不动产异议登记制度的理解与适用
山东民桥律师事务所 周广鲁
摘要：异议登记制度出现在我国新物权法中,可谓是我国民法上的一个进步,符合我国市场经济发展的需要,异议登记制度从维护房产权利人的利益角度出发,降低因登记簿登记错误而可能给真实不动产权利人造成的损害机率。律师在在业务操作中也遇到很多由异议登记而引发的法律问题，本文依据在业务中遇到的问题，对不动产的异议登记制度相关问题做出探析。
关键词：物权纠纷 异议登记 民事诉讼 行政诉讼
2007年10月1日生效的《物权法》修正和创新了不少我国民事法律制度，诸如明确建立了物权变动制度、确立了物权请求权制度、建立统一的不动产登记制度、规定了业主建筑物所有权区分制度、用益物权中的地役权制度、担保权的动产浮动抵押制度、首次确立占有制度等。再者诸多的新制度中，律师实务中遇到的一大难题，恐怕就是不动产登记制度中的异议登记。
异议登记制度出现在我国新物权法中,可谓是我国民法上的一个进步,符合我国市场经济发展的需要,异议登记制度从维护房产权利人的利益角度出发,降低因登记簿登记错误而可能给真实房产权利人造成的损害机率。律师在在业务操作中遇到很多由异议登记而引发的法律问题，本文依据在业务中遇到的问题，对不动产的异议登记制度相关问题做出探析。
一、 异议登记制度简介
《物权法》第十九条规定，" 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。"这是我国《物权法》的条文规定，在法律理论界，不动产异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。
不动产异议登记制度我们可以追溯到早期的普鲁士法，经过普鲁士法的发展与概念的分合，至德国民法典，才确立的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。在物权变动中，不动产一般采用登记的方式进行公示。对于物权的变动模式，世界存在多种立法模式，诸如意思主义物权变动模式、形式主义物权变动模式，但无论采取哪种变动模式，公示无疑都是物权变动中兼顾静态与动态两种财产安全保护的必要手段。因为只有公示才可以将物权变动的法律状态通过特定的外在事实表现出来，使除物权变动当事人之外的社会公众均可以通过该公示形式得知物权变动的法律事实，或者现实物权的静态法律关系。
在物权法上，动产物权的公示方式一般为占有，只有特殊动产才采取登记形式；而不动产物权的公示方式都是登记。不动产物权的登记是指不动产权利人申请国家登记机关将不动产的有关事项记载于登记簿，确认物之归属。登记作为不动产物权变动的公示方法，它的公示作用在采登记要件主义立法模式的国家中显得尤为重要，因为登记起到公示物权的作用，并且因此具有了公信力。登记也就成为确认权利的重要依据。但是，一旦出现登记错误的情形，登记簿所记载的物权并非真实的物权状态，真正权利人的权利则受到损害，意义等级制度也就应运而生，成为弥补登记错误的一种手段。
异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济事实权利人或者利害关系人权利的目的。但是，异议登记并不是一种终局救济方式，它所提供的只是一种临时性的保护和救济，在这一点上，各国的立法没有太大的出入。异议登记制度的基本效力是中止登记的公信力，警示第三人在交易时注意安全。但是，异议登记并不意味着中止登记权利人的处分权。亦即，异议登记成立后，登记权利人仍然可以处分其权利，但如果异议登记后被证明是正当的，那么异议登记的权利处分是无效的。即使是善意第三人，也不得援用登记的公信力。但当异议登记不正当时，登记权利的处分权是完全有效的。异议登记的这种效力在学界被称为权利处分有条件说，基本上这也是各国所采用的一种模式。
二、我国《物权法》中的异议登记制度
（一）异议登记的适用情形
异议登记的作用就是修正登记错误，没有登记错误就没有异议登记。但登记错误的范围很广泛，是否所有的登记错误均能引发异议登记，需要加以探讨。这就形成了异议登记的适用情形。
1．现有登记错误
现有登记错误是异议登记错误的首要条件，难点在于如何认定错误，实践中能够证明登记错误的事实大致有：①法律直接规定、法院判决、事实行为等。②不动产物权的原登记记载以及相关辅助证据。③当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示。
2．异议登记的对象具有正当性
异议登记的保护对象与异议登记的作成有密切关系。在律师实务中，如何举证证明非登记权利人真正享有不动产的物权是一个难题。例如被继承人死亡导致继承人直接取得了遗产房屋的所有权，但之后该房屋所有权却被登记为其他人，继承人凭借被继承人死亡的事实和自已作为继承人的资格，如身份，遗嘱，用这些原始取得的证据来证明登记错误。
对于依法律行为取得不动产物权的，不动产物权的原始登记信息以及相关辅助证据是证据要点，必须加以注意。
（二）异议登记与更正登记适用情形的区别
一般认为更正登记是彻底修正登记错误的制度，而异议登记是能够防止登记错误的制度。更正登记与异议登记一样都是保护真正权利人以及真正权利状态的法律措施。从《物权法》第十九条来看，更正登记与异议登记有诸多联系和相似之处，但二者在申请主体、提交材料等诸多方面均存在明显区别。以《土地登记办法》为例，土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。如果土地登记簿记载的权利人不同意更正的，则利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。此时，申请异议登记的权利人自异议登记之日起十五日内必须向人民法院起诉。
