房屋善意取得
代 理 词（善意取得）
审判长、审判员：
河南京港律师事务所接受本案被告XXX的委托，指派我担任XXX房屋买卖纠纷一案的一审诉讼代理人。今天依法出庭，参与本案的诉讼活动。下面根据庭审质证和认证的证据及相关的法律规定，发表如下代理意见，请合议庭采纳。
就原告XXX诉被告房屋买卖合同纠纷一案，被告根据事实和法律发表以下意见：
一、被告XXX是依据善意取得制度取得该房屋的。
本案在最初被告是签订一份房屋买卖合同，并依据该合同办理了房屋过户手续。但由于合同的出卖方欠缺相应的处分权，而又得不到真正的权利人的确认，最终导致合同无效。当然，被告是在取得房屋所有权之后得知上述情况的，被告XXX在受让该房屋时并不知真实情况，主观上是善意，根据物权法的规定，被告是基于善意取得制度取得了该房屋的所有权的。
二、该房屋买卖合同、补充合同及房屋买卖契约属于效力待定合同。
事后被告得知侯XXX是通过欺骗方法处分该房屋的，其实侯XXX根本没有处分权，但是侯XXX已经实际处分了该房屋，根据我国合同法第51条的规定: 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该规定属于效力待定合同。
效力待定合同的后果有两种：1，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的（合同有效）；2，权利人拒绝，这种情况又可以分为两种情形：合同无效（权利人可以要求第三人返还财产），善意取得（善意第三人取得财产，物权法106条作出了明确规定）。本案情况是符合物权法106条规定的。
三、被告在该房屋买卖合同中系善意第三人
善意，恶意的对称，指不知情。在确定受让人是否善意时，现行法律采用的是“非恶意及善意”的推定方法，即除非有证据证明受让人主观上存在恶意，否则，就推定受让人在领受财产时不知，也不可能知道转让人无转让财产的权利。在该房屋买卖过程中，被告已尽到应该尽的合理注意义务，从主观上被告不存在恶意。
1，被告在购买此房屋时尽到了合理的注意义务
首先，被告在洽谈房屋买卖的过程中，侯XXX始终居住在中银鑫苑2号楼3单元3层西户，并且持有XXX的房产证、身份证、户口薄等证件。被告的丈夫XXX在与侯XXX洽谈房屋买卖的过程中，先后去过原告XXX家里四次，其中看房子一次，与银行人员和评估公司人员一起去过一次，拿XXX的房产证去过一次，复印后归还XXX的房产证去过一次，四次都在该房屋内见到侯XXX。可见侯XXX是常住在中银鑫苑2号楼3单元3层西户，并不是偶尔出现在该房屋内。而且侯XXX还告诉被告的丈夫XXX：她就是XXX的母亲。根据常理，母亲一同和儿女一起居住，符合一般人的观念，母亲掌管着儿女的各种证件也符合人之常情。据此被告有理由相信，侯XXX就是XXX的监护人，也是该房屋的实际控制人。
其次，是否以合理价格转让，是判断善意与否的十分重要的标准。被告购买该房屋完全是按照市场价格交易的。当时房管部门的评估价是17.7万元，中国银行的评估价是16.77万元，而被告是以21万元购买的，高出中国银行评估价4.23万元。从逻辑和情理上来看，购房人不可能看出是个陷阱还要往里跳，不可能拿出 21万元去买一套会给自己带来巨大麻烦的房产。这足以说明被告是善意的。
2，被告有理由相信依法取得该房屋的所有权
《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。同时，《物权法》还规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这就是物权法中公示制度，其本意在于赋予公示以公信力，即推定不动产物权变动的公示状况与客观实际相符，从而给市场交易中的第三人提供信赖利益的保护。善意取得制度就是建立在物权公示制度之上的一种制度。可以说，善意取得制度是运用公开公信原则保护信赖利益的具体法律形式，不动产善意取得中的善意第三人是基于对公示的信赖，被告在该房屋买卖中顺利的在房管部门完成了过户手续，被告有理由认为无处分权人有处分权，从而与其进行交易，这是基于对国家机关的信赖，也是对物权公示原则的信赖，被告最终当然应取得该房产。
