山东省某劳动服务公司诉山东省某综合公司等商品住宅楼连环购销合同纠纷案
发布日期：2004-06-04 文章来源： 互联网
山东省济南市中级人民法院所认定的事实：[1]
山东省某经济开发中心于1988年秋与济南市天桥区某村委会洽谈旧村改造事宜，并于1991年4月与该村委会签定了联合开发居民住宅楼合同。1993年1月，所建6栋楼房主体工程基本建成后，某经济开发中心没有办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续，即与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司于1993年1月11日签定了商品住宅楼购销合同。合同载明：某经济技术开发中心把5栋商品住宅楼出售给山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司，建筑面积17919.82平方米，每平方米850元，总价为1523.1847万元；付款方式：合同签定后付总款数的30％，3月底付总款数的50％，余款待房屋验收后10日内付清；交房时间为1993年6月1日。山东省某经济开发中心负责办理一切房产所有权手续，如购房方在交房前售出该房，则由某经济开发中心为某实业总公司和海南某经济技术发展公司指定的客户办理房产所有权手续。某经济开发中心为某实业总公司和海南某经济技术发展公司办理房产证明后，购房方应按合同规定及时付清款项，每延期一天按总房款的万分之五支付违约金。楼房竣工验收后2个月，如售房方不能顺利为购房方办理房产权手续，应退还购房方所付房款并赔偿银行利息的损失，另按总房款的20％支付罚金。
合同签定后，某实业总公司于1993年1月12日至6月1日先后6次付给某经济开发中心人民币共计1204万元。某实业总公司征得海南某经济技术发展公司同意，又于1993年4月23日，与山东省某综合公司签定了购销所买之商品住宅楼合同，每平方米售价930元，共计16665430.60元。交房时间为1993年6月30日。违约责任与前引合同相同。合同签定后，某综合公司于1993年4月23日至6月5日先后6次共付给某实业总公司1316万元。某综合公司因计划变动，在工商部门办理了出售该商品住宅楼许可证后，又于1993年5月15日与山东省某劳动服务公司签定了出售所购商品住宅楼的购销合同，房价为每平方米990元，共计17740621.80元。交房时间为1993年6月30日。违约责任与前引合同相同。合同签定后，某劳动服务公司以月息5％贷款700万元，月息2.7％贷款100万元，分别于1993年5月19日至6月30日3次共付给某商业综合公司900万元。后因某劳动服务公司只见到复印的楼房图纸，故再未付款。某经济开发中心至今未将5栋楼房竣工，致使原被告及第三人某实业总公司共造成经济损失448万余元，为此，原、被告及第三人因合同履行及赔偿经济损失发生诉争。山东省济南市中级人民法院受理此案后，根据原告之申请，于1993年12月3日裁定，将山东省某经济开发中心在本市某住宅小区所建的第一、三、四、五。六号楼查封。查封期间，为避免更大经济损失，法院准许山东省某经济开发中心继续施工，并督促其办理有关的商品住宅楼土地使用权手续。但山东省某经济开发中心坚持不予办理。
审判结果：
山东省济南市中级人民法院依据本案的事实和证据认为：
1、基于山东省某经济开发中心未办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续即与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司签定了商品住宅楼购销合同，违反了国家有关房地产开发和土地使用的法律规定。法院受理此案后，在较长的时间内督促其办理该商品住宅楼土地使用权手续，但第三人山东省某经济开发中心至今不予办理，故应认定双方所签定的合同无效。
2.由于山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司签定的商品住宅楼合同无效，致使后来原被告及第三人以同一标的物所签定的两个商品住宅楼合同无法履行，给原被告及第三人造成较大的经济损失。
3.山东省某实业总公司不注意审查法定手续，盲目签定购房合同亦应负一定责任，应承担部分经济损失。
4.山东省某劳动服务公司高息贷款之利息，在法律允许之范围内予以保护，超出部分不予支持。
