关键词: 相邻关系/地役权/适法

内容提要: 相邻关系和地役权是两种互相独立且又相互协调的法律制度，各有其不同的基点和调整空间，然在适用区分上却极易滋生歧义和困惑。本文试图从比较法学和两种制度的意义及机能入手，对相邻关系和地役权作“度”的深入剖析，以权利行使正常化和相邻不动产间损益因果关系的视角，揭示二者的适用区分，总结一条成功的裁判杠杆。

一、 引言

在传统民法上，相邻近的两个不动产的所有人，一方为自己土地的使用方便，须使用他方土地时，有两项制度可供使用：一为不动产相邻关系制度，我国民法通则第83条已有规定；一为地役权制度，现行民法通则对其虽未有涉及，但理论界和司法实务界均予以认可，新的民法典草案也已就此进行了立法规范。作为彼此独立的法律制度，二者各具其内涵，但均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，在规范目的与制度构成上有着类同之处，涉及到的内容，诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍，或有所重迭，或有所交叉，在认识上极易令人滋生歧义和困惑。
“相邻关系双方的权利义务，出于法律强制性规定，但利用的程度有限。如果须超出此程度的利用，则应当采取协商设立地役权的方式” 。然“超出此程度的利用”中的“程度”为何程度，二者之间的界限究竟为何？在两者间是否可勾勒出一个相当客观的标准，使主观认识客观化，节减磋商、争议等成本，用以指导实践中的案件解决，消除司法时间和空间上的不平衡性。立法及学者就此问题鲜有述及。当今社会发展日新月异，土地资源的有限性与经济发展对土地需要之间的矛盾日益突出，伴随而来的相邻不动产纠纷层出不穷，但司法实务界迄今为止并未总结出一条成熟的裁判规则，“如果丧失了对于一个原则的分寸和度的把握，很可能同时就丧失了这个原则本身” 。司法的盲区源于立法的空白。基于此，本文的基点并不着眼于“地役权”与“邻地利用关系”的概念之争，也不侧重于“相邻关系”或“相邻权”的概念孰更恰当，法律的终极功效在于服务于世界，满足吾人社会生活的需要，不能裨益实践的空泛的纯粹理论争议没有意义。“在你与世界的斗争中，你要协助世界” 。因此，就相邻关系与地役权两种制度适用此学界甚少触及的问题，笔者试作尝试性研究，以期刺激学界前辈、同仁等的智慧火花，收抛砖引玉之效。

二、 法制史及比较法的考察

作为调节相毗邻的不动产利用关系的两种类似法律制度，相邻关系和地役权均肇源于罗马法。在古罗马时代，最早出现了作为土地所有权限制的相邻关系制度－禁止权利滥用，所谓“凡行使权利不得以侵害他人权利为条件” 。从《十二铜表法》中清晰可见相邻关系制度的雏型，第七表《土地权利法》第9条规定：“凡高度达15呎的树木，为使其阴影不至损害近邻地区，其周围须加修剪。　　如果近邻地区的树木因被风吹，倾斜到你的地区来，你可以根据十二铜表法提出收拾它的诉讼”，第10条规定“允许收集从近邻地区掉下的橡实”。这是当时单纯农业社会条件下古罗马人对土地利用的一种很朴素的认识，在某种程度上仍带有习惯法的色彩，但对相邻关系的法理把握上已相当精微。限于农业的社会形态，相邻关系制度用于相邻农地、住地的利用调节。同时第7条又规定“沿道路地区的所有者应沿道路构筑围墙，假如他们未曾用石头捣固道路，则可在任何地方通行驮载的牲口”，此关于通行的规定虽含有相邻关系中通行权的内容，但权利主体已不仅仅限于相邻的土地所有人，而是指的过路通行者，这基本上脱离了相邻关系的规定，隐约凸显地役权的雏型。可以说，在古罗马人意识到用法典形式调节不动产利用关系之初，便已采相邻关系和地役权二者并重的双轨主义。随着罗马城的重建以及城市的发达、建筑物的增多，产生了通风、采光、眺望等利用邻人建筑物的需要，以相邻不动产为客体和不动产所有人为主体的相邻关系规则无法适应新的财产利用关系，地役权的内容大大扩张，随之出现乡村地役权和城市地役权 。可见，二者均为古老的法律制度，自人类社会早期就存在着二者互动的过程，并有着各自相应的适用领域。

