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房贷新政后，商品房是否可以退房？ 2010年4月17日的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”发布后，很多最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”或“情势变更”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。那么从法律角度看，房贷新政是否可以构成购房者解约而且不承担违约责任的理由呢？ 一、 房贷新政是“不可抗力”还是“情势变更”？ 从法律规定来看，并无明文规定，政府贷款政策的变化是否属于“不可抗力”或“情势变更”。在实践处理中，不同的律师和法官可能也会各有见解。 一般来讲，新的房贷政策应不属于“不可抗力” 。“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如天灾、战争、罢工等无法预料、无法避免的情形。 而房贷政策的变化其实某种程度上讲，是可以预料的，房价过高是重所周知的事实，政府也多次表示要调控，此前房贷政策也有过不断调整，控制房贷其实是一种常规手段，只是何时开始、控制到什么程度是不确定的。但总的来看，房贷政策的变化应不归于“不可抗力”。 实际上，这种房贷政策的变化，更近于“情势变更”，《合同法》司法解释二的第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。 在现实中很多购房者都是通过贷款来实现购房的，如果无法贷款或贷款额度大幅提高，很可能导致购房者无力支付约定的房款，无法继续履行合同。而房贷政策的变化如果影响到购房者贷款，就属于客观情况发生了变化，如果根据具体案情来判断这种变化和影响构成“重大”，那么购房者就有理由要求以情势变更为由解约了。 关于这个问题，此前《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有些规定，该司法解释第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 一定要注意的是，贷款新政的变化并不能直接认定构成“情势变更”。每个购房者自身情况不同、《商品房买卖合同》的条款不同、新政对具体交易的影响也不同，而且情势变更的认定要求客观情况的变化和影响都要达到“重大”的程度，何为“重大”，这肯定是要根据具体的案子去具体认定的。 二、《商品房买卖合同》如果有特殊约定，应适用约定。 实际上银行贷款政策的变化，甚至是对贷款幅度的不同掌握对购房者是否能顺利取得贷款的影响一直是存在的，从事这方面法律业务的律师也早就注意到这方面的问题，并且可以在签约时主动采取措施，避免因贷款不利对购房者的影响。 购房者在签约前如果找到律师帮助审核《商品房买卖合同》，律师通常会要求加上相关补充条款，比如约定“如果购房者在多少日内无法取得贷款，本合同自动解除，购房者不承担违约责任。（或约定承担一定的可以承受的违约责任）。”如果在合同中有类似这样的约定，那就无须去引用什么“情势变更”的规定了，直接依据双方的约定处理。 反之，有的开发商在起草合同中，在贷款条款之外，如果增加了一些另外的条款，就可能给购房者造成大麻烦，比如有的合同中约定“如果购房者本人的原因或银行贷款政策的变化等原因导致购房者无法取得贷款，购房者须在多少日内自行筹款，支付余款。”如果合同中有这样的约定，通常认为，购房者是有自信在无法取得贷款的情况下，能另筹款项的，就很难适用上面说的“情势变更”条款了。 三、只签订《认购书》，并交付定金的，可要回定金。 很多时候，购房者与开发商最先签订的不是《商品房买卖合同》，而是一份《认购书》，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。 《认购书》里的定金是为了保证双方签订正式的《商品房买卖合同》，如果购房者因房价等原因不愿意签订，则定金不返还了。 但是，如果购房者与开发商就《商品房买卖合同》的具体约定内容产生分歧导致无法签约，应不归责于双方任何一方，定金应原数返还。 最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 所以，如果在签订《认购书》后，由于贷款新政的影响，导致购房者与开发商就首付款数额和贷款数额无法达成一致，因此无法签约，定金应如数返还，不受影响。 |