在查明事实、核实证据的基础上，山东省济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项及第六十一条之规定判决如下：
1.山东省某经济开发中心于本判决发生法律效力之日起10日内返还山东省某实业总公司购房款1204万元，赔偿经济损失4223150元；山东省某实业总公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还山东省某综合公司购房款4334200元；山东省某综合公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还山东省某劳动服务公司购房款900万元，赔偿经济损失3134250元。
2.案件受理费58200元，由山东省某经济开发中心承担228400元，山东省某实业公司承担7500元，山东省某综合公司承担14300元，山东省某劳动服务公司承担8000元。诉讼保全费7769元，由山东省某经济开发中心承担7000元，山东省某实业总公司承担769元。
宣判后，原被告及第三人均未上诉。
[案例评释]
本案是一起案情颇为复杂的买卖合同纠纷案。一方面，当事人之间的权利义务关系由于多次的转售行为错综迷离；另一方面，该案所涉及的法律问题很多，既有物权法上的物权变动问题，又有合同法上的合同效力问题、合同相对性原则的具体适用问题以及违约责任的承担问题。要想合理地解决本案，必须把握合同的效力认定以及合同的相对性原则这两个核心，层层递进，才能理顺各方当事人之间的关系，以准确地适用法律，公平地解决纠纷。
一、合同的效力问题
解决本案，首先面临的一个问题，即是山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司所签商品住宅楼购销合同的效力问题。对此，济南市中级人民法院的态度是非常明确的：即在受理此案后，在较长的时期内督促山东省某经济开发中心办理该商品住宅搂土地使用权手续未果的情况下，认定：该合同违反了国家有关房地产开发和土地使用的法律规定，而且山东省某经济开发中心迟迟不办理土地使用权转让手续，因而应是无效合同。从济南市中级人民法院的态度看，其受理后很长一段时间的做法与其最后的裁判未尽一致：裁判做出前，该院是督促山东省某经济开发中心办理相关手续，也就是说，督促其履行合同，而履行合同是以该合同有效为前提的；但嗣后的裁决却是认定合同无效。
那么山东省某经济开发中心在未办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续的情况下，与其他当事人所签定的出售商品住宅楼合同，是否属无效合同？答案应是否定的。理由在于：
由于我国对于物权变动，在法律未设特别规定或当事人之间未有特别约定时，采债权形式主义模式。因而合同法上，作为买卖合同的出卖方，无须在签定合同时，既已取得其所欲出售的物品的所有权或处分权，而只须在合同签定时，有可能取得合同标的物的处分权即可。故合同生效的要件，就标的而言，是要求其在合同订立时“确定、可能”。[2]所谓“确定”，系指合同的标的在合同成立时必须确定，或者必须处于将来履行时可以确定的状态；所谓“可能”，是指合同的标的在客观上有实现的可能性。以客观上不可能实现的事项作为合同标的，理论上称为标的不能。民法理论上关于标的不能的情形，可分为下列几种：1.事实不能与法律不能。事实不能又称自然不能或物理不能，如约定购买根本上不存在的自然物质等；法律不能是指由于法律有禁止性规定而不能，法律不能的情形，构成违法行为，本质上属于合同违法。2.自始不能与嗣后不能。自始不能又称原始不能，指合同成立之时，其标的已不可能实现；嗣后不能又称后发不能，指合同成立时尚属可能，但于合同成立后因故而不能。3.全部不能与一部不能。全部不能指合同标的全部不具备实现的可能性。一部不能指合同标的仅一部分不具备实现的可能性。4.客观不能与主观不能。客观不能指标的非因当事人本身的原因而归于不能，主观不能指仅因当事人本身的原因而不能。5.永久不能与一时不能。永久不能指标的不能的情况永久持续下去，无消除的可能。一时不能指开始时标的虽属不能，但其不能之情形，于嗣后可以消除。[3]