大陆法系的欧洲各国对均同时两种制度予以确立，只是选择了不同的立法设计模式。

《拿破仑民法典》就所有权仅笼统规定“是对于物有绝对无限制地使用、收益及处分的权利，但法令所禁止的使用不在此限”，并无所有权的具体的内容。但第二编财产法专设役权一章，作为对所有权的限制。第637条指出役权“系指为供他人不动产的使用或便利而对一个不动产所加的负担”，第639条规定：“役权发生于地点的自然情况，或法律所定的义务，或数个所有权人间的契约”，并基于此条，将役权分为从地点情况所发生的役权、法律规定的役权和由人的行为设定的役权，分别作三节予以具体规定。从内容看，由地点所生的役权和法定役权涵盖了用水、分界、眺望、檐滴、通行等内容，因涉及到公共秩序，由法律硬性确立，意定役权因其私益性，由当事人以契约自由设定之，若权利人依法定役权仍不能满足利用邻人土地的需要，则以意定役权的方式行使之。二者之分野与通常意义上理解的相邻关系和地役权的区分，殆无二致。

《德国民法典》采取了与《法国民法典》不同的立法体例：该法典物权法编设“所有权的内容”一节，除有关所有权的权能规定外，其余全部为危险建筑物及设备、开掘、地界、通行等相邻关系的重要内容。同时又设第5章役权规定地役权的概念及效力功能，由第1018条“一块土地为了另一块土地的现时所有权人的利益，可以此种方式设定负担，使该所有权人可以在个别关系中使用该土地，或者使在该土地上不得实施某种行为，或者排除由供役地的所有权对需役地所产生的权利”对地役权的定义可以推知，地役权与相邻关系有着迥异的应用范围，有别于相邻关系的公共性，只限于不同土地所有权人间的个别关系，当事人设定的地役权还可排除相邻关系的应用。

《意大利民法典》则是法、德的折衷。该法典首先在所有权一章中规定采光、眺望、滴水、界墙等相邻关系的内容，其后又专设地役权章，将地役权区分为强制地役权和任意地役权。强制地役权有排水、通行、电缆通过等内容，与相邻关系并无二致，此种役权置于法律的硬性规制之下，但不动产相邻各方要依相邻的特定事实承担缔结地役权契约的强制义务，如未缔结，可依判决获得役权。任意地役权则由契约或遗嘱予以设立，属当事人意思自治范畴。

《瑞士民法典》与《日本民法典》也均在规定相邻关系的同时规定了地役权，强调相邻关系的法律硬性规制，地役权则由当事人的共同意思自由设立，基本采取了德国模式的双轨制。

由上可见，世界各国对相邻关系和地役权的法语称谓虽颇有差异，但二者各有其不同的调整功能，是两种相互独立且又相互协调的制度，对这点的认识是一致的，不同的表达方式指向的是同一内容。相邻关系和地役权各有其调整空间，实属不争之事实。

三、 两种制度的意义和机能

现行立法未对相邻关系和地役权设有定义性规定。学者对相邻关系的定义，用语不尽一致，兹列举其具有代表性者如下：

史尚宽：不动产相邻关系，是指相邻近的不动产所有人或利用人间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系 。

王泽鉴：相邻关系制度其功能正在于扩张一方的所有权或限、限制他方的排除请求权，课以作为或不作为义务并设补偿制度，以实现双方利益关系之平衡”

李由义：相邻关系亦称相邻权，它是所有权或占有使用权的合理延伸或必要的限制，以便于正确处理相邻不动产的所有人或占有、使用人之间的关系”

王利明：相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。相邻权是从权利的角度来考虑的。如果从相邻的不动产所有人和使用人之间的关系来看，相邻权也可称为相邻关系 。

