――商品房买卖中，一方迟延支付少部分房款另一方能否行使先履行抗辩权延期交房

　　商品房买卖或者其他商事交易中，在双方签订了合同之后，面临的是依约履行合同义务。当应当在先履行义务的一方，没有依约履行义务或履行义务严峻不符合约定的时候，在后履行一方如何保护自己的权益呢?合同法赋予了后履行一方的一种权利，即先履行抗辩权，它具有暂时阻却履行合同义务的效果而不被认为是违约。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

　　根据该条规定，行使先履行抗辩权的适用条件是：(1)在同一双务合同中，任一方都对对方负有合同义务;(2)合同约定了给付义务的先后履行顺序;(3)先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定。在同时具备上述三个条件时，后履行一方就有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行(相应的)合同义务，直至对方履行债务或履行债务完全符合约定之时。

　　比如，甲乙双方订立建筑安装合同，约定甲方于10月1日前清理好场地，以便乙方施工。甲方迟至10月10日才清理好场地，乙方针对甲方迟延清场的情况要求施工期顺延，这就是行使先履行抗辩权的表现。

　　有些合同的债务是可以“分割”的，比如甲方应交付10万块砖，其只交付9万块砖，对于这种部分履行的情况，在后履行的一方有权行使先履行抗辩权，保留自己的相应给付义务不予履行，也即乙方可以在受领9万块砖后只就9万块砖支付价款。依老实信用原则，乙方不得在受领9万块砖的情形下而以先履行抗辩权为由拒付价款。当然，假如甲方只交付9万块砖，这种部分履行根本无助于乙方实现合同目的(譬如不可能再另从别处购得1万块砖而导致施工项目无法实施，仅此9万块砖无济于事)时，另一方可以拒绝受领9万块砖，而要求对方全部履行合同、交付10万块砖。这种交付10万块砖的主张，也为行使先履行抗辩权的体现。

　　但是有些合同的债务是不可以"分割"的，能否或者如何行使先履行抗辩权呢?这就要区分详细情况而论。笔者认为如果先履行债务一方支付了大部分款项，能基本达到合同目的的，后履行一方的不能行使先履行抗辩权，因为先履行一方小部分的尚未履行的合同债务的效果虽然可以导致产生先履行抗辩权，但被已经履行大部分合同义务的效果所“吸收”(小部分合同义务未履行当然构成违约，违约方仍要承担违约责任，抗辩权与违约是二个不同的问题)。

　　比如房产的交付就是一种难以分割的债务。现以一具体案例来探讨：陈某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，约定陈某购买某房产公司的商品房一套，陈某应于合同订立之日起一次性付清全部房款。某房产公司应在2003年10月1日前将该商品房交付原告，出买人逾期交房，应支付违约金;如买受人逾期付款，应支付相应的违约金。合同订立当日，陈某交付房款90万元，尚欠余款6040元未付;2004年1月5日某房产公司将房产交付陈某;经某房产公司催要，陈某于2004年3月5日将所欠房款付清。3月25日，陈某提起诉讼，要求房产公司支付逾期交房违约金。某房产公司辩称，原告来按合同约定一次付清房款，延期交房是行使先履行抗辩权，应驳回原告的诉求。

　　在本案中，某房产公司是否享有先履行抗辩权呢?笔者认为：(1)从设立先履行抗辩权的立法目的来看，是保护后履行当事人的顺序利益，当先履行一方履行了主要给付义务的绝大部分，合同目的基本得以实现，后履行一方应当履行交房义务，因为一套房产难以分割交付，法律赋予的“有权拒绝其相应的履行要求”的

　　先履行抗辩权就被已经履行绝大部分给付义务的效果所“吸收”，不足以产生先履行抗辩权。(2)如果确认被告有权行使先履行抗辩权，有违公平原则和诚实信用原则。一方履行了合同规定的主要给付义务的绝大部分，只存有较小的履行瑕疵，另一方则据此行使先履行抗辩权，阻却整套房产的暂时交付，一方面有违合同法第67条“先履行一方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求”的法律规定，另一方面使一方遭受重大利益损失，有悖于合同法的公平和诚实信用原则。故本案被告不应享有先履行抗辩权，不能延期交房。延期交房的，构成违约。(当然原告方逾期付款6040元，要承担支付违约金的违约责任)。最终法院判决被告败诉。

　　相关司法解释没有就不可分割标的物如何行使抗辩权作具体的规定，实践中轻易导致偏差，但尽管如此，仍可运用法理结合法律规定得出明确的结论;如果司法解释作了具体的规定，那么更有利于统一执法尺度。