在这几种标的不能的情形中，只有自始客观永久不能和法律不能方致使合同无效，本案中，山东省某经济开发中心虽在订立合同时尚未取得所售房屋占用范围内的土地使用权，但它完全可以在合同订立后通过办理土地使用权的转让手续，从而取得土地使用权，因而山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司，海南某经济技术发展公司所签的商品住宅楼购销合同属自始主观不能，而非属自始客观永久不能，再者这一合同也无违反法律的强行性规定之处，因而也不存在法律不能的问题，所以我们可以得出结论，山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司所签的商品住宅楼购销合同并不属于无效合同，而是属于效力待定的合同。[4]
二、合同解除及其法律效果
既然当事人之间的合同属于效力待定的合同，是否意味着在当事人之间的合同确定地成为生效合同之前，合同对于当事人并无法律的约束力？答案是否定的。无权处分情形下，合同效力待定，所待定的，是合同的部分效力，即关于受让人取得相应的财产权利的合同条款的效力，至于合同的其他条款，只要符合了合同的生效要件，自合同成立时起，即当然地发生法律效力。新颁行的《合同法》第44条第1款已确认了这一点，明确规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，山东省某经济开发中心一方面迟迟不能完工房屋的建造，另一方面又迟迟不办理土地使用权转让手续，从而影响了其他当事人的利益。山东省某经济开发中心的上述行为，对于已经生效的合同条款，业已构成违约。在这种情况下，其他当事人如欲从这一交易关系中脱身出来，途径之一是请求人民法院或仲裁机关确认合同无效或行使撤销权撤销合同；途径之二是解除合同。从前述的理由可以看出，第一条路是走不通的，此时，只有一种选择，即解除合同。
所谓合同解除，是指在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的法律制度。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。[5]所谓法定解除，也称法律上的解除，它的解除条件是由法律直接规定，当这种条件具备时，当事人可以将合同解除。对于法定解除，我国的合同立法一向都设有具体规定。如《经济合同法》第二十六条第一款第（三）项规定：“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”，允许当事人解除合同。除此以外，我国法律还规定了适用于特殊合同解除的条件，称为特别的法定解除条件。如《涉外经济合同法》第二十九条规定了涉外经济合同解除的条件：1.另一方违反合同，以致严重影响了订立合同所期望的经济利益；2.另一方在合同约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟的合理期限内仍未履行；3.发生不可抗力事件，致使合同的全部义务不能履行。《技术合同法》第二十四条规定了技术合同解除的条件：1.另一方违反合同致使履行成为不必要或者不可能；2.作为技术合同标的的技术已由他人公开使履行成为不必要。《经济合同法》第四十四条、四十五条、四十六条及各种合同条例、实施细则还规定了财产租赁、借贷、财产保险等合同的特别的法定解除条件。新颁行的《合同法》在总结以往合同立法关于合同法定解除规定的基础上，就合同的法定解除事由也作了详尽的规定。[6]
在本案中，山东省某经济开发中心对于其与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公可所签的商品住宅楼购销合同，在约定的合同履行时间1993年6月1日到来后，未能依约履行合同，构成了履行迟延，嗣后在人民法院采取措施后，该经济技术开发中心又拒不办理土地使用权转让手续，这就表明其违约形态已从履行迟延转化为履行拒绝，在这种情况下，合同对方当事人订立合同时所期望的利益，根本就无法实现，人民法院应确认山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司享有解除合同的权利。
合同解除发生的法律效果，一般是使基于合同发生债权债务关系消灭。但是这种消灭是否溯及既往，各国立法的规定不同。大体来说，可分为两种：一种是使合同关系消灭，当事人负有恢复原状的义务。另一种是使合同关系自合同解除时消灭，即：使合同发生终止的效力，解除以前的合同关系依然存在。
