一房二卖，法院判决后合同无效
北京市大兴区人民法院
民事判决书
(2010)大民初字第l0760号
原告(反诉被告)刘萍，女，1981年9月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区林海园小区3号楼5单元601室。
委托代理人范其勋，北京法大法律事务所法律工作者，住北京市海淀区西土城路25号中国政法大学4号楼。
被告(反诉原告)北京京吉顺房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇民营科技区36号。
法定代表人孙凤元，经理。
委托代理人张启旺，男，1958年2月16日出生，汉族，北京英盛捷商贸有限公司法律顾问，住北京市大兴区亦庄镇**北里二栋三单元201号。
被告吕素芹，女，1957年5月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区榆垡镇小店中巷东五条**号。
委托代理人王松丹，北京市**律师事务所律师。
原告(反诉被告)刘萍与被告(反诉原告)北京京吉顺房地产开发有限公司(以下简称:京吉顺公司)、吕素芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员崔光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘萍的委托代理人范其勋，被告(反诉原告)京吉顺公司的委托代理人张启旺、被告吕素芹的委托代理人王松丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)刘萍诉称:2006年元月25日，京吉顺房地产公司与傅淑合、邱志成就其之间工程款事宜达成一致意见，用大兴区林海园小区3号楼5单元601室房屋一套抵工程款，房屋价格按每平米2358元计算，委托指定的商品房销售代理公司进行销售，房款归傅淑合、邱志成所有。2006年4月19日，京吉顺公司通过并通知北京利君永基房地产经纪有限公司(以下简称:利君公司)“望你公司见通知后，给予施工队傅淑合、邱志成办理林海园小区3号楼5单元601室办理相关手续，房款归傅淑合、邱志成所有”。2006年4月19日，我通过利君公司与京吉顺公司签订一份房屋买卖契约，约定由我购买京吉顺公司开发的位于大兴区林海园小区3号楼5单元601房屋，每平米单价2356元，总价款201939元，签约后我于2006年4月29日按约一次性支付了房款201939元和液化气安装费10286元，并拿到房屋钥匙。我实际占有了该房屋，并开始对房屋进行了简单的装修、居住至今。后我多次找京吉顺公司要求其配合办理房产过户登记手续，但京吉顺公司一直推托不予配合。近日我前往建委房地产管理部门查询得知，京吉顺公司又将我居住的房屋以200713元且低于我的房价卖给了吕素芹，据调查，吕素芹和京吉顺公司法定代表人孙凤元是一家人，并在2009年10月21日办妥产权登记手续。我认为京吉顺公司与我签订的房屋买卖合同合法有效，双方应诚信履约，孙风元是京吉顺公司的高级管理人员，对此房产的情况非常清楚，却在明知的情况下与其家人吕素芹签订存量房屋买卖合同，并抢先将该房屋背着我过了户，明显是恶意串通的行为，已损害了我的合法利益，依法应属无效。我的诉讼请求：1、确认京吉顺公司与吕素芹之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、案件受理费由被告承担。
被告(反诉原告)京吉顺公司辩称:第一，本案原告刘萍不具备原告的诉讼主体资格，理由如下:1、刘萍与京吉顺公司签订的合同是依据2006年1月25日我公司与工程队傅淑合、邱志成签订的工程款抵债协议，在这个基础上签订的，这点足以说明刘萍没有交付购房款，在上次诉讼开庭时刘萍已经认可购房款没有交付给我公司;2、我公司与傅淑合、邱志成签订的工程抵债协议通过进一步对帐，已经作废;3、我公司不欠傅淑合工程款，刘萍也没有向我公司缴纳购房款，按照刘萍与我公司签订的所谓房屋买卖合同第8条规定，刘萍应当在 30日内支付房款，由于没有支付，所以合同己经终止，从上述三点看，刘萍不具备本案的原告主体资格。我公司与刘萍的契约约定待办理房屋产权证时签订正式合同，这点足以说明刘萍与我公司签订的合同没有生效，因为按照现在的相关法规的规定，房屋买卖应当网签，这种网签是一种备案登记，由于刘萍与我公司签订的合同不属于正式合同，所以合同成立但未生效。这个合同虽然没有生效，但是我公司在未与邱志成对帐之前也通知刘萍在规定的期限内办理相关手续，通知的具体时间为2008年8月11日，要求刘萍于2008年8月20日前到我公司办理手续，这个手续包括签订正式合同的手续和产权过户手续，以及支付房屋差价款手续，鉴于刘萍没有按期办理，所以属于其自动放弃。基于上述几点，我公司与吕素芹签订房屋买卖合同，并且是网签合同，我公司认为与吕素芹签订的合同是有效的，请求法庭驳回刘萍的起诉或者驳回其诉讼请求。基于上述几点理由，我公司提起反诉，请求判令我公司与刘萍所签订的协议无效并由刘萍承担反诉费用。
