应当说，这一界定较为全面的概括了利害关系业主的特征，但仍有如下问题值得讨论：

第一，“房屋价值”和“生活质量”应当如何理解？“房屋价值”和“生活质量”这两概念十分抽象，其可以作为判断利害关系业主的利益的指导性标准，但可操作性不强。笔者认为，房屋价值是生活质量的抽象总结，生活质量是房屋价值的具体反映，因为，住宅的根本价值在于生活居住，生活质量受到不利影响，必然导致房屋价值的降低。因此，关于房屋价值是否受损，必须借助生活质量是否受损来判断。如前文所述，住宅的物理空间需要具备空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一项要素的降低或丧失都将构成对“生活质量”的不利影响，从而使相关业主成为“利害关系业主”。

第二，本栋建筑物内的其他业主，是否都应当认定为“有利害关系的业主”？为了简化“有利害关系的业主”的判断方法，节省判断和证明成本，《建筑物区分所有权司法解释》第11条采用了事实推定技术，即推定“本栋建筑物内的其他业主都是‘有利害关系的业主’”。通常来说，本栋建筑物内的业主具有较为紧密的联系，需要利用电梯、过道和走廊等公用设施，个别业主的经营性活动易于给本栋其他业主的生活质量带来不利影响。因此，此种推定技术的运用具有合理性。但笔者认为，这种推定并不是绝对推定，而应当是可以反驳的推定，因为，经营性活动种类繁多、形式各异，并非所有经营性活动一定会给本栋其他业主带来不利影响。例如，某人利用住宅设立小型软件公司，仅自己从事软件开发和销售活动，主要通过网络、电话与客户联系，则不能认为其他业主的生活质量受到不利影响。因此，如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的生活质量造成不利影响，则可以推翻第11条的推定，其他业主不得主张自己为“有利害关系的业主”。
第三，“不利影响”如何具体判断？关于本栋建筑物之外的其他业主是否为“有利害关系的业主”，《建筑物区分所有权司法解释》第11条要求主张者承担证明责任，那么，其他业主到底如何证明呢？实践中，有的业主没有证据证明其遭受到了损害，但声称经营性活动导致小区陌生面孔增加，使其生活缺乏安全感，已经构成对其居住利益的侵害。这也可以称为损害的主观判断。笔者认为，“时有陌生面孔出入小区”尚不足以构成“损害”，而应当采用客观判断标准，具体来说可以作如下判断：一是对共有部分的占用和改变。例如，饭店顾客在小区公共道路停车、房屋改造涉及沉重墙的拆修等等。共有部分作为全体业主的共有财产，涉及到全体业主的利益，凡是将共有部分用于经营性活动，就构成对全体业主的利益损害。二是仅利用专有部分，但造成环境污染。如前所述，污染大致包括嗅觉、听觉和视觉三类，嗅觉污染和听觉污染可以根据异常气味和噪音到达的物理空间作为判断标准。若没有释放异常气味或者噪音，或者在异常气味或者噪音到达范围之外的其他业主，不能主张遭受了这两种污染。视觉污染其与前两者存在很大差异。如实践中有的业主利用专有部分的门窗张贴宣传广告，而其他业主认为这影响了建筑的整体形象，降低了住宅小区的社会评价，并主张利益受到损害。笔者以为，这种主张有待商榷，因为一方面，住宅的核心功能在于生活和居住，而利用专有部分的门窗张贴宣传广告，不会对住宅的空间独立性、环境安宁性、利用便利性和建筑牢固性等特点带来负面影响，不构成对居住利益的损害；另一方面，具有法律意义的社会评价的客体通常限于人格利益，而对建筑物的社会评价往往不具有法律意义，也难以影响业主的居住和生活利益。当然，如果这些宣传广告的内容具有违法性，则属于违反法律强行性规定的行为，任何人都可以主张该行为违法和无效。
（三）征得同意的方式及其审查
如果业主在从事经营活动前准确地判断利害关系业主的范围，并征得他们的同意，有利于预防和减少未来的纠纷。但是，如何才能有效征得利害关系业主的同意？诚然，拟住宅商用的业主可以自己逐户征得业主的同意，但笔者认为，通过物业管理公司代为征得同意是一个相对较好的办法。如果管理规约对该事项作出明确约定，实践效果更佳。原因在于：第一，这有利于信息沟通的顺利开展。尽管同一小区的业主在物理距离上很小，但人际关系上的距离却通常较大，了解和沟通甚少。而物业管理公司与广大业主之间建立了有效的联系机制，沟通起来更为顺畅，效率更高。因此，由物业管理公司代为传达请求信息和反馈意见，有利于降低开展经营性活动的成本，并提高工作效率。第二，有利于利害关系业主的准确判断。物业管理公司作为专司小区物业管理工作的机构，对小区的构造和业主的建筑物及其附属设施的利用状况有更为清楚地认识，能够对某一住宅改为商用后可能产生的影响作出更为全面的评估和预测。这也决定其对利害关系人的判断更为准确，有利于降低未来争议发生的机率。第三，有利于化解未来的争议。业主应当声明拟开展经营活动的方式和影响，未来超出这一范围的活动，不属于证明之列。对于是否具有利害关系，当事人是否同意的事实，今后的反悔等事宜，物业管理公司可资证明。第四，有利于经营性活动获得批准。当业主征得利害关系的业主同意之后，需要办理工商登记，由工商行政管理部门审查住宅商用是否违反法律规定。就管理规约而言，审查的一个核心内容是规约是否允许业主从事某种经营性活动。如果由物业公司代为征得同意并出具相应的证明材料，有利于工商行政管理部门对“利害关系业主是否同意”作准确判断。当然，如果小区设有健全的业主委员会，其也可以承担该项工作。