在我国，合同解除是否有溯及力，《中华人民共和国合同法》颁行以前的法律尚无直接规定，理论解释基本认为是无溯及力的，即仅对将来有效。我们认为，对于这个问题，固然不能忽视合同解除的本来性质，也不能不考虑实际情况。在现实生活当中，确实有一些合同，在解除时必须使其发生溯及的效力。但也有一些合同，在解除时无须发生溯及的效力。其中，对于非继续性合同的解除，原则上有溯及力。所谓非继续性合同，是指履行为一次性行为的合同。就非继续性合同的性质而言，当它被解除时能够恢复原状，即已经进行的给付能够返还给给付人。因此非继续性合同作为解除的标的，为解除有溯及力提供了可能。对于继续性合同，其解除原则上无溯及力，所谓继续性合同，是履行必须在一定继续的时间完成，而不是一时或一次完成的合同，[7]租赁合同、供用电合同、仓储保管合同等均属此类。[8]本案中，山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司和海南某经济技术发展公司所签定的商品住宅楼购销合同，属非继续性合同，对这一合同行使解除权，可使其自合同订立时起归于消灭。我国新颁行的《合同法》第97条即明确认可了这一点。
通过当事人行使合同的解除权，使合同关系自始消灭了，当事人各方都可从此项交易中脱出身来，但当事人之间并非从此就了无瓜葛。在本案中，由于山东省某经济开发中心未能依约履行自己的合同义务，从而给山东省某实业总公司和海南某经济技术发展公司造成了经济损失；同时由于该实业总公司和经济技术发展公司又未能按期履行它们与山东省某综合公司所签定的购销商品住宅楼合同，因而要承担违约责任，这种违约责任的承担，不仅要补救该综合公司因合同未能履行所遭受的损失，还要在其可预见的范围内，对该综合公司因违约而对山东省某劳动服务公司所承担的违约的损害赔偿责任负担责任，诸此种种，都给该实业总公司和经济技术发展公司造成了数额较大的经济损失。对于这些损失，在合同已被解除的情况下，如何处理？这就引出了合同解除与损害赔偿的关系问题。
对于合同解除与损害赔偿的关系，各国态度不一。
德国民法认为，合同解除是使合同恢复到与未订立合同时同样的状态，合同关系溯及既往地消灭，而损害赔偿要以合同关系的存在为前提才能成立。因此合同解除与损害赔偿不能同时并存，当事人只能选择其一而请求。
法国民法认为，在债务人违约的情况下，损害赔偿已经成立，非违约方将合同解除时，该损害赔偿不能因此而化为乌有。因此合同解除不排斥损害赔偿。不过，为了维持损害赔偿的成立要以合同关系的存在为前提这种观点，便在损害赔偿成立与存在的范围内拟制合同关系没有消灭。
瑞士债务关系法一方面追随德国民法关于合同解除排斥损害赔偿的立场，另一方面又允许非违约方请求因合同解除所致损害的赔偿，即所谓对信赖利益的赔偿。
我国《民法通则》第115条明确规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。新颁行的《合同法》坚持了这一原则。这显然不同于德国民法的规定，与法国民法和瑞士债务关系法的规定也不同，因为法国民法只承认合同不履行的损害赔偿，对因返还给付所支付的费用等损失不予赔偿。这对非违约方来说过于苛刻。瑞士债务关系法承认的是合同解除而产生的损害赔偿，对因合同不履行的损害赔偿置之不顾，也放纵了违约方，仍不足取。因而，我国的做法克服了以上弊端，较具有合理性。
结合本案，在合同解除的情况下，山东省某实业总公司以及海南某经济技术发展公司，一方面可以要求山东省某经济开发中心返还他们支付的房屋价款，另一方对自身国对方违约及合同被解除而遭受的损失，可主张损害赔偿责任。
三、合同的相对性及其适用
此外，济南市中级人民法院的判决理由认为，由于山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司签定的商品住宅楼购销合同无效，致使后来原被告及第三人以同一标的物所签定的两个商品住宅楼无法履行，给原、被告及第三人造成较大的经济损失，对此，山东省某经济开发中心应负主要责任。根据这一判决理由，我们能否据此得出结论：山东省某劳动服务公司，或者山东省某综合公司可直接向给其造成损失的山东省某经济开发中心主张损害赔偿责任？答案是否定的。这是因为合同法上有一个重要的原则，即合同的相对性原则。
所谓合同的相对性原则，在大陆法中通常被称为债的相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务或责任，非依法律或合同规定，第三人不能主张合同上的权利。合同的相对性原则包含了极为复杂和丰富的内容，且广泛体现在合同法的各项制度之中，但概括起来，主要包括以下内容：