据上述各家对相邻关系所下定义加以比较观察，其强调的重点并不相同，有强调相邻关系是由法律直接规定的旨在调和所有权或使用权冲突的权利义务关系；有认为是所有权或使用权的扩张或限制；有指出是在一方行使权利时另方须提供必要便利的权利。措辞虽不尽一致，实质内容殆无差异，基本均认为相邻关系是相邻近的不动产人在行使权利时，因相互之间应当给予方便或接受限制而由法律直接规定产生的权利义务关系，是对所有权内容的一种扩张或限制。

笔者认为，权利与义务共生，任何权利都存有其特定的三维空间，超出该空间便不成其为权利。从法律诞生所有权的概念时起，即从法律赋予所有以所有权的称谓，所有权本质中即蕴含着义务，其权能并非绝对行使，而是有着其特定的外延空间。即使将自然法思想中的所有权观念发展到极至的个人主义所有权制度也不认为所有权的行使是丝毫不受限制的。所有权兼括权能和义务，限制及拘束乃所有权的本质内容 。此限制与拘束，便是所有权权能的处延。相邻关系，作为从所有权中衍生出来的一项法律制度，与其作所有权内容扩张或限制之解析，不如视为所有权权能之外延空间的一部。理由有三：

1、权利滥用之禁止，即“凡行使权利不得以侵害他人权利为条件”，作为罗马法上一项古老的法律制度，毫无疑义，是权利人是否正当行使权利的判断基准和外延界定，其功能在于划定权利范围的边缘线，当事人于其内可恣情行使、任意发挥，但越界犯规。探析相邻关系的发端，依上揭法制史的考察看出，其演进史可直接上溯到权利滥用禁止制度，滥觞于此并在此立足基础上追随社会经济生活变迁而亦步亦趋发展到目前阶段。

2、扩、限之说相对于目前所有权理论涵盖的内容而言，乍看之下，确给人以所有权伸张、限缩的表象，如邻地挖掘土地动摇己方地基的损害防免，对邻地排水的容忍义务等，相邻双方的所有权权能在互相冲空、产生对抗时，一方权能排斥另方优先行使，易使人认为一方的所有权得到了扩张，从而使他方受到了限制。此时与其说所有权得以扩、限，不若说两所有权囿于本身的权能界限使然更易使人理解。再则，所有权的发展史表明所有权的内容并不是一成不变的，而是因应形势的要求而不断改造、完善和进化，扩张、限制是相比较当前理论下的所有权内容来说的，具暂时性，所有权蕴含内容随时代发展会有所张驰、变化，所谓扩张、限制当然会逐渐消弭。

3、对相邻关系的损害，在诉讼上的救济，多依据物权请求权或侵权请求权提起，方法上或停止侵害，或排除妨害，或赔偿损失。学者多不认可相邻关系能产生独立请求权，司法上也无此诉由。受害人之所以能提出主张，无外乎基于这样一种事实，即自己的所有权或其他物权遭到侵害或妨害，权利受害是他方逾越相邻关系这条权利界限侵入他人权利空间的当然结果。但不可以主张自己的所有权应得扩张而未得扩张、他方应受限制而未受限制诉请裁判，这在道理上是讲不通的。

何谓地役权，学者殆持一致见解。有人认为，“称地役权者，谓以他人土地供自己土地便宜之用之权，故地役权系在他人土地（供役地）上存有负担，以提高自己土地（需役地）价值之权利。” 有人认为，“地役权是为了自己使用、经营土地的方便和利益而使用他人土地的权利。” 有人认为，“地役权，是指土地所有人或使用人为了满足自己土地的某种便利的需要而使用他人土地的权利。” 还有人认为，“所谓地役权，是指利用他人土地以便有效地利用自己的土地的权利。”

整理分析上述学者见解，均认为地役权是一种为自己土地便宜而使用他人土地的权利。然相邻关系也涵盖有此相同的内容，二种制度伯仲难分，认知起来极易令人迷惑困沌，产生偏差。学者们区分识别通常从以下方面着手：

