《物权法》的颁行无疑是我国法治进程的重大进步，对维护国家基本经济制度、维护社会主义市场经济秩序和人民群众切身利益有着巨大的作用。而《物权法》的很多条款属于原则性规定，司法实践中会不可避免地存在一个不适应期，尤其在不动产权属纠纷审判方面，物权法定及登记生效制度等规定，与债权法中的合同义务全面履行原则等规定存在一定的冲突和差异。这种冲突导致对不动产权属纠纷民事审判将不可避免的产生影响。现本人着重就《物权法》关于房屋不动产交易等涉及的物权变动问题阐述自己的观点。
一、《物权法》实行前民事审判实践对不动产物权的法律适用情况

《物权法》实行前，虽然《城市房地产管理法》规定了不动产物权变动登记生效制度，但其侧重于行政管理职能，并不排除当事人依据《民法通则》、《合同法》及相关法规的规定，通过相关法律途径，取得不动产物权。《城市房地产管理法》与《合同法》所规范的平等主体间的民事合同关系在规定上和执行方面存在不一致，不具有统一的操作性，各地法院的认识和裁判结果也不尽一致。

《合同法》基于保护交易安全的基本精神，既重视合同的履行过程，又重视合同履行的结果。对于合同违约行为，作出了要求义务人“全面履行”、“继续履行”以及“赔偿损失”的具体规定，且这些规定没有对合同标的物的类别进行区分或限制。对不动产的交付和物权的变更登记行为也不排除适用合同义务“全面履行”、“继续履行”的规定。例如，不动产买卖合同生效后，买方履行其合同义务后，有权要求卖方履行标的物的交付义务，并有权行使该项诉权，概括地说就是可以“以债权求物权”。因此，在当时历史条件下，有的法院对负有不动产交付义务的合同当事人作出了诸如所有权转移、限期交付不动产标的物、判令义务人履行办理权属变更登记行为等判决结论。可以说这是在当时历史时期对“物权优于债权”法律制度的变通，在当时对保护当事人的合法权利、稳定社会秩序起到了积极作用。但也有一些法院根据物权优于债权原则以及不动产所有权登记制度，对类似纠纷中的不动产物权是否变动的问题不予裁判，而只对合同的履行或违约问题作出处理。

二、《物权法》对民事审判实践及传统观念的影响

（一）《物权法》规范侧重于合同的履行结果，但未必等于合同履行的结果。其所规定的物权的来源，与《物权法》实行前的相关规定总体上是一致的。但其最明显的一个变化，就是《物权法》第九条的规定，不动产物权实行登记生效制度，并以此明确不动产物权的归属，更加重视不动产物权登记的公示意义，极大地完善了我国的物权法律制度，为法院审理物权案件提供了有力的法律依据。

（二）所谓物权法定的“法”仅指法律，不包括法规、司法解释或习惯，其行政法律性能较强，而且刚性极强。违反物权法定及登记制度的法律后果就是物权设定无效，不产生物权变动效力。其意义在于经依法登记的不动产物权的权利人在法律上认定为真正的权利人，非经法定程序不能否定其不动产物权的效力。就是说，在一般不动产交易活动中，《物权法》没有采纳直接运用司法裁判强制物权变动的做法。


（三）在不动产交易合同中，不动产物权在表像上仍表现为合同权利，即“期待物权”或“准物权”，要适用《物权法》的规定和保护方式才能得以实现。但《物权法》所规定的不动产物权登记生效制度从根本上突破了“以债权求物权”的传统观念，使民商法所惯用的合同义务 “全面履行”、“继续履行”法律规则受到了限制。基于对《物权法》物权法定和登记生效制度的一般理解，负有不动产交付义务的当事人不配合办理不动产权属变更登记或拒绝办理登记，应当承担不履行相关合同义务的违约责任，而不是不动产权属必然出让的法律责任，法院也不能直接就不动产的权属作出强制变动的判决，即不能以判决的方式设定“合同式物权”，否则会有司法权干预行政权之嫌。