有一种观点认为，利害关系业主的行为可以视为“默示的同意”，如一层业主利用阳台开设商品小卖部，开办一段时间后，二层业主也常来购买，即可认定二层业主以行为表示同意。[28]笔者认为，此种观点值得商榷，一方面，业主选择到其他业主开设的店铺消费并不能证明店铺对二层业主没有负面影响，更不能表明二层业主接受了这种影响。另一方面，任何商业店铺的设立，都需要经过工商行政管理部门的审批，因此，如果将征得同意作为审批事项的话，则征得同意应当事先完成。
（四）住宅商用与行政审批、房屋登记
值得讨论的是，在征得利害关系的业主同意之后，住宅商用是否要经过土地、规划等行政主管部门审批？在物权法颁布之前，我国各地方政府颁布了不同的法律文件，作法存在很大差异：一是要求行政审批。例如《广州市城市规划条例》（1996年1月12日通过）第38条规定：“竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建栩盖或在天台上建设建（构）筑物。”[29]《河南省城市房屋拆迁管理条例》、《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》、《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》等也作了类似规定。二是不要求行政审批的。例如，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施（公司法）大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》等。只有在一个统一的法律环境中，人们才能对其行为产生合理预期，[30]反之，不同省市的截然相反作法将严重影响《物权法》中住宅商用制度的统一。

关于住宅商用是否需要经过行政审批的问题，有观点认为，如果不要求审批，将带来如下问题：一是违背土地用途管理制度，变相减少了国家土地出让费用。二是影响城市建设规划，挑战规划权威。三是经营主体之间形成不公平竞争。[31]笔者以为，前述理由较为牵强，要求所有经营者经过规划、土管至房管部门审批过于严格。其原因在于：第一，就整个区分所有建筑而言，用于从事经营性活动的住宅占整个建筑住宅的比例极小，尚不构成对建筑物使用性质的整体改变，因此，其不会对城市规划、土地管理产生重要影响；第二，从鼓励开办中小企业的角度出发，如果要求拟住宅商用的业主先后经过城市规划部门、土地管理部门和房屋管理部门的审批，则在时间上和成本上都不利于经营性活动的开展；第三，就众多要求审批的法律文件和实际情况来看，其规范的主要对象在于那些改变整栋建筑物用途的情形。而我们所探讨的住宅商用的对象主要是还存在大量利害关系业主的建筑物。第四，如果法律不要求对住宅商用进行前述审批，那么对所有市场主体都是同等对待，无所谓有损公平竞争问题。当然，我们所谈的住宅商用也可能对城市规划产生一定的影响，笔者以为，出于宏观调控和管理的需要，要求拟住宅商用的业主到城市规划部门备案是合理的。

还需要讨论的一个问题是，业主将住宅改为商用之后，是否需要到房屋管理部门办理变更登记？我国现有房屋登记有两项主要功能：一是公示权属状况。如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息，对于不动产的交易安全大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（已被前者废止）均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项，但实践中，房屋管理部门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家建筑物的使用情况，有利于国家相关政策的准确制定，也有利于实施有效的房屋管理措施。从这两个角度出发，笔者认为，住宅改为商用之后，到房屋管理部门办理变更登记是必要的。
（五）住宅商用的法律效果
在经营活动开展之后，住宅商用的业主还需承担如下义务：一是按照既定的方式开展经营性活动。某业主在征得利害关系业主的同意时，应当全面告之经营活动的性质和内容及可能带来的影响。利害关系业主通常以相关陈述为“同意与否”的基础。如果经营性活动违反既有陈述并造成不利影响，利害关系业主可以请求恢复原来的经营状态，造成损失的，可以请求损害赔偿。二是分担相关费用。经营活动可能增加区分所有权人的共同支出，例如，电梯使用费用、维修费用的增加等。经营活动者应当承担因其经营性活动而增加的共同支出。三是填补利害关系业主的损害。关于业主之间的利害关系，应当综合考虑，使区分所有者之间的利益处于平衡状态，[33]在征求利害关系业主同意的过程中，各方当事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果经营性活动可能对利害关系业主带来一定不变甚至损害的情况下，要求住宅商用的业主补偿利害关系业主一定的费用。对于这种约定，住宅商用的业主应当遵照执行。

