乱，极易发生个部门推卸、扯皮的现象，这也是我国物权法规定统一登记制度的必要性。

3. 不动产登记制度登记审查制度不健全

在《物权法》颁布之前，我国法律法规也有对不动产登记倾向于采实质审查方式，如1996年《土地登记规则》第6条规定如下(原修改前的此条只专对初始登记而言):①当事人提出登记申请，②登记机关应当进行地籍调查(既包括土地权属调查又包括具体的地籍测量)，③权属审核，④注册登记，⑤颁发或更换土地证书。以土地初始登记第13条为例:“土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查。地籍调查规程由国家土地管理局制定。”以及第14条也严格规定:“土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。土地登记审批表以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。”而实践中，按照不动产登记的一般程序，登记由当事人提起申请，登记机关根据当事人的申请，进行登记。但因为不动产物权登记事关重大，登记机关如任何审查申请的申请人提交的资料，成为一个很重要的问题。

《物权法》颁布之后，我国《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的必要材料；（二）就有关事项询问申请人；（三）如实、及时地登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产实际情况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。”可见，我国《物权法》在此建立的基本原则规则是，以形式审查作为原则，以实质审查作为辅助。登记机关的主要职责是检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐备其身份、签字盖章是否真实等，并且按照这些资料将当事人物权变动的事项纳入登记。这就是“形式审查原则”，即登记机关审查当事人交易中意思表示是否真实。

随着我国不动产交易市场日益昌盛，《物权法》出台后，不动产登记如何审查申请人提交的资料，检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全、签字盖章是否真实等，将不动产进行有效的登记。但不动产物权变动数量也日趋增加，相对而言则登记人员数量较少，水平也参差不齐，加之工作任务繁重，不可能对各种登记一一调查取证，一些弊端又显现出来，实务操作性在审查方式有很大的差巨。

4. 不动产登记制度的赔偿责任机制不完备

不动产物权登记是登记机关的公信力为不动产交易提供对权利的确认，当事人则是因为信赖力不动产登记薄而从事交易行为。如果登记发生错误则意味着交易基础发生错误，交当事人和其他利害关系人均可能由此而遭受到损失，此时便会引发登记机关的赔偿责任问题。《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应该承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”该条规定了登记错误赔偿责任。从法条字面解释，本条规定了因登记错误承担赔偿责任的三种情况：1.当事人虚假登记应承担赔偿责任；2.登记机构对登记错误应承担赔偿责任；3.登记机构的追偿权。如果进一步分析，首先，当事人虚假登记应承担赔偿责任是没有争议的，但是又出现了两种新情况，一方面当事人提供虚假材料申请登记，登记机关已尽到了必要的注意义务，履行了严格的审查职责，但因能力所限无法对虚假材料进行准确鉴别，从而导致登记错误。第一种情况下登记机关是否应该承担过错责任，先行赔赔偿后再向申请人追偿呢？第二种情况下，登记机关如何承担赔偿责任？其次，登记错误界定不明，登记错误指登记权利与真实权利不一致的情形，引发登记错误的原因是：一种是作为登记基础民事法律关系存在错误或其他不可归责于登记机关事由而造成的错误；另一种是登记机关自身审查不严导致的错误。在第一种情况下，登记机关是否应承担无过错责任再向责任人追偿？最后，如果登记机关作为国家的行政机关，其承担的责任方式应属于国家赔偿责任，而我国现行《国家赔偿法》中的国家赔偿责任以违法为构成要件，而非因非登记机关自身的原因引发登记错误的情形下，登记机关登记行为并不违法，承担国家赔偿责任欠缺合法前提。根据《物权法》立法者的解释，因不动产登记机构尚未确定，故其承担赔偿责任方式不明确。本条的规定似乎提供了这样一种承担赔偿责任的信息，因登记机关违法或者过错责任的不动产登记错误，应承担赔偿责任，自不待言；非因登记机关原因造成的登记错误，应由责任人承担赔偿责任，但为充分保护因登记错误造成损失的受害人的利益，登记机关应先行承担赔偿责任，其后可向造成登记错误的责任人追偿。

三、我国不动产登记制度的完善

（一）不动产登记机关的确立

建立统一登记机关，改变目前我国关于不动产登记机关多头执政和各依其法的局面。我国《物权法》第十条明确规定:“不动产登记 ,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、 登记机构和登记办法 ,由法律、行政法规规定。” 但是具体由哪一个机关来行使这一职责 ,《物权法》并没有规定 ,各个相关政府部门根据其职能不同 ,而分别行使其登记的职权 ,各头登记的现象依然存在。到目前为止 ,这个全国范围内的“统一登记制度”尚属“空中楼阁”。