1、从法律性质上，相邻关系不属于一项独立的民事权利，更非一项独立的物权类型，属于所有权的内容；而地役权则是一项独立的权利，是一项独立的用益物权，属于他物权的范畴。

2、从产生原因上，相邻关系是基于法律的直接规定；而地役权则是基于双方当事人的契约产生。正如郑玉波先生所言，相邻关系是“法律上当然而生的最小限度的利用之调节”，而地役权则是当事人双方逾越相邻关系限度而约定的权利义务关系，相对更高限度的利用之调节。

3、相邻关系强调不动产相邻，而地役权中需役地和供役地不以相邻为限。

4、相邻关系中行使权利只要不造成邻人的损失，通常为无偿；而地役权可以有偿，也可无偿，且大都是有偿的。

依笔者看来，二者最关键的区分点在于：一为法定，一为意定。地役权（意定）是对相邻关系（法定）的一种“度”的突破。盖由于不动产本身的特点决定，一方不动产权利的行使往往有赖于相邻不动产另一方的协力，否则根本无法利用其不动产，土地也就无从生成其价值，成为废地。为保障最基本的生产生活，使物尽其应有的效用（注意不是物尽其用），减免当事人的交恶争执，创造平和的社会秩序，由法律吸收平素之习惯规则，参酌某价值观为合理必要利益衡量进行取舍，就相邻不动产间权利义务关系径行作出直接规定，收一石三鸟之效。一是维持土地基本的惯常效用，二是使社会生活中普遍性的类似问题的解决公式化，节省不必要的代价，一定程度上提高社会经济的效率，三是建设平和的秩序，定纷止争。相邻关系制度的创设，更偏重于的是维持一种静态的秩序。
然私法的终极关怀是自由和效率，在自由言，应激发人的想象力和触动人的情怀，鼓励创造性，保障和实现个人在其财产上的形成空间；在效率言，应促进资源财富的最大增长，使物归于能最适于发挥其效用之人，物尽其用。相邻关系制度显然不能满足需要，地役权应运而生，顺应并体现私法自治要求，排除相邻关系对达成私人协议的障碍，开拓当事人自由形成权利义务的广阔空间。通过设定地役权的约定，己方地产充分增值，邻人也乐得以闲置的不动产资源从补偿金条款中收益，于人于己，双赢互利，各得其所，一方面最大程度地满足了各方之需，另方面充分发挥了地产的社会经济效益。较相邻关系言，地役权才具地尽其利、物尽其用、人得其需的功效。

值得特别提出的是，除通行、汲水、眺望等地役权的常规内容之外，在欧陆若干国家，地役权重获生机，用来规范营业竞争之限制，交易中广泛运用，呈勃兴之势，有谓之为地役权的第二春 。正如苏永钦先生所言“地役权之内容变化多端，具有多样性，应是土地权利人可大量运用、以增加其土地价值之一项权利” 。地役权诚具有适应现代社会经济需要的巨大发展空间。

四、 二者的适用区分

前已述及，两种制度在内容结构上极具类似性，在调解不动产关系上虽然各有分工，但调整对象是相同的，均为方便自己的土地使用而利用邻人的土地。“相邻关系是对相邻不动产利用所作的最小限度的调解，只能满足土地所有人为方便自己土地使用而利用邻人土地的最小限度的需要。对于超出了最低限度的需要，特别是在需役地人是有特殊需要的情况，通过相邻权不能解决，要建立地役权制度” 。理论上二者一为法定、一为意定，一为相邻、一为不以相邻为限，一为无偿、一为有偿云云，不难区分，但实务中对二者的最关键把握，在于一个“度”字，利用邻人土地的需要超出相邻关系所能调整的限度，则要纳入地役权的范畴，这涉及主观认识性的问题，亦成为适法上的困难所在。一个法律事实的准确识别，是归摄或涵摄正确无误的逻辑前提。如果不从规则上廓清二者的界限或区别点，人们就无法分辨到底于何种情形下利用邻人不动产可径直得到法律认可，不必征得邻人允诺（相邻关系之规定）；而在另一种情形下，则必须克服随意性，与邻人达成使用其不动产的意思表示一致的协议，在接受契约乃至履行特定手续（登记）后，才得已就邻人之地产行使权利（地役权的要求）。也就是说，两项权利间若不能明确界限，民事主体便无所适从，其结果将不可避免的出现一系列不该引发的相邻纠纷，既不利于社会安定和经济秩序的稳定，也势必影响到人民法院对此案件的合法公正的审理判决 。