有人说，可以用《物权法》第二十八条的规定来保护不动产交易合同中的“期待物权” 或“准物权”。笔者认为，该条款不是直接针对不动产交易合同而设定的。该条款中所涉及的因人民法院的生效法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的情形，应当主要指以下两种类型：一是民事裁判型，对不动产物权关系的民事裁判应当在物权法定和登记制度的前提下进行，一般限定在企业分立合并、合伙、继承、离婚等涉及不动产财产共有人、相关权利人之间的确权、析产等纠纷。所涉及的不动产的特点是权属关系确定，当事人属于不动产的相关权利人。二是执行型，即人民法院在执行案件中的以物抵债、按法定程序进行的拍卖等引起的不动产物权变动，但已不属民事审判阶段的范围。

三、《物权法》对不动产物权法律适用的影响

《物权法》的立法依据是《宪法》，是调整物权关系的基本法，是新法，相对于物权来说，对于同一法律行为、同一法律事件，应优先适用《物权法》的规定。具体说：虽然《物权法》与民商法的法律原则基本一致，但分则的规定有一定冲突存在，审判实践中，应当按照新法优于旧法的原则处理不动产物权关系。对于同一不动产物权发生的法律行为、法律事件，要优先适用《物权法》。《物权法》在调整范围和适用上与《合同法》及有关经济法规是有区别的，二者分别调整不同的法律制度和不同的法律关系。在法律适用上，对于民事关系的确认和处理原来没有规定的，可以参照《合同法》及有关经济法规的相关规定处理，即《合同法》具有溯及力和参照力。而根据物权法定原则，对于《物权法》实行前发生的物权关系，《物权法》不具有溯及既往的法律效力，也没有参照执行的溯及力。对于《物权法》实行前的不动产物权关系，只能适用当时的法律规范进行处理。

四、《物权法》实施后对不动产物权关系当事人合法权益的保护

目前存在较突出的问题是不动产交易合同的履行问题，即“准业主”的合法权利的保护问题，突出表现在不动产交易合同的出让人出于利益或其他原因，背信违约，不履行标的物交付和转让登记义务，给受让人造成重大损失，这种现象较为突出。根据物权法定原则和登记制度，只有在取得物权的前提下，受让人才能进一步行使他物权和侵权赔偿请求权。这些情况与传统民法、民事审判的习惯认识和做法之间，存在较大差异。由于不动产交易未经登记的情况比较复杂，如果不分情况绝对适用登记主义确定物权转移的效力，而不顾依法成立的合同的法律效力，将难以阻止如一房多卖这样的不法行为，在很大程度上会纵容那些不法行为人规避法律，或者利用不动产买卖合同进行欺诈，恶意损害他人的权益，严重扰乱社会经济秩序及社会的和谐稳定。因此，对如何有效保护当事人的权益，依法惩罚失信违约行为，维护社会经济秩序的良性运行，需要在法律规定的基础上进行深入的探讨和研究。

（一）根据《物权法》及相关法律的规定，对物权的基本保护途径和方法

主要有：对不动产物权发生争议的，首先，当事人应有自我保护的法律意识。主张拥有不动产物权的当事人应当具备拥有该物权的相关证据，证明自己具有主张该不动产物权的主体资格。其次，由于国家对不动产实行统一登记制度，统一规范登记范围、登记机构和登记办法。故不动产物权争议，只能依法由国家有权机关确认。根据现行法律的规定，物权确认的主体是行政机关、人民法院和仲裁机构。对于争议解决的途径及物权保护方式，可有针对性地适用民法通用的保护性规定和惩罚性规则。除民事责任外，违反行政管理规定的，应由行政机关依法作出行政性处理；构成犯罪的，应及时移送司法机关依法追究刑事责任。

（二）关于对不动产“准物权”当事人权利的保护

我国正处于社会发展转型期，各种利益和矛盾交织，物权变化复杂，经济生活必然受其影响。因此，应当加强国家对经济发展的调控和执法力度，进行广泛深入地法制宣传，形成守法经营、守约诚信的和谐新气象，推动社会的全面健康发展。对于不动产交易当事人来说，应了解相关法律法规的具体规定精神，明确合同内容，严格及时地办理各项手续，不能因贪便宜图省事而遗留后患。下面以商品房买卖合同为例阐述。