关于统一不动产登记机关，我觉得应该从两个层次来要求：第一，统一的机关。也就是说，这个机关应该能在统一的不动产登记法的规范下履行职责，对现实中包括房屋、土地、森林等所有不动产物权实施登记。第二，专门的机关。因为不动产登记机关不能由行政机关担任，所以就存在办事效率低，缺乏相应专业人才等缺陷。如果由法院来担任，那么法院将面临繁重的司法审判工作，如果法院参与登记工作，在发生物权争议时，其裁决效果会受到影响。所以法院来担任这个统一的不动产机关不利于错误登记责任的追究。那么，登记工作究竟要由什么机构来履行呢？王利明教授认为不动产登记机关，不问其性质如何，只要其是统一的、专门的国家机关即可。我也赞同此观点，不动登记机关须由专门的机关来实施。不动产登记机关的统一可以促成登记簿记载的内容的统一，这样可以统一由不动产登记簿记载的内容来彰显不动产的权属状况，而不需再实行“发证制度”，进而避免以往的登记簿记载的内容与权属证书矛盾的情况发生。

结合我国目前登记机关不统一的状况和不动产登记专职化的必要性,借鉴国外大多数国家的经验, 不动产登记在我国是国家对不动产市场进行监督管理的重要手段。正是国家公权力的介入，才赋予了不动产登一记强大的公信效力，登记行为不仅仅产生公示物权的私法效果，也体现了国家对不动产物权关系的监督管理，因此以国家机关作为不动产登记机构是较为适宜的。我建议目前可由国土资源管理部门专门负责不动产登记,具体可考虑由政府按一定区域设立统一、独立的专门的不动产物权登记管理体制，即统一登记机关、统一登记立法和统一登记效力的不动产物权登记管理体制。只有统一不动产物权登记机关，建立统一的不动产物权登记管理体制，才能简化登记程序，有利于不动产业的流通，适应未来高度发达的社会主义市场经济的需要。我认为将国土资源部门设为统一登记机构一下几个好处：一是不动产登记的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，这是因为不动产物权的核心是土地物权或以土地物权为基础的。二是充分利用了国家的现有资源，在原有的土地登记制度上作改进，扩展为不动产物权登记制度。三是以土地管理部门作为不动产统一登记机构，当事人的权利救济可以直接纳入现有的行政复议、行政裁决、行政诉讼、行政赔偿法律制度内，能够大大减少立法的工作量。对于行政机关作为登记机构的缺点，我认为关键不在于使不动产登记机构脱离行政机关，而在于转变行政机关的职能，并进行不动产登记制度的完善。目前我国正在进行的政府机构改革正在使一个管理型政府向服务型政府转变，对不动产登记的行政监督与管理、保障市场交易秩序和人民财产权利，两者在目的上是统一的，且统一于一个不动产登记的程序之中，维护交易秩序与防止公权力对私权利的侵犯，在一个程序中可以并行不悖。因此需要进一步统一登记机构落到实处 ,需要制定相关的司法解释和规定 ,来充分体现物权法的价值取向和立法宗旨。

（二）建立统一的不动产登记制度的登记程序

不动产登记程序是指不动产登记所采用的法定步骤和相关手续。有学者对不动产登记程序总结了三个方面的特点，即明确的法定性、严格的程序性和过程的完整性。登记程序既是登记机关的工作程序，又是对申请人申请登记的步骤要求，对当事人权利的保护有至关重要的作用。

我国有学者提出在不动产登记中设立公告程序，“公告一方面是国家就该物权登记申请作出的具体行政行为，另一方面，又表明物权登记申请人向不特定人发出了取得物权的意思表示。”这里的“公告”一种为“登记后以颁发权证的方式对物权进行公示”，另一种为“受理登记申请后至颁发权证设置一定的公告期限”。《物权法》规定中异议登记、更正登记、预告登记等制度的设计，已为真实权利的保障提供了较好的途径，让极个别的“利害关系人”在有异议的时候提异议相比设置期限等社会公众表示异议对维护交易的公正与安全更有效率。

