1998年7月6日，第三人日升公司与天利公司达成一份协议，将天利公司所有的五间店面抵押给日升公司，日升公司于1998年11月17日向房产管理部门提出申请，11月19日被告房管局为其颁发了房产证。1999年4月8日，天利公司又与日升公司签订了一份补充协议，约定将天利公司的另一块土地抵偿日升公司的债务，退还这五间店面给天利公司，并由日升公司向房管局写出书面申请注销这五间店面的房产证。一方面，由于日升公司与天利公司关于土地抵偿的事宜一直未处理妥当，日升公司未按补充协议的约定申请注销房产证，五间店面一直处于日升公司的名下；另一方面，天利公司在签订完补充协议后，又将店面陆续出售。原告程某购买了其中的一间，并一直占有使用。2003年底，原告程某得知日升公司将她占有的店面交付给法院强制执行，并拍卖抵债，遂向法院提起民事诉讼，要求确认这间店面的产权归其所有。此案经一审、二审判决生效，驳回原告程某的诉讼请求，原告程某不服继续向省高级法院申诉。2007年原告程某向法院提起行政诉讼，要求被告房管局履行法定职责，注销其颁发给日升公司的房产证书。

   ［分歧］

    对于这类案件，理论上有三种不同观点。

    第一种意见：先行后民。即中止民事案件的审理，先行审理行政争议并以行政诉讼的判决结果为依据对民事纠纷作出处理，其理论依据是民事诉讼无权确认行政行为的合法性，必须先通过行政诉讼途径对行政行为的合法性作出判断，而后才能解决民事争议，这也是目前解决此类纠纷通常的作法。

    第二种意见：先民事后行政。其理论依据是房产登记纠纷大多是以民事法律关系作为行政行为的基础，在民事权属争议没有定论的情况下很难确定行政行为是否合法。

    第三种意见：在行政诉讼中一并解决民事争议，以行政附带民事的形式解决。

   ［管析］ 

    笔者认为，这是一起典型的民事、行政交叉案件，要解决好本案的诉讼问题，首先要清楚不动产物权登记的性质。根据《物权法》的相关规定，不动产物权登记是由登记机关根据申请人的申请，依照法律规定对其提交的相关权利证明材料进行审查，一旦申请人提交的材料齐全、符合法定的申请条件，登记机关便可以予以登记。登记机关在履行这一职能时并不具有自由裁量的权力，不动产物权登记产生的效果是由法律规定的，而不是由登记机关直接赋予申请人物权，实际上物权的产生是基于当事人对物权变动的意思表示，物权登记行为只产生权利公示公信的效果，它有別于行政确认、行政许可。物权登记行为并非赋权行为，物权的取得仍然应当依据当事人关于物权权属等基础性的法律关系。就本案而言，先行后民的理论无法从根本上处理好本案的纠纷。众所周知，我国行政诉讼的核心内容是“合法性审查原则”，即通过行政审判，其主要审查的是作出具体行政行为的行政主体是否合法、行政主体是否超越职权、作出具体行政行为的事实证据是否充分、程序是否合法及适用法律是否正确等。其审理的内容主要是行政机关是否有违法行政的情况，它不涉及具体的物权权属确认，有别于法院的民事审判。在行政审判中，只要行政机关的登记行为符合上述“合法性审查原则”的要求就应当予以维持，但这类维持判决并不意味着对物权的确认，换句话说，即便是申请人提供虚假的申请材料造成了错误的登记，只要登记机关没有违法行政，法院就不能认定登记行为违法，但这绝不意味着认可了错误的物权登记。

    那么，错误的物权登记是否就没有解决的途径了呢？显然不会，我国的民事审判审理的是公民、法人或其他组织之间因财产和人身关系提起的诉讼，通过民事审判可以确认争议当事人之间的民事权利义务关系。在不动产物权产生争议的情况下，争议的双方当事人可以通过选择民事诉讼的途径，由法院的民事审判庭根据争议双方提供的证据从而确认物权的归属问题，物权的归属一旦确认，权利人可以凭借已确权的生效裁判直接向登记机关申请变更登记，完全没有必要再次提起行政诉讼。2007年10月1日起施行的《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”这里指的起诉应当是指提起民事诉讼，结合到本案，笔者认为，本案的原告程某在有确凿证据证明房管局登记有误的情况下，可以向房管局申请更正登记或异议登记，在异议登记后的十五日内向人民法院提起民事诉讼以确认物权的归属，待民事判决生效后，凭法院的生效民事判决申请办理更正登记。

    本案的原告程某在经过民事案件一审、二审被驳回诉讼请求后，指望通过行政诉讼撤销日升公司房产登记的形式来达到确认其物权的意图是本末倒置，行不通的。

万谊泓