如果拟用住宅从事经营性活动的业主未经全部或者部分利害关系业主同意，给利害关系业主的居住利益造成不利影响，那么，利害关系业主可以通过如下方式获得救济：一是行使物权请求权，请求住宅商用的业主排除妨害、消除危险，或者恢复原状。二是如果遭受损失的，可行使侵权损害赔偿请求权，要求承担损害赔偿责任。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条已作明确规定。
四、结论
作为我国经济发展过程中的特殊现象，住宅商用制度一方面要维护广大业主的既有居住利益，另一方面又要兼顾部分业主利用住宅从事经营性活动的利益需求，二者之间可能表现出一定的冲突，但这种冲突并不是“非此即彼”的截然对立关系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商业利益之间寻求一个平衡点，尤其是在赋予广大业主的行为和选择自由，即通过拟住宅商用业主对利害关系业主的准确判断，并经特定方式征得其同意，方可有效较少和预防住宅商用中的各种纠纷，构建和谐社区关系。如果住宅商用活动未经利害关系业主同意或者超出了同意的内容，利害关系业主可以通过物权侵求权、侵权请求权获得救济和保护。

我国《物权法》第77条首次从民事基本法的角度确立住宅商用制度，具有重要意义。《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条明确了“有利害关系的业主”的各种请求权，界定“有利害关系的业主”的利益，设置了对“有利害关系的业主”的证明规则，这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和可操作性，值得肯定。尽管如此，这些规定还有如下问题需要明确：一是“房屋质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现，应当采用空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建筑物内的其他业主应当认定为‘有利害关系的业主’”的推定，应当是可反驳的推定，从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。

注释:
[1]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），台北1992年自版，第197页。
[2]参见王利明：《物权法研究（修订版）》（上册），中国人民大学出版社2007年版，第576页。
[3]参见李显冬主编：《中国物权法要义与案例解释》，法律出版社2007年版，第165页。
[4]、8、10参见王继红、俞里江：《论“住改商”纠纷的司法救济》，《法律适用》2007年第2期。
[5]关于这方面的文章和资料也不少，在此不一一列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。
[6]、12、28参见崔艳蕾、邵达民：《民宅商用法律问题分析》，《当代经济管理》2008年第3期。
[7]戚冬瑾、周剑云：《“住改商”与“住禁商”——对土地和建筑物用途转变管理的思考》，《规划师》2006年第2期。
[9] 《北京青年报》2006年4月20日，第A13版。
[11]关于这方面的文章和资料很多，各有不同的分类和列举，本人根据对实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。
[13]、27参见全国人大常委会法制工作委员会：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第121页、第121页。
[14]参见王利明：《物权法是社会主义市场经济的基本法律》，《求是》2007年第10期。
[15]十七大报告指出，要“促进个体、私营经济和中小企业发展”。
[16] Warren Freedman B Alter: The Law of Conduminia and Property Owners’ Associations, pp 123-124.
[17]参见[美]詹姆斯.戈德雷：《私法的基础：财产、侵权、合同和不当得利》，张家勇译，法律出版社2007年按，第103——108页。
[18]参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第35页；白江：《德国住宅楼管理制度之研究及启示》，《中外法学》2008年第2期。
[19]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页，第139页。
[20]参见温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，《法令月刊》第42卷第7期，转引自陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第142页。
[21] Philippe MALAURIE et Laurent AYNES, LES BIENS, DEFRENOIS, 2004, p.215；另见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，第32—33页，转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第120页。
[23]参见《房地产统计指标解释（试行）》，中华人民共和国建设部，建住房[2002]66号文件。
[24]参见[日]铃木禄弥：《物权法讲义》，创文社昭和50年版，第22页。
[25] Prevention is better than cure，见郑玉波：《法谚》（一），法律出版社2007年版，第141页。
[26] 《北京青年报》2006年4月22日，第A8版。
[29]关于是否需要行政审批的问题，广州市曾先后制定《关于企业经营场所登记有关问题的通知》、《关于工商登记放宽政策问题》、《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》、《关于贯彻实施<广州市房屋租赁管理规定>的意见》，这些法律文件采取了不同的作法，时有反复。
[30]参见王利明：《民法典体系研究》，中国人民大学出版社2008年版，第350页。
[31]参见耿协萍、吴涛：《城市房屋用途改变问题研究》，《经济研究导刊》2007年第5期。
[32]参见于海涌：《论不动产登记》，法律出版社2007年版，第173页。
[33] [日]田山辉明：《物权法》（第三版），日本弘文堂株式会社2008年版，第212页。