实践中关于此问题的纠纷并不在少数。如1995年，浩远房地产开发公司诉请法院责令大龙公司停止兴建旅馆，请求确认滨海商店与大龙公司间的转让商店合同无效，并要求滨海商店赔偿损失一案，在案件审理过程中，就出现了本案为相邻关系纠纷还是地役权纠纷的不同意见 。再如网上的一则案例“张先生于2000年5月签约买下某市南城一处高级外销公寓，年底一家人喜迁新居。2001年4月，他们忽然发现，开发商原本设计要见绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，张先生在多次要求未果的情况下，把房产商告上了法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵犯了他们的知情权、眺望权、通风和防噪音污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉” 。该案中的“眺望权”究竟涉及相邻关系还是地役权，亦或人格权，也是众说纷纭。

探讨：

在对二者区分识别时，是否可以规定一个直观的“度”的界限，界限以里适用相邻关系，界限以外适用地役权，比如两不动产相距10米属于相邻关系调整范畴，而超出此距离当由地役权调和。然两种制度调整土地利用关系的范围是非常广泛的，涉及到汲水、通行、采光、等诸种类，各种类的内容也不一致，一个僵化的硬性规则所能作用的范围是十分有限的，涵盖不了所有的内容，操作起来呆板机械，理论上不合时宜，实践中也是行不通的。惟有设定一切实操作可行的弹性规则，方可解决此问题。

本文上已提及，相邻关系创设之旨在于使相邻各方存在于不动产之上的权利行使得以正常化，使物尽其应有的惯常效用，维持正常的生产、生活秩序，保障基本的社会生活，藉此保证公益的实现。此种情形之下，一方提供便利是另方所必需的。如袋地的通行权、汲水权。而地役权设定的目的并不是为了满足自己土地的惯常效用，而是要在现有惯常效用的基础上，增加自己土地的利益。但这种利益的获得，即需役地在现有价值基础上增值，得通过在邻人土地上设定负担，要供役地提供更大更多便利才方可实现。这并不意味着供役地不提供这种便利，需役地权利就不能得到行使，只是不能实现需役地的价值增值而已。如袋地的企业为扩大生产规模而拓宽通行于邻地的车道，本来依照原来的例行通行方式，就可满足需役地的正常生产要求，但需役地人为获取更大利益，加宽通行于供役地的车道，供役地因之受累平添负担和损失。此种情况则应由地役权进行调和。由此而可导出区分二种制度的适用规则。

1、裁定一法律事实究属相邻关系范畴还是应适用地役权规则，首先宜依一般观念和习惯上的思维，观察相邻不动产人各自的权利行使是否正常化，各方提供的便利、享有的利益是否足够维护正常的生产、生活需要，是否足以发挥物之习惯上的效用，是否逾越社会一般人的忍受限度。符合此“正常化”构成者宜认定为相邻关系，超出该要件则向地役权角度考量。“正常化”的判定基准可综合地域、时间、公益、习惯、避害可能性等等因素加以考虑。

概而言之，对工商业区和住宅区域的正常化要求是不相同的，后者的正常化标准要高于前者；在时间要素上在先权利的正常化要求标准要低于在后的权利；为公共利益的需要而使用他人土地宜由相邻关系调整；基于沿袭多年的习惯利用邻方土地一般应通过相邻关系解决；以最小致害方式行使权利属相邻关系范畴，超越此避害程度则构成侵权或由地役权进行调和 。

