是效力待定还是表见代理？
案情简介：H某在房屋中介看中一套房子，通过中介和卖方F签订了二手房买卖协议，按协议约定向中介交纳了两万定金。十天以后，F的父亲对H某说，房子是儿子的，儿子不同意卖房，买卖协议无法履行了。H某拿出协议一看，在卖方一栏签字的尽管是房主F的名字，但在后面的括弧中注明是F的父亲代签。H向律师咨询是否可以以F的父亲的行为构成了表见代理，起诉F要求其履行合同。
武汉合同、二手房买卖专业律师闵彤分析指出：F的父亲在签订二手房买卖协议时未出示F签署的授权委托书，他的行为属于无权代理，不属于表见代理，其代儿子签订的二手房买卖协议应属于效力待定合同。闵彤律师说：我国《合同法》分别在第四十八条、四十九条对效力待定合同和表见代理做出了规定。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从以上法条规定可以看构成表见代理的关键条件之一是客观上具有使第三人确信无权代理人有代理权的某种事由，这种事由足以掩盖行为人无代理权的真相并使第三人相信行为人有代理权。比如出示被代理人的授权委托书。本案中H、房屋中介都没有认真审查F的父亲是否有权处置房屋，就与其签订了二手房买卖协议，该协议属于效力待定协议。真正的房主不认可协议的效力，导致协议无法履行，应当由F的父亲承担违约责任。另外，本案中H的定金是交给了中介而不是F的父亲，在追究其违约责任时不能适用“定金双倍返还”条款。
