二手房买卖中如何发催告通知书以及解约通知书
作者：王树德律师 （转载请注明）

一、法律风险提示：（关注指数：★☆☆☆☆）
二手房买卖中不仅涉及到各方当事人签订的书面合同，有时还会涉及到单方的书面通知。书面通知可以分为两类，一类是催告通知，一类是解约通知。催告通知是用来向对方催告，要求对方按合同履约；解约通知是在行使合同解除权时向对方发出的书面通知。两种通知都会产生相应的法律后果，所以各方对此千万要引起重视：
二、知识点睛：（关注指数：★★★★★）
通知类别
适用情形
法律意义（作用）
发送方式

催告通知
对催告通知而言，一般是在合同签订后，如果对方有违约行为，或者有迹象表明对方不准备履约时，就应当发出催告通知，包括以下几种情况：
1、 签订定金合同（居间合同）后，一方以各种理由拖延签订买卖合同，或者明确表示拒绝签订买卖合同；
2、 签订买卖合同后，一方以各种理由拖延或明确表示拒绝履行合同义务，如上家不办理抵押贷款撤销手续，下家不支付首付款或办理贷款手续、不在约定的时间办理过户手续、拖延交房时间等等；

催告通知的作用是催告对方履行合同，但更重要的是为将来追究对方违约责任形成证据，以证明造成合同不能履行或未按约定履行的责任是因对方责任而非已方原因。
通知以书面形式发出，同时保留复印件，并以挂号或特快专递寄给对方，保留回执。邮寄的地址应当是经对方确认的地址，否则不能起到通知的作用。


解约通知
对解除通知而言，发出解约通知的一方一定要有合同的解除权，比如根据合同第九条、第十条的约定，买方逾期付款或卖方逾期交房达到一定的期限，则守约方就可以发出解约通知，通知到达对方时合同就解除了。但一般来说解除合同仅针对严重的违约行为，对轻微的违约行为不适用。

解约通知的作用则是终止合同，根据最新的合同法司法解释二的规定，收到解约通知的一方如果对解约通知有异议，应当在约定的期限内提出异议，如果当事人没有约定异议期限，则收到解约通知的一方应当在三个月内向法院起诉，否则法院均不支持。这也就意味着，哪怕解约通知并没有依据，但也仍然可能产生解除合同的法律后果。


催告通知示例：（关注指数★★☆☆☆）
催告通知
张三：
本人与你于2009年12月1日签订了《居间合同》，约定在12月11日前签订《买卖合同》，2009年12月5日你电话告知中介不准备签订买卖合同。现本人向你郑重通知如下：
1、《居间合同》合法有效，你应当按约在12月11日前与本人签订买卖合同；
2、如未在上述期限签约，你应当承担相应法律责任。
李四

12月6日




解约通知示例：（关注指数★★☆☆☆）
解约通知
张三：
本人与你于2009年12月1日签订了《北京市房地产买卖合同》，约定你应当在签约后十日内支付房款首付50万元，但你至今未付，且逾期超过十五日，根据该合同第九条约定，如你逾期超过十五日仍未付款的，我可以解除合同并可按未付款的20%要求你支付违约金。故现郑重通知你：
1、《北京市房地产买卖合同》解除；
2、你应当在三日内按未付款的20%向我支付违约金即10万元。

李四

1月5日



四、收到通知后怎么办？（关注指数★★★★★）
对于收到通知的另一方，切莫掉以轻心，如果通知所述不实，也应当及时发出复函提出异议，表明自己的立场和态度，阐述已方观点。

对催告通知的复函示例：（关注指数★★☆☆☆）

对《催告通知》的复函

李四：

贵方12月6日所发之《催告通知》我已收悉，但你函中所述内容有误，特此更正如下：

1、《居间合同》签订后我一直积极履行义务，同时也准备在约定时间签约，更未声明拒绝签约之事；

2、但是，根据《居间合同》约定你应当支付10万元作为定金，但你至今未付，且《居间合同》约定应当在你支付定金后十日再签订买卖合同，因此你应立即支付定金，否则你应当承担违约责任。

张三

12月8日



对解约通知的复函示例：（关注指数★★☆☆☆）
对《解约通知》的复函

李四：

贵方1月5日所发的《解约通知》我已收到，但我逾期付款之事已与你说明并征得你的同意，，此事中介方亦可证明你同意将首付款日期再延长30日。因此你不能擅自解除合同，我要求该合同继续履行。如你擅自解除合同，我将向你追究法律责任。

张三

1月10日



五、通知被退回怎么办？（关注指数：★★★★★）
如果通知因地址不实或对方拒收而被退回，则应当妥善保存且不能拆封，可在诉讼中作为向法庭提供的证据。
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