1.主体的相对性。所谓主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同的当事人一方能够向合同的另一方基于合同提出请求或提起诉讼。具体来说，首先，由于合同关系仅是在特定当事人之间发生的法律关系，因此，只有合同关系当事人彼此之间才能相互提出请求，与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼。其次，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向无合同上关系的第三人提出合同上的请求及诉讼。
2.内容的相对性。所谓内容的相对性，是指除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利，并承担合同所规定的义务。合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。在双务合同中，合同内容的相对性还表现为一方当事人的权利就是另一方当事人的义务，权利与义务是相互对应的。
3.责任的相对性。所谓责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人即有合同关系的当事人之间发生。合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。责任的相对性包括三方面的内容：其一，违约的当事人应当对因自己的过错所造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人；其二，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任；债务人在向债权人承担违约责任以后，有权向第三人追偿。债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，又是保护债权人利益所必须。当然，如果第三人的行为已直接侵害了债权人的债权，那么，该第三人就应依侵权行为法的规定向债权人负责。我国民法也确认了债务人应就第三人的行为向债权人负责的原则，《民法通则》第116条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或采取其他补救措施，再由上级机关对它因此所受的损失负责处理。”值得注意的是，修改前的《经济合同法》第33条曾规定：“由于上级领导机关或业务主管机关的过错，造成经济合同不能履行或不能完全履行的，上级领导机关和企业主管机关应承担违约责任。”这一规定要求作为第三人的上级领导机关和主管机关承担违约责任，虽有利于减少行政机关对合同关系的不正当干预，保障并落实企业的经营权，但由于该条要求第三人承担违约责任，明显违背了合同的相对性原则，故《民法通则》对该条款所做出的修正显然是十分必要的。我国新颁行的《合同法》坚持了《民法通则》所确立的原则，该法第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”其三，债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向国家或第三人承担违约责任，因为只有债权人和债务人才是合同的当事人。如果因为违约造成国家集体或他人损害的，债务人应承担违约责任以外有民事责任、行政责任乃至刑事责任。[9]
结合本案，正是因为合同的相对性原则，尤其是因为责任的相对性使然，山东省某劳动服务公司以及山东省某综合公司不得直接向第三人求偿。
应注意的是，出东省某经济开发中心在与山东省某实业总公司海南某经济技术发展公司所签定的合同中曾约定：由甲方负责办一切房产所有权手续，如乙方在交房前售出该房，则由甲方负责为方指定的客户办理房产所有权手续。这一约定是否意味着山东省某经济开发中心对乙方未来可能的买受人承担了合同义务，从而使该合同成为第三人利益合同？答案是否定的。所谓的为第三人利益合同，是指订约的当事人并非为自己设定权利，而是为第三人的利益订立合同，合同将对第三人发生效力。此种合同双方当事人约定使债务人向第三人履行合同义务，第三人因此取得直接请求债务人履行义务的权利。