如何计算商品房的销售面积？
如何计算商品房的销售面积？
根据《商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则（试行）》，商品房整栋出售的，其销售面积为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。整栋房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。商品房按“套”或“单元”出售的，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和，即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积是指套（单元）内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，即套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（1）套内使用面积。住宅的套内使用面积按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算，即套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户内面积总和。跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装修厚度均计入使用面积。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算套内使用面积。（2）套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共有墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积。阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影，其按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
公用建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；b、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积，即分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
