嘉定区房产买卖合同纠纷定金纠纷律师
资深赵强律师，法学硕士。电话：18917159707；13564487689
案由：2010年4月2日，原、被告通过上海XX房地产经纪事务所签订了《售房定金协议》，
由原告购买被告所有位于上海市宝山区一二八纪念路XX弄XX号XX室房屋。双方在《售房
定金协议》第四条约定：“甲乙双方约定于2010年4月30日之前签订正式买卖合同，签订
地点为上海XX房地产经纪事务所。甲乙双方如不按时签订正式买卖合同，则作违约处理。”
第七条约定：“甲乙双方如有一方不遵守本协议所约定的条款，则视作违约，甲方应退还乙
方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金……”2010年4月6日，
被告在收到原告交付的定金人民币10万元后向原告出具收条，并由中介方见证。原被告在
签订售房定金协议后至2010年4月30日，原告通过中介多次打电话给被告要求其来中介处
履行双方协议约定的义务，被告各种理由不来约定地点履约，致使双方于2010年4月30
日前未签订正式买卖合同。
原告委托本律师对被告提起诉讼，要求被告返还原告购房定金人民币100，000元，向原
告支付违约金人民币100,000元；同时，由被告承担本案的全部诉讼费用。为此，律师帮助原告收集准备了如下证据：售房定金协议、定金收条、上海XX房产经纪事务所出具情况说明、证人证言（开庭前向法庭申请有关证人出庭作证）等。
被告辩称，系争房屋的产权人是被告及女儿XX两个人，签订协议时女儿XX不知道，现在不同意，被告认为合同是不成立的，也无法履行下去；而且《售房定金协议》是定金意向，不是买卖协议，被告可以随时将定金还给原告；因贷款银行的原因，致使被告的贷款没有按时还清，后来在5月20日左右银行批准可以提前还贷了，但这时原告不同意继续履行了，所有被告没有违约。现同意将定金还给原告，不同意支付违约金。
本律师认为：原被告在上海XX房地产经纪事务所居间签订的《售房定金协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。协议自原被告签字起成立，被告认为另一产权人XX未签名致使协议不成立的观点不能成立（1.另一产权人系被告之女，未成年；2.被告在与原告签《售房定金协议》时已向原告说明，并在签收原告给付定金的同时将其女儿的出生证、户口薄等原件交付房产中介处；3.系争房产是被告与前妻离婚后以被告及未成年女儿名义共同购置，被告有处分权）。协议约定原被告应于2010年4月30日前签订正式买卖合同，但因被告一再拖延，导致最终原被告未签订正式买卖合同，被告的行为已构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同责任属于严格责任，被告虽称银行原因无法提前还贷，但事实已导致逾期违约，仍应向原告承担违约责任。
法院最终判决：支持了原告的全部诉讼请求。即：被告向原告返还定金10万元；被告向原告支付违约金10万元；由被告承担本案受理费等。