2、其次，在超出“正常化”基准作是否构成地役权的判定时，则要考量设定役权的合同，并得析解相邻一方受益、他方受累及二者间的因果关系。地役权为当事人合意设定的他物权，未有意思表示一致之协议而滥行权利构成侵权，斯中意义，自不待言。然并非所有合意都是地役权的内容，有时是对相邻关系的补充，如相邻关系的补偿金条款，或有偿，亦可无偿，有时是相邻关系和地役权内容的混杂，如合约中规定了相邻关系的条款，又牵涉地役权的内容，更是涉及到二者的识别问题。此种情形下的考察，从下三方面言之：

其一，邻地受累。地役权是为自己土地便宜而使用他人土地的权利，其本质在于在他人土地上设定负担，以提升自己土地的价值。相邻关系中虽也要为邻人提供通行、汲水等便利而在土地上存有负担，但是为保障正常的社会生活秩序而提供的一种必要负担，地役权则是逾越了该必要负担的“正常化”基准而在他人土地上设置的额外负担。无此额外负担，需役地的常规权利仍能照常行使。
其二，己地获益。地役权基本功能在于通过在他人土地设定负担的方式来增加自己土地的价值，若己方土地不可能以此种方式受利，则不符构成地役权的要件，规定此内容的合同不是地役权契约，而是一种债之形式。如在邻人土地上挖掘池塘饲养鱼虾，己方土地并未因此得利，这是合同的具体表现，认定地役权显属不当。

另外，通过役使邻人土地，使自己的土地得以增值，只是需役地人的一种主观追求，至于是否真正收得实效，则取决于需役地人的努力、资力和外界的抗力，因此，己地获益不以需役地确实得利为限，只要设定地役权时有此表示即可。利益并非专指经济财产利益，感情精神利益亦应包括之内。
其三，因果关系。即因邻地之累而使己方土地有获益可能性。邻地的额外负担为因，自己土地获利为果，前者是后者的适当条件。所谓适当条件，是指邻地因设置负担蒙受损害与需役地价值增值在通常情形存在联系的可能性，并不要求存在客观的、本质的必然联系，只要求依一般社会见解，同样情况有发生同样结果的可能性即可。也就是说，只要能满足需役地的增值愿望，按照当时社会所达到的知识和经验也认为能够满足，并不要求达到需役地确实增值获益的结果。

直接单一的联系自不必言，在一果多因情形，前因为结果的发生条件之一也未尝不可。如上揭为扩大生产规模而拓宽通行于邻地道路例，生产规模的扩大，需设备、原料、能源等多种资源要素的多项投入，道路加宽只是一相对有利的条件，其它要素不能达到，自无扩大规模的可能。但依社会的一般观察，加宽后的道路确有经济需役地、扩大生产规模的可能，应为满足需役地增值需要的原因条件。再退一步讲，即便需役地人作权利设定时认识到其土地增值的利益不能从邻地的权利负担中直接裨益，而是要间接借助于该权利负担的结果，即使对此类间接的随意性较强的关系链条，由于其仍具有可预期性，也不足妨碍相邻关系的因果联系的生成。

史尚宽先生在分析侵权行为因果关系时有较精僻的一段话：“以行为时存在而可为条件之通常情事或特别情事中，于行为时吾人智识经验一般可得而知及为行为人所知之情事为基础，而且其情事对于其结果为不可缺之条件，一般的有发生同种结果之可能者，其条件与其结果为有相当因果关系” 。对相邻关系的因果联系分析可资借鉴，不妨演绎为：（情事）以行为时常人的智识经验可得而知，且以行为人知悉为基础；并且该情事对于相对应的结果为其发生的有利条件，在一般情形下，有发生同种结果的可能。此时，这种条件（情事）与结果就是有相当因果关系。通俗一些说，首先，需役地人要认知到邻地增加的额外负担会使自己土地在惯常效用之外、另行增加价值；其次，社会的一般观念也认为供役地上的负担确是需役地从中受益的有利条件，有使需役地增值的可能。符合这二条标准，即可认定二者之间的因果关系。


来源：中国民商法律网 作者：王兆雷