被告吕素芹辩称:我不同意原告的诉讼请求;我同意京吉顺公司的意见，认为刘萍无权提出诉讼主张;我是善意取得所购买的房屋，不存在与京吉顺恶意串通的事实。我与京吉顺公司的法定代表人孙凤元夫妻关系已于2004年5月19日就解除了，早已不存在夫妻关系，因此刘萍起诉书中所陈述的事实是不存在的。我所购买的房屋单价是每平米4000元，并且向京吉顺公司支付了全部的购房款340480元;我与京吉顺公司达成买卖意向并非在刘萍与京吉顺公司的诉讼期间，我是2008年9月30日文支付了全部购房款340480元。至于合同是在支付全款之后，根据京吉顺公司的要求在2009年10月办理的网签。据此，我现已取得房屋的权属证书，并且向京吉顺公司支付了全部的购房款，希望法院能够根据物权法的规定维护我的合法权益，驳回刘萍的诉讼请求。
原告(反诉被告)刘萍针对被告(反诉原告)京吉顺公司的反诉辩称:我与京吉顺公司的契约符合法律规定，具备合同的主要内容，京吉顺公司称没有签订合同，与事实不符。京吉顺公司欠第三人工程款并与第三人协商以房屋相抵结清工程款与否，是另外一个法律关系，和本案没有关联。京吉顺公司称没有收到房款，与事实不符，京吉顺公司给我出具的收据证明我已经向京吉顺公司交付了房款。自2006年4月2日我交付房款和液化气初装费以后，京吉顺公司将房屋钥匙交给我，我实际占有房屋使用至今。之后京吉顺公司就没有与我联系过，我多次要求京吉顺公司配合办理房产过户登记手续，但京吉顺公司一直推托不办。2009年9月28日我提起诉讼，要求京吉顺公司承担违约责任，并请求法院判决被告办理房产过户登记。根据法律规定，不动产未办理变更登记手续的不影响合同的效力。事实上，我与京吉顺公司之间的买卖合同早已生效且已履行，本案房屋过户与否，不影响合同的效力。京吉顺公司称其已经通知买房人于2008年8月21日前办理过户手续，恰恰反证了京吉顺公司是在履行双方的买卖合同，如若合同无效，为什么还要在签约后二年多时间去办理房屋过户?显然自相矛盾。京吉顺公司与吕素芹之间的买卖合同及过户行为违反法律规定，依法无效。2009年11月15日，大兴区人民法院开庭审理过程中，京吉顺公司提交虚假证据欺骗法庭，后又突击将诉争房屋一房两卖，并过户给具有特定关系的吕素芹，存在伪造证据和提供虚假证据，及过户逃避法律追究的非法行为。京吉顺公司以诉争房屋已办过户手续为由，来辩解主张双方的合同无效，抗辩理由不成立，也无事实及法律依据。综上，刘萍与京吉顺公司之间签订的房屋买卖契约是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当属合法有效。请求法院驳回京吉顺公司的反诉请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人增加变更诉讼请求或者提起反诉的，应该在举证期限届满之前提出，本案中京吉顺公司提出反诉请求，超过了法定的期限，请求法庭予以驳回。
经审理查明:2006午4月19日，京吉顺公司与刘萍签订《房屋买卖契约》，约定由刘萍购买京吉顺公司林海园小区3号楼5单元601房屋，价格为201939元，并约定待办理房屋产权证时，更换正式商品房买卖合同。双方签订合同后，刘萍从京吉顺公司处拿到该房钥匙并入住，但未办理该房的所有权证书。
关于房款的交纳，刘萍提交了京吉顺公司与傅淑合、邱志成于2006年元月25日签订的协议书、京吉顺公司与利君公司于2006年1月23日签订的商品房销售代理合同、京吉顺公司于2006年4月I9日发给利君公司的通知、傅淑合于2006年4月19日出具的房款收条、京吉顺公司于2006年4月28日为刘萍出具的房款收据，证明京吉顺公司委托利君公司销售房屋;因欠傅淑合、邱志成工程款，京吉顺公司将林海园小区3号楼5单元601房屋折抵给傅淑合、邱志成，由其二人收取房款;傅淑合于2006年4月19日收到房款以及京吉顺公司为刘萍出具房款收据等一系列事实。京吉顺公司对刘萍提交的上述证据真实性均没有异议，但主张与傅淑合、邱志成签订的协议书经后来双方再次协商已经作废，京吉顺公司并没有收到刘萍交的房款，与刘萍的契约因为没有签正式合同所以没有生效。
2009年9月28日，因京吉顺公司未为其办理房产证，刘萍起诉至我院，要求京吉顺公司为其办理房屋所有权证书，诉讼期间，京吉顺公司将诉争房屋过户至吕素芹名下。
京吉顺公司主张曾在林海园小区3号楼5单元601室房门张贴通知，通知业主接到通知后，于2008年8月20日前到京吉顺公司办理相关手续，逾期视为业主自动放弃，由此产生的后果由业主负责。京吉顺公司申请了为林海园小区提供物业管理服务的北京兴顺利元物业管理有限公司经理许希田出庭证明此事。
2009午10月20日，孙丽代理京吉顺公司与吕素芹网签《存量房屋买卖合同(自行成交版)》，约定由京吉顺公司将林海园小区3号楼5单元601房屋售与吕素芹，价格为200713元。同日，京吉顺公司为吕素芹出具了金额为200713的房款发票。吕素芹还在同日交纳了北京市住宅专项维修资金和契税，并于2009年10月21日取得了房屋所有权证书。
