二手房买卖风险提示
二手房买卖风险提示
河南梅溪律师事务所 郎建勇
为您揭示二手房买卖风险点相对于一手房买卖，二手房买卖交易更为复杂，客户通常要与中介公司、贷款银行、担保公司、保险公司、房地产交易登记部门、财税部门等多个部门打交道，其中还涉及大量的房产法律关系以及法律风险，包括对交易主体资格审查、合同的签署、补充条款该如何签等等，那么怎样才能切实保护好自己的权益而避免不必要的纠纷呢？我们需要把握以下六个风险点：
一、 主体资格审查风险
通常在房屋买卖中，买卖双方都是凭中介机构介绍，而很少对交易双方主体资格进行审查，隐藏着极大的风险。
主体资格审查可以说是我们在购买二手房过程中的第一步，也是最重要的一步！如何确保产权人即售房人的身份真实，我们通常可以要求售房人提供身份证、户口簿、结婚证等相关身份证件来证明自己的身份，但是又通常会遇到由于售房人身份证时间过长，身份证上的照片和现在本人有很大变化等诸多难以确定当事人身份的问题，这时我们就要多问些问题，比如孩子是什么时候出生、户口簿地址、身份证号码能否记得等等这些问题，若是真正的产权人，则一般都会脱口而出，否则就会支支吾吾，答不出来。这时，在你面前的“售房者”有可能就是冒名顶替的，如若和这种售房者签订买卖合同并付首付款，则有可能血本无归。根据《合同法》第51条的相关规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才有效。也就是说如果售房人的身份不真实，除非真正的产权人予以追认，否则该买卖是无效的。
产权证上若是两人以上，则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场，如确实不能全部到场，则要求其出示委托书公证书，千万不要随随便便让人代签，一旦出现其他共有人反对出售该房产，根据《城市房地产管理法》第37条第4款“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，会导致该买卖合同无效。若售房人提供了其他产权人的公证书委托书，购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实，不排除公证书伪造的可能。
二、 首付资金安全风险：
通常，购买二手房时购房人都将首付款在签订买卖合同时直接交付给售房人。然而，从各大报纸、电台报道来看，二手房买卖中，一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，最终的后果是导致购房人辛辛苦苦挣来的血汗钱，血本无归。当然最好的方法是尽量和售房人协商，在办理交易过户时将首付款全部支付给售房人，或者将首付款找个有实力的公司进行资金监管！但千万不要将首付款交由中介的业务员个人保管，在上海这类由于业务员卷款潜逃的事也屡见不鲜。
三、 房贷风险
通常作为工薪阶层的购发者，在购房时都会倾其所有，作为购房首付款，不足部分再向银行贷款，往往由于某些原因导致贷款办不下来而承担违约责任！如果我们在签买卖合同时约定“若贷款办不下来，无条件的解除买卖合同，退回购房定金及首付款”，这样我们就可以避免因贷款办不下来而承担违约责任。
四、 产权风险
常常我们会碰到这种情况，中介为了招揽客户，会极力向我们推荐各种各样房源，包括没有取得产权证的使用权房， 然而，根据《城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的，不得上市交易！因此，购买这样的使用权房不但耗费时间，还存在着不能交易过户的风险。
售后公房风险，在购买二手房时，我们一定要留心一下房产证，看看是售后公房还是商品房，若是售后公房，则需要全体同住人签署一份《同意出售书》。否则，一旦这些同住人的利益受到了侵害而起诉，法院有可能会本着保障同住人居住权而撤消买卖合同！这样的判例在上海也是有过的。
五、 购买农村私房风险
现在上海郊区的居住环境越来越好，有很大一部分有车族都想到农村去购买一套属于自己的私房，来圆自己的别墅梦！然而，这种买卖的风险极大，首先根据我国现行法律规定，农村的住宅，只能在本村民组织内部成员之间的买卖。作为一个城市人是无权购买农村的私房，即使已经购买，并交付使用，也因违反法律、法规强行性规定而无效！也永远无法拿到产权。
六、 优先购买权风险
根据《合同法》第230条“出卖人出卖租赁的房屋，应当在出卖之前合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，同时《上海市房屋租赁条例》第14条、《城市私有房屋管理条例》第11条都明确规定类应提前三个月通知房屋的承租人，承租人在同等的条件下享有优先购买权！所以在购买出租的二手房，一定要得到承租人书面放弃优先购买权的申明，否则即使是交易过户后，承租人还是可以行使优先购买权，而撤