[10]山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司和海南某经济技术发展公司所签定的合同之所以不能认定为为第三人利益合同，原因在于：该合同中，某经济开发中心所对应的权利人是某实业总公司和某经济技术发展公司，其所做的为买受人未来的客户办理房产所有权手续的承诺，是向合同权利人做出的，而不是向第三人做出的，该项义务仍是向合同对方当事人履行的义务，并非向第三人履行的义务；另从该实业总公司和经济技术发展公司随后与某综合公司所签定的合同看，某综合公司所对应的义务人是与其订立合同的该实业总公司和经济技术发展公司，并非某经济开发中心。因而，就为其买受人未来的客户办理房产所有权手续而言，某经济开发中心所承担的角色，只是其所对应的买受人的债务履行辅助人，合同义务仍应由买受人负担。买受人的客户不能直接请求某经济开发中心履行合同义务，某经济开发中心也只是在接到买受人的指令后，方协助履行义务。
四、违约损害赔偿的范围
我们说山东省某劳动服务公司以及山东省某综合公司不得直接向山东省某经济开发中心主张损害赔偿，并不意味着山东省某经济开发中心就不对他们的损失承担责任。那么，山东省某经济开发中心在何种情况下对山东省某劳动服务公司以及山东省某综合公司的损失承担责任？这就引出了违约损害赔偿的范围问题，即非违约方间接损失，违约方应否赔偿，如果赔偿的话，是否应有所限制？
间接损失的赔偿在许多国家的合同立法及其理论上均予以承认。如《德国民法典》第252条规定：“1.应赔偿的损害也包括所失利益。2.所失利益指依事物通常进行，或依特殊情况，特别是依已经采取的措施或准备，可预期取得的利益”。《法国民法典》持同样的观点，它于第1149条规定：“对债权人应付的损害赔偿，……一般应包括债权人所受的损失和所失的可获得的利益。”《日本民法典》第416条规定：“请求损害赔偿，以使赔偿因债务不履行通常可发生的损害为其标的。”“虽因特别事情发生的损害，但当事人对其事情已经预见或者可得预见的，债权人亦得请求其赔偿。”
英美合同法上的间接损害判断标准是1854年Hadlev V.Bax－endale案判决决定的。在这个案件中，承运人应将破裂的机轴交制造厂商，以便为磨坊主制造新机轴之用。承运人的交货过分迟延。致使磨坊停工。判决说原告磨坊的业主在迟交期间丧失的利润不能援用运输合同违约之诉追回。因为承运人收到的唯一信息是，他应运送为磨坊所有的机轴。在这种情形下，原告所控诉的损失，不是承运人按情理能预见到的后果。[11]该理论认为，对于因违约而造成的间接的或“事后”的损失，受害人也有权获得赔偿，只要这些损失并非过分间接而且采取合理措施也无法避免。[12]
我国《民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受的损失”。这表明了我国立法对赔偿间接损失的肯定态度。新颁行的《合同法》也持相同的认识，且态度更为明朗，该法第113条第1款前段规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……。”
在各国民法上，在承认违约方应赔偿对方当事人间接损失的同时，一般都对间接损失的赔偿范围加以限制。这就是应当预见规则的确立。应当预见规则，在英美法上称为合理预见规则，在法国民法上叫做可能预见规则，是指违约方承担赔偿责任，其范围不得超过他订立合同时应当预见到的损失的规则。我国《涉外经济合同法》第十九条和《技术合同法》第十七条的规定，都承认了应当预见规则。新颁行的《合同法》对此也有明确规定，该法第113条第1款后段规定损失的赔偿：“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在具体适用应当预见规则时，应当注意以下几个问题：
1.预见的主体问题。所谓预见的主体就是指谁应当预见的问题。对此存在有三种不同的观点：一种观点认为，预见的主体仅限于违约方，只有在损害是违约方已经预见或应当预见的范围内才应赔偿；第二种观点认为，必须根据双方的预见来确定合理预见的范围；第三种观点认为，应当根据合理的标准来考虑当事人一方或双方是否应当预见。[13]比较上述各种观点，我们认为，从原则上讲，预见的主体应为违约方，我国新颁行的《合同法》即采此见解。其原因在于首先，从因果关系的角度来看，只要在已发生的损害是违约方能够合理预见时，才表明该损害与违约之间具有因果关系，并且应当由违约方负赔偿责任。问题在于如何确定违约方的预见，这在实践中是一个非常复杂的问题。为了平衡各方当事人利益，需要有一种客观的标准来判断当事人主观上的预见状态，这也就是说要采用一个与违约方同类型的社会一般人即合理人的标准来衡量当事人能否预见。如果社会一般人在订约时能够预见或应当预见，就视为违约方应当预见。其次，由于当事人身份、职业及相互之间的了解情况，决定了违约方可能比一般人更为了解非违约方的订约目的以及从订约和履行中获得的利润，从而更为了解在违约以后受害人可能遭受的实际损失。