1、关于处理商品房交易合同纠纷的原则及方法

对于“准物权”当事人，如果不动产“准物权”受到损害，可参考以下原则处理。

一是合同依法有效原则。近年来房地产价格不断走高，常发生当事人以商品房销售合同未办理登记备案手续为由而要求确认合同无效的情况。而法律法规并没有规定商品房买卖合同必须进行登记备案，因此，商品房买卖合同不登记备案不属于“违反法律、行政法规的强制性规定”。故当事人以此为借口请求人民法院确认商品房买卖合同无效的，不予支持。但如果当事人另有约定或有法定无效情形的除外。

二是拆迁补偿安置协议优先权原则。具有特定不动产物权交换内容的拆迁补偿安置协议是特殊的商品房交易合同，即以房换房。为保障居者有其屋和公民的生存权，维护社会的和谐稳定，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即拆迁人将补偿安置房屋出卖给被拆迁人以外的人，被拆迁人对该房屋享有的债权优先于其他人对该房屋的债权，而其前提是先前存在的拆迁补偿安置协议中所具有的特定不动产物权交换内容。

三是合同约定及占有优先权原则。《物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定。本条款虽然不是对不动产买卖合同标的所有权有效转移方式进行的规定，但肯定了当事人基于合同关系等产生的对不动产占有、使用、收益、追究违约责任的合法性。因此，除法律有特别规定外，出卖人基于合同已将诸如房屋等不动产交付买受人的，买受人要求出卖人转移所有权及办理所有权登记的请求权具有物权的性质，根据合同约定及性质，该权益仍应当优先受到保护。如果合同无约定或应当不明，可依据《合同法》及相关规定优先保护买受人的合法权益。

2、对合法权益的保护和对违约责任的惩罚性赔偿

惩罚性赔偿，是英美法系和大陆法系共同采用的一项法律制度。而《物权法》对物权利益保护的规定尚存在一定缺陷，《物权法》在规定物权法定原则和登记制度时，缺乏与《合同法》关于“合同义务全面履行”法律规定的衔接。而我国目前立法所作出的惩罚性赔偿法律规定，仍然是建立在债权法基础之上的权利保护制度，《合同法》、《消法》等分别有所表现，如“预期利益” 赔偿、“一加一” 赔偿等。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖中的违约行为作出了具体的处理规定，而且采纳了惩罚性赔偿制度，且作为重要罚则予以规定，这些规定为民事审判提供了较好的可操作性法律依据。对于合同违约行为的制裁，应在考虑其过错程度和赔偿能力的情况下，不以实际损害和损失为赔偿限度，实行实际损失赔偿加价款加倍赔偿原则，以此最大可能地弥补受害当事人的实际损失和应得利益，达到对当事人合法权益的保护起到积极作用。

A 对于下列情形，因商品房出卖人的原因导致买受人订立商品房买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋的，买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。

B 对于下列情形，商品房出卖人应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的；（2）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或被撤销、解除的；（3）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或被撤销、解除的；（4）出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的。

C 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该房屋另行出卖给第三人并登记，导致被安置人合同目的不能实现，被拆迁人无法取得房屋，请求解除合同的，拆迁人除承担返还被拆迁人原房价款及利息、赔偿损失的责任，还应当承担原房价款一倍的赔偿责任。

D 如果出卖人交付的商品房面积与合同面积不符，应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

E 房屋买卖合同订立后双方对合同主要义务均已履行，出卖人因市场涨价因素不予办理产权过户登记手续、或反悔并要求返还房屋的，如买受人同意解除合同，出卖人除承担返还已付房款、赔偿损失、赔偿已付房价款一倍的赔偿责任外，出卖人还应按市场价，赔偿当前市场价减去原房价的差价款，即 “合同信赖利益”。如果买受人不同意解除合同，根据合同实际履行原则，对出卖人的毁约行为应当不予支持。

G 因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限取得房屋权属证书的，可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定追究其违约责任。对于经过裁决的相关附随义务的强制执行，除可适用《民事诉讼法》等所规定的强制措施外，建议立法确立相应的迟延履行罚款制度，象行政裁判执行那样，按日对出卖人实行较高额度的罚款，从制度上让出卖人体会到恶意毁约行为的后果只能是得不偿失，使得类似现象得到有效遏制。

由于物权法博大精深，本人知识水平所限，本文观点难免存在不周之处，衷心希望大家批评指正。

许昌市魏都区法院和忠 戴延伟