善意取得是对所有权的一定限制，是基于占用的公信力，目的在于维护交易安全和社会的稳定。基于物权的公示公信，受让人善意的受让，如果得不到保护，交易的结果处于不稳定的状态下，人们就会产生交易恐惧，可想而知人们的交易将会受到灭顶的打击，对于经济的良好运行和发展也是非常不利的，更不利于构建和谐社会。
此外，市场经济追求的是效率，如果不保护善意第三人，势必阻碍市场交易，因为每一个市场主体在交易之前必须先进行尽职调查，才可以保证本次交易的安全，这和市场经济的内在要求是相矛盾的。所以我们才需要保护善意第三人。因此设立了善意取得制度。所有权的追及权能与善意取得制度形成抵触，优先保障善意取得制度，是由立法者价值取向决定的，也是发展市场经济的必然要求。当然，由此造成的损失也必然由无处分权人最终来承担。
四、在该买卖合同中侯XXX与原告一并行使了处分权
从整个房屋买卖行为中，侯XXX作为母亲在房屋的价格，交款时间，房屋交付办法做了大量工作。在后来的房屋过户与银行按揭贷款中是侯XXX与XXX共同办理的，XXX跟着侯XXX去银行和房管局在有关手续上签字按手印，这就等于告诉银行、房管局以及被告，是XXX本人要卖房子的。根据《民法通则》第十二条规定： 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。在该民事活动中，XXX接近18周岁，属于限制民事行为能力人，她的买卖行为需要征得法定代理人的同意，而在该房屋买卖过程中XXX的母亲侯XXX始终在场，并且是以母亲身份参与整个买卖活动，并在买卖合同上签了字，应视为征得法定代理人的同意。被告有理由相信整个买卖行为是合法有效的。
五、受让人以合理的价格有偿取得。
善意取得适用应以有偿取得为前提条件。受让人在领受财产时，必须向让与人支付相应的财产或者金钱，无偿取得财产时，不能即时取得所有权。因为在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件的，这是财产转让的一般规律，违反这一规律的财产转让，就可以引起人们对该项交易是否善意的合理怀疑。不仅如此，在有偿取得的前提下，其价格是否合理，也是衡量受让人受领财产时是否善意的标准之一。被告购买该房屋完全是按照市场价格交易的。当时房管部门的评估价是17.7万元，而被告是以21万元购买的。这足以说明被告是善意的。
六、房屋已办理了过户登记
法律设立善意取得制度最终是保护以受让人即时取得财产的所有权或他物，因此，发生所有权的转移是善意取得条件之一。《物权法》第106条规定，在需要进行转让登记的情形下，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。因此，适用善意取得制度，对于不动产而言，受让人应当已经办理了登记。对此双方没有争议，在此不再赘述。
综上所述，被告完全符合物权法上规定的善意取得的构成要件，依据法律的规定取得该房产的所有权，原告无权向被告主张返还该房产。侯XXX的卖房行为之所以能够得逞，与原告一方的重大过错有直接的关系。原告及其家人同意侯XXX共同居住，并且把XXX的房产证、身份证、户口薄等重要证件全都交给侯XXX，为侯XXX实施诈骗提供了有利条件与机会。一般而言，原所有权人与无处分权人之间的关系较善意受让人与无处分权人之间的关系密切，所有权人控制无处分权人行为发生的成本要低于善意受让人的付出成本，因此，承认善意取得，可以会使社会利益较最大化、合理化。所以，该责任应由原告一方来承担。对此，物权法106条第二款作出了明确规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
代理人：乔传福
2010年9月27日