关于京吉顺公司与吕素芹的交易过程，京吉顺公司与吕素芹均主张双方在2008年9月双方即已达成购房合意，总房款为340480元。京吉顺公司称张贴出通知后，因刘萍未按时办理手续属于自动放弃，就准备将该房出售，吕素芹来购买该房时，京吉顺公司告诉吕素芹该房曾与刘萍签订合同，但合同已经解除，房屋钥匙还在刘萍处;吕素芹称其女儿孙丽在京吉顺公司上班，通过孙丽了解到该套房屋准备出售，与京吉顺公司协商时京吉顺公司告知该房曾与刘萍签订过协议但己经终止。京吉顺公司提交了其公司为吕素芹出具的日期为2008年9月30日、金额为340480元的购房款收据;京吉顺公司称，由于其公司在2007年已经按每平方米2358元的价格在地税等相关部门备案，所以与吕素芹的合同中约定的房屋价款为200713元，但实际收取的房款为340480元。
另查，京吉顺公司法定代表人孙凤原与吕素芹原系夫妻关系，于2004年解除婚姻关系，孙丽系二人之女。
上述事实，有双方当事人的陈述、协议书、房款发票、通知、房屋买卖契约、房款收据、存量房屋买卖合同、房屋所有权证书、商品房销售代理合同、收条、照片、证人证言、离婚证等证据在案佐证。
本院认为:关于刘萍与京吉顺公司所签订的房崖买卖契约之效力，该契约系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。就被告方的答辩及反诉意见，因刘萍与京吉顺公司在契约中约定“待办理房产权证时，更换正式商品房买卖合同”，只是对合同形式做出的约定，最后双方更换与否，都不会对契约的效力产生影响;关于房款的交纳，京吉顺公司辩称未收到刘萍交来的房款，但根据刘萍提交房款收据等证据，可以认定京吉顺公司与傅淑合、邱志成约定以房抵工程款，以及刘萍将房款交给傅淑合的事实，所以虽然刘萍没有直接将房款交给京吉顺公司，但京吉顺公司确实已经收到房屋价款;京吉顺公司提交与傅淑合、邱志成于2008年9月20日签订的协议书，证明双方签订的房屋抵债协议作废，但那时刘萍已经将房款交付给京吉顺公司，京吉顺公司与傅淑合、邱志成新协商的内容并不会改变刘萍已经支付了房款的事实;京吉顺公司张贴通知，是其履行为业主办理房产证义务的行为，京吉顺公司主张刘萍未按通知规定的时间内办理相关手续即是放弃签订合同的权利，没有法律依据。综上，对京吉顺公司及吕素芹认为与刘萍所签订的房屋买卖契约未生效、刘萍非本案适格原告的答辩理由，本院不予采信，对京吉顺公司的反诉请求，本院不予支持。
关于京吉顺公司与吕素芹所签订购房合同的效力，本院认为:第一，京吉顺公司法定代表人孙风元与吕素芹原系夫妻关系，而且京吉顺公司代理人孙丽系孙风元与吕素芹之女，合同当事人及代理人之间关系特殊;第二，根据双方陈述可以查明，在京吉顺公司与吕素芹签订合同时，双方均明知所买卖的房屋已经与刘萍签订过协议，也都明知该房钥匙在刘萍处;第三，吕素芹与京吉顺公司签订合同购买该房屋的整个过程中，吕素芹从来没有到所购房屋中查看，与日常交易习惯相悖;第四、就房屋销售价格，京吉顺公司与吕素芹均称房屋实际价格为340480元，但仅提交了收据，没有提交正式的凭证，本院不予采信;根据房款发票，本院确认京吉顺公司与吕素芹之间的交易价格为200713元;刘萍在2006年购买此房时，价格为201939元，到2009年，房地产市场价格已经飞速上涨，但京吉顺公司与吕素芹的交易价格200713元却低于出售给刘萍的价格;第五、就过户时间，京吉顺公司与吕素芹均称在2008年9月双方即已签订合同，但长达一年的时间内未办理任何手续，却在刘萍将京吉顺公司诉至法院之后，一天之内办理完毕网签合同、出具房款发票、交纳维修资金和契税以及办理房产证等手续。综上所述，本院对刘萍所主张的京吉顺公司与吕素芹恶意串通损害其合法权益的事实予以认定，对刘萍要求确认京吉顺公司与吕素芹所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下:
一、被告(反诉原告)北京京吉顺房地产开发有限公司与被告吕素芹之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效;
二、驳回被告(反诉原告)北京京吉顺房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费三十五元，由被告北京京吉顺房地产开发有限公司负担十七元五角(于本判决生效后七日内交纳)，由被告吕素芹负担十七元五角(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费三十五元，由被告北京京吉顺房地产开发有限公司负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撒回上诉处理。
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代理审判员：崔 光
二〇一〇年十二月十日
书 记 员：王 杨
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