2.合理预见的时间问题。对此各国合同法大多规定应当以合同订立时合同当事人所预见的损失作为预见的内容，我国新颁行的《合同法》第113条第1款即采此见解。我们认为，在原则上应当以订约时的预见情况作标准，但也应当考虑一些特殊情况，如果当事人在订约时并未占有获取足够的消息，或者彼此之间了解不多，那么在订约以后，一方向另一方提供了更多的信息，意外风险的情况，或者双方彼此了解一些新的情况，这些因素也应当在确定预见范围时予以考虑。
3.预见的内容。所谓预见的内容是指当事人在订立合同时应当预见到的损失范围。对此问题各国判例学说存在不同的观点，第一种观点认为，预见的内容应包括引起损害发生的损害的种类，而不必要求预见到损害的具体范围。第二种观点认为，被告不仅应当预见到损害的类型和原因，还应当预见到损害的范围。第三种观点要求当事人既预见到事物在通常情况下产生的损失，也预见到在特殊情况下所产生的损失。[14]我国新颁行的《合同法》第113条第1款即采此观点。[15]
我们认为，在考虑违约方应当预见的内容时，也应根据各种具体情况，如当事人在订约前的相互关系，对对方的了解情况，标的物的种类和用途等因素加以确定。结合本案，如果山东省某经济开发中心在订约的当时，或订约之后了解到山东省某实业总公司及海南某经济技术发展公司将进行商品住宅楼的转售行为，则它也应当对因自己违约给山东省某综合公司以及山东省某劳动服务公司所造成的损失间接的承担责任，其承担责任的方式，系向山东省某实业总公司和海南经济技术发展公司，在可预见的范围内，赔偿间接损失。此处的间接损失，即这两家公司因违约而对山东省某综合公司所承担的违约损害赔偿责任，其承担责任的方式，系向山东省某实业总公司因违约而对山东省某劳动服务公司所承担的违约损害赔偿责任这一间接损失。
注释：
[1]该案例选自中国高级法官培训中心、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览》（1995年综合本），中国人民大学出版社1996年版。
[2]参见崔建远：《合同法》，第80页。
[3]参见王家福主编：《中国民法学。民法债权》，第324—325页。
[4]我国新颁行的《合同法》业已明确确认了这一点。
[5]我国新颁行的《合同法》第93条、第94条对协议解除、约定解除和法定解除设有明确规定。
[6]我国新颁行的《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
[7]参见崔建远：《合同法》，第178—180页。
[8]我国新颁行的《合同法》就合同解除的溯及力设有明文，该法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，……。”可见，就合同解除，原则上无溯及力，但根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以主张合同解除的溯及力。
[9]参见王利明、崔建远：《合同法新论·总则》，第27－28、32－35.
[10]参见杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》（第2集），吉林人民出版社，第214页。
[11]参见沈达明编著：《英美合同法引论》，对外贸易教育出版社1993年版，第286页。
[12]参见休·比尔：《违反合同的各种补救》，伦敦1980年版，第9章。转引自崔建远《违约责任论》，吉林大学出版社1992年版，第200页。
[13]法国学者Mazeaud认为，对于预见的主体“应考虑具体的标准，这个标准是一合理的人在此情况下应当预见什么。”参看《国际比较法百科全书。合同一般。违约的补救》，1972年版，第259页。
[14]参见王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年版，第452—454页。
[15]《中华人民共和国合同法》第113条第互款后段规定，违约方所赔偿的损失不得超过违约方订立合同时，“预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