因此，一般来说，申请异议登记前须先申请更正登记。如果利害关系人提出的更正登记，不动产登记不急在的权利人不同意，则利害关系人可申请异议登记。利害关系人提起的异议登记的救济规定向人民法院起诉，经人民法院审理，最终判决原登记错误的，利害关系人可依据该判决申请土地登记机关进行更正登记。
（三）异议登记的法律后果
《物权法》第十九条规定，"权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿"。
三、异议登记之后的法律救济程序。
在《物权法》生效之前，实践中的一般做法是，如果利害关系人发现产权登记有错误，应先向行政主管部门提出复议，对复议决定不服，当事人可以向法院提起行政诉讼。而在诉讼中，法院是从程序和实体上来审查登记机关登决行为是否合法的，从而做出相应的判决，登记部门才能予以纠正。比如，法院对已颁发产权证而要求房产确权或者更正登记的民事案件不予立案，要求当事人通过行政途径向行政主管部门申请复议，而行政主管部门却往往表示要依据法院裁决结果重新登记确权，如此一来，对于保护真正物权人的利益非常不利。《物权法》异议登记制度的确定，对以上问题有了便捷的解决方法。但按照《物权法》第十九条的规定，异议登记之后须在十五日之内向法院提起诉讼。此时，问题也就出现了，此法条规定的起诉，到底是提起民事诉讼还是行政诉讼？
对此问题，理论界和实务界都有不少的阐述，有的认为《物权法》第十九条所规定的"诉讼"应是指"民事诉讼"；有的认为应为"行政诉讼"。笔者仔细参研了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释【2010】15号），认为对此不应分两种情况。
根据物权法的规定及理论，物权变动分为两种情形。一种是民事法律行为引起的物权变动，另一种时非民事法律行为引起的物权变动，如人民法院判决文书、政府征收命令、事实行为等。
从《最高人民法院关于审理房屋登机案件若干问题的规定》第六条的规定来看，对于非民事法律行为引起的物权变动，原权利人如果认为登记机关的变更登记错误而申请异议登记之后，只能提起行政诉讼，在行政诉讼过程中对登记机关的事实依据作出审查，看是否合法。当然，这里的前提是原权利人必须证明登记机关所依据的事实错误或公文依据被撤销。这种规定符合以前的操作习惯。
而《最高人民法院关于审理房屋登机案件若干问题的规定》第八条规定的因民事法律关系而产生的物权变动登记。对于该种情形下的变动登记，原权利人如果认为登记机关的登记错误而申请异议登记后，可以先提起民事诉讼，待民事争议解决后，原权利人胜诉后可以凭判决文书再提起行政诉讼。当然，原权利人也可以直接提起行政诉讼，但法院会中止行政诉讼，并告知当事人先解决民事争议后在恢复行政诉讼程序。因此无论先提起民事诉讼还是先提起行政诉讼，都得先解决民事争议。所以对于因民事法律行为导致的物权变动登记之后的异议登记，民事诉讼在所难免。
《最高人民法院关于审理房屋登机案件若干问题的规定》第八条的规定是一大创新，我们有必要分析一下立法本意。根据《物权法》对不动产物权登记的规定，结合行政法的相关理论，不动产登记不是行政审批，更不是行政许可，而是行政确认。即国家通过登记的形式确认权利人权利的一种方式，但不登记并不意味权利人会丧失权利或否定权利人的权利。不动产登记只是公示物权的效力状态或权利归属状态，但登记可能存在错误。物权的争议系民事权利的纠纷，从行政机关从其职能来说，行政机关不具备审查权，行政机关无权裁决民事权利的归属。因此，异议登记后起诉登记机关即使胜诉，撤销了有争议的不动产登记簿和产权证，并不能就此认定我们取得了不动产的产权。该不动产的归属还是要依照民事法律，通过民事诉讼方能取得。因此，行政诉讼只是徒劳无功，浪费诉讼资源，浪费时间而已。
《土地登记办法》第五十条对异议登记后最终问题的处理也作出了相应的规定，即土地登记机关可以依据人民法院、仲裁机构的生效法律文书注销原不动产登记或更正原不动产登记的错误之处。如果异议登记之后，异议登记人提起民事诉讼，经过法院物权确认之诉胜诉后，行政登记机关就可以凭法院的生效法律文书，注销原来登记。如果败诉了，登记权利人就可以凭此判决请求撤销原来的异议登记，以恢复原来物权登记的效力。另一方面，如果异议人滥用异议登记权利，对登记权利人造成了损害，登记权利人还可以提起异议登记损害赔偿诉讼。因而异议登记后人民法院作为民事案件受理进行审理不存在法理上或者现实法律上的障碍。同时还能有效解决纠纷，维护社会稳定。
四、结语
《物权法》统一了不动产的登记制度，预告登记、异议登记等制度又有着创新之处。不动产异议登记制度填补了我国不动产立法的空白，同时也带来了相关实务中的难题。因此，律师作为中国法律实践第一线的工作者，有必要深刻领会立法精神，切实正确的贯彻《物权法》的有效实施，化解纠纷，维护当事人的合法权益和社会的稳定。
参考文献：
1、徐霖：《完善我国《物权法》及《房屋登记办法》中异议登记制度的几点建议》，载于《法制与社会》，2009年28期
2、高原：《浅议异议登记制度》载于《法学研究 》，第73期
3、朱洪超：《物权法实务操作:原理.规则.适用》法律出版社2009年版
4、常昱，常宪亚：《不动产登记与物权法:以登记为中心 》中国社会科学出版社2009年版
作者介绍：
周广鲁律师，毕业于山东科技大学文法学院，本科学历，法学学士。曾就职于青岛海源进出口贸易公司。2008年加盟山东民桥律师事务所，现为民桥律师事务所民商业务部执业律师。理论功底扎实，业务娴熟。以专业的法律知识和法律技能，为当事人和顾问单位提供优质的法律服务。