基于本文对不动产登记为行政程序的认识，我认为不动产登记可按下列具体程序进行：受理登记申请、权属审查、公告、注册登记、颁发或更换权属证书。但公告程序只适用于土地和建筑物的初始登记。权属审查是实质审查而非形式审查。在具体登记程序如登记申请人、申请登记的文件、登记申请的受理及驳回等规定上也应统一。登记应以双方申请为原则，单方面申请为例外。申请登记可规定提交下列文件：登记申请书、登记原因证明文件、已登记者权属证书或他项权利证明书、申请人身份证明以及法律规定的其他证明文件。登记机关可享有下列权限：询问当事人；要求申请人提交必要的相关材料；查看不动产的实际状况；对申请人提交的文件的真实性进行调查。不动产登记程序的统一对每个申请人提交的材料、审查程度、审查时限等方面的要求应符合合法、合理及效率原则。不动产登记程序的明确规定，不仅是保护相对方合法权益的措施，也将作为判断登记机关是否依法行政，是否因违法行政而应承担赔偿责任的依据。登记程序的运行，是登记机关涉入民事主体私人交易的标志，同时也是民事主体依托登记机关实现自己利益的过程，其目的指向不仅涵盖国家维持正当交易、保障交易安全的公共职能，还涉及民事主体是否有效实现私权的趋利机制，它既验证了不动产交易市场中世俗利益的流转，又具有维持正常交易秩序的积极功能。

（三）不动产登记制度审查方式的健全

不动产登记的审查在理论上一向有实质审查和形式审查之说，但究竟什么实质审查和审查却一直没有明确的定义，学者见解也各不相同，但依通说一般涉及到实体法律关系或涉及原因行为的审查就是实质审查，反之则为形式审查。

实质审查与形式审查各有利弊，形式审查的优点是登记机关仅仅审查形式要件的合法性，工作量较小、审查速度快、公权力较少干涉私权利。但是其不涉及实体法律关系的审查，也会导致不动产登记簿所载内容的真实程度降低，影响公信力当事人，还需另外调查，客观上加大了社会交易成本。而实质审查正好相反;其弊端有二:一是登记人员为避免登记错误、遗漏而仔细审查，费时费力，大大增加了登记机关的负担。二是容易导致公权力过度干预私权利。在当代德国于是设计了物权行为的无因性理论，使得引起物权变动的物权行为具有了独立性，这样登记机关就只需进行形式审查，而对引起物权变动的基础原因关系或基础法律关系或合同的实质性条款无须也无权审查，这样也达到了避免公权力过分干预私权的效果。其优点也是非常明显的，便是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，充分保证了交易安全，确定公信力。

我国制定不动产登记法时采取什么主义，应从我国的实际出发予以考虑。有的学者认为，实质审查制不仅耗费登记机关大量的人力和物力，而且人为地设置了市场调配资源机制的障碍，降低了物权交易效率，增加了当事人的交易费用，不符合市场经济高速运转的需要，并容易导致国家公权力对私权利的侵扰和过度干预。但我认为要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查。实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。有以下几点理由：

第一，实行实质审查制度有利于保护交易当事人的合法权益。我国正处于市场经济发展初期，在整个社会从计划经济向市场经济过渡的过程中，市场秩序较为混乱，社会的诚信机制没有建立，配套的法律法规尚不健全，社会信用较为低下，如果对登记事项实行形式审查，易使某些人利用法律的漏洞从事欺诈活动。在这种情况下，保护交易安全显然比维护交易便捷更为重要。

第二，实行实质审查制度有利于强化登记的公示公信功能。如果登记内容经常发生错误，当事人就会不再信赖登记簿记载的内容。为了保障交易安全，当事人就要花费时间和精力对权利状态自行进行调查，从而使登记的公示公信功能受到损害，也必然对物权交易造成极大的妨碍。

第三，实行实质审查制度有利于强化登记机关的责任感，预防登记错误的发生。如果实行形式审查，当事人发现登记错误以后很难确定登记机关的责任。而在实行实质审查以后，因登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成当事人的损失时，登记机关不能仅仅只享有收费的权利，应有义务对当事人的损失进行赔偿。这样，就有利于强化登记机关的责任心，在实际工作中认真、细致，尽量防止登记错误的发生。

实行实质审查制度，登记机关在审查登记申请时，不仅要审查当事人的申请程序是否合法，文件是否齐备，而且还要对登记内容进行询问和调查，以确保登记的真实性。法律应明确规定登记机关有如下审查权限：要求当事人提供必需的材料，并认真审查申请人提交的材料的真实性；调查不动产的实际情况；对弄虚作假，拒绝登记。权属审查是确定实质审查，因为只有对登记的内容进行实质的审查才能使交易当事人真正地通过交易获得权利，减少第三人的追夺与介入，实现通过登记确认产权、界定权利的目的，并且在法律赋予登记公信力的情况下，减少真正权利人的损失。

（四）健全过错赔偿责任制度

登记机构如疏于职责导致登记错误，不仅会损害交易当事人的利益，而且严重影响交易安全和秩序，从根本上动摇不动登记制度。为了强化登记机构的职责意识，督促其行使审慎履行职责，确保不产登记的公信力，建立不动产登记机构责任赔偿制度确有必要。

