北京房产纠纷律师：商品房预售合同纠纷代理词
代 理 词
尊敬的审判员：
原告郝XX诉被告北京XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，作为原告的代理人，针对本案的主要事实和法律适用提出如下两点代理意见，供法庭参考：
一、停车场通过竣工验收备案与停车场是否达到合同约定的使用条件是两个完全不同的概念，验收备案表不能证明就达到使用条件。
建设工程竣工验收备案是指经过建设、施工、勘察设计、及监理四方验收符合验收标准并在政府管理部门备案。而本案诉争的是被告建设的地下停车场是否达到使用条件，并不是争议该工程是否验收备案，众所周知，一个能够让业主正常使用的地下停车场，在通过政府管理部门工程验收备案后，必然是需要相关的配套设备和停车管理服务人员，才能够达到让业主正常使用的条件，结合本案事实以及原告提供的现场照片，可以说明：该停车场存有大面积的积水及垃圾；指示标志并未开启使用；停车场黢黑一片，灯光照明系统未完工；进入地下停车场的楼道也大量积水；电梯未投入使用；停车场大门处于关闭状态；没有一位停车管理服务人员。由此可见被告建设的公共停车场根本没有达到原被告双方在购房合同中约定的使用条件。通过现场照片可以清楚证明一个事实，截止到2009年4月22日该停车场没有停放过一辆车，显然可以证明被告所称的2008年11月1日就交付使用的说法完全属捏造事实。
除公共停车场没有达到使用条件外，小区的公共绿地堆满建筑垃圾，且由隔墙板隔离围绕，同样没有达到使用条件。
二、被告的公共绿地及公共停车场不仅要达到使用条件，更重要的是要能够交付给业主正常使用，被告的违约行为导致原告的合同目的无法全部实现。
对于原告而言，购房的合同目的是为能够满足正常居住，并有能够满足日常生活需要的基础配套设施，包括水电、暖气、道路、停车场、绿地等，如果被告仅仅将房屋交付给业主，而不将小区的水电、暖气、道路等基础配套设施交付给业主使用，试问原告的购房合同目的还能全部实现吗？如果被告拿着竣工验收备案表，证明道路已经竣工验收同时又拒绝将道路交付给业主使用，那么我们必然认定被告没有完成购房合同约定的合同义务，同样，停车场也是基础配套设施，如果不能让业主正常使用，势必导致业主的日常生活受到严重影响。原告与被告购房合同第十二条约定了公共绿地、公共停车场在交付房屋同时要达到使用条件，就是被告向原告承诺在交房时业主能够正常使用这些基础配套设施，这就是被告的一项重要的合同义务。因此代理人认为根据合同的性质、目的和交易习惯，只有被告的公共绿地、公共停车场达到使用条件并交付给所有业主使用时，才能视为被告履行了相应的合同义务。不仅如此，原被告签订的北京市商品房预售合同是被告提供的制式合同，合同条款由被告事先打印好后双方签署的，购房合同第十二条应认定为合同格式条款，被告的所谓解释显然是没有事实根据和法律依据的。
综上所述，截止到2009年6月10日前，被告公共绿地、公共停车场没有达到使用条件，更没有交付给全体业主使用。严重违反《合同法》的相关规定，被告应按购房合同第十二条承担相应的违约责任。
代理人:李顺涛
2009年7月8日