1. 确认登记机构赔偿责任的法律性质

关于不动产登记机构赔偿责任的性质，目前学者间存在两种观点:一种观点认为，由于我国办理不动产登记事务的机构属于我国行政管理机关，其以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易的安全保障，所以在它因行使职权而给当事人造成的损害时应承担的是国家赔偿责任。另一种是，登记机关错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事权利，这属于民法领域中的侵权行为而且民事责任比国家赔偿责任更有利于保障当事人的合法权益，因此登记机关承担的应是民事侵权责任。我认为从法律关系的主体上说，不动产登记是一种行政行为，是国家与公民之间的法律关系，而非公民与公民之间的法律关系。从登记机关角度而言，其肩负的依法登记，以确保不动产交易秩序和交易安全、保障不动产交易的当事人和关系人利益之职责属于行政职责，所以在我国，因登记失误引发的责任应认定为行政赔偿责任而非民事赔偿责任。而且不动产登记费用是按件收取，此时登记机构承担民事赔偿责任，这既是矛盾的，也是不公平的。

2. 确认登记机构赔偿责任归责原则

物权法中规定了因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，但对该责任的归责原则未予明确，而该归责原则又决定着该责任的构成要件、赔偿范围、免责事由、举证责任负担等重要问题。登记机关责任赔偿的归责原则，理论和实务中均有不同的观点。一种是应当采取严格责任原则，即登记机构只要因登记错误或遗漏而造成他人损失就应当承担赔偿责任[10];另一种观点认为应当采取过错责任原则，该观点认为只要登记机构具有过错就应承担责任[11]，而另有人认为必须是登记机关大过失造成登记的错误或遗漏时，才应承担赔偿责任[12]。我比较支持我国不动产登记机构赔偿责任应采违法原则的这一观点。我国《国家赔偿法》第3条规定，“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”由此可见，我国国家赔偿采用的归责原则。在不动产登记中，登记机构工作人员的一切活动均依照不动产登记法定程序上的要求进行审查并在权证上记载信息，在尽到了应有的合理、谨慎的注意义务，未违反行政法律义务、不存在行政违法行为的情况下，就没有要求行政机关承担侵权责任的前提。在不动产登记法里，应明确承担行政侵权赔偿责任的法律依据，以督促登一记机构工作人员审慎地履行职责。

3. 确定赔偿金的来源

不动产登记所涉及的财产权益巨大，仅以房屋价值为例，少则几十万，多则上千万。《物权法》、《房屋登记办法》关于登记机关因登记错误承担赔偿责任的规定，与以前司法实践确定登记机关仅承担形式审查义务以过错责任原则作为赔偿前提相比，其赔偿风险无疑是急剧加大的。按照国务院《国家赔偿经费管理办法》第7条规定，国家赔偿以各级财政支出为赔偿金。如何既让登记机关承担登记错误的赔偿责任，又能避免国家为此付出巨额赔偿金。如何解决赔偿经费的来源，我觉得可以采取以下方法：

（1）设置房屋登记错案赔偿金。可以仿效德国和台湾地区专门设立登记赔偿金的作法。从国外和台湾地区的经验来看，德国对此设有专门的赔偿基金，以弥补公信力制度可能造成的对真实权利人利益损害的缺陷。

（2）投保行业责任险。登记赔偿基金可从当事人交纳的登记手续费中提取一定比例设立基金，或是登记机构用提取的费用购买“错误和遗漏保险”。《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。在可预见的将来，不动产登记机关的登记审查职权范围将不仅仅局限于房屋权属登记领域，职权的扩大必然带来工作量的大幅增加，不动产登记错误的风险也必然随之增加，而且这种风险不是只存在某个登记机关，而是一种系统的行业责任风险。因此，由登记机关从收取得手续费中提取适当比例，参与商业保险，一旦发生巨额赔偿情况，由登记机关先行赔付，然后到保险公司进行理赔，这样可有效避免难以承受得起的赔偿风险，如目前的律师责任保险即有效的将律师执业过程中的责任风险予以化解，值得借鉴。

（3）用登记机构依法行使追偿权的取得设立赔偿基金。这种情形主要是因登记机构的过错造成当事人损失的，或登记机构与有关当事人恶意串通进行虚假登记时，登记机关先行赔付后，对有关当事人进行追偿。
 
【参考文献】

[1] 孙宪忠．论不动产物权登记[J]．中国法学，1996

[2] 温世扬、廖焕国．物权法通论[M]．北京：人民法院出版社，2005

[3] 马特．物权变动[M]．北京：中国法制出版社,2006

[4] 梁彗星.中国物权法草案学者建议稿.2005

[5] 王利明.中国物权法草案建议稿及说明.2003

作者：周妮