2001年7月，黄有生（化名）与江西省铜鼓县房地产管理局（下称房管局）下属的物业管理公司（下称物业公司）签订了一份《房屋租赁协议》，（公司为甲方，黄有生为乙方），协议约定：1、甲方将“西湖大酒楼”及一楼的楼梯间出租给乙方使用，年租金为8000元。2、租赁期限从2002年10月1日至2004年9月30日止。3、租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先优惠租赁权。双方依照协议履行了各自的权利义务。 2004年9月20日，房管局决定将“西湖大酒楼”转为铜鼓县房地产交易所（下称交易所）经营管理。 因租赁合同将于9月30日到期，交易所在9月28日张贴广告，称将以公开竞标形式对“西湖大酒楼”重新招租，重新招租的原因在于原租金较低，因为在招租广告上的“西湖大酒楼”年租金底价为壹万元。
10月8日，黄有生、王梅（化名）等四人报名参加招租竞标。次日上午，交易所工作人员主持召开了招租竞标会。会上，王梅等其他竞标人陆续出价，当王梅出到10250元时，主持人见其他人均未应价，宣布王梅为中标人。然而，一直没有应价的黄有生站起来说，自己愿意以王梅中标的价格续租，但主持人没有同意。招标会的第二天，王梅就与交易所签订了租赁合同。
黄有生得知后，以交易所违反了原租赁协议的约定，侵犯了其优先承租权为由向铜鼓县人民法院起诉，请求确认自己对“西湖大酒楼”有优先承租权，确认被告交易所与第三人王梅签订的租赁合同无效。是否有效各执一词
在收到诉状后，交易所认为在与黄有生的租赁合同即将到期时，已事先征求了他的意见，在招租竞标会上，他也一直不应价，且说过“年租金只出得8000元”，应该推定为放弃了优先承租的权利。在第三人中标后才提出的异议，属于事后反悔，不应支持。 第三人王梅则认为，自己参加了招租竞标会，整个招租竞标程序公开，合乎预定的程序，中标后签订的租赁合同也是合法有效的。 然而，黄有生坚持认为自己对“西湖大酒楼”享有优先承租权，在公开竞标招租会上，自己一直不应价，是在等待最高竞标价，只有当最高竞标价出现后，才出现了约定的同等条件，而主持人没有询问我的意见，就直接宣布第三人中标，这是无效竞标，是对自己优先承租权的侵害。 在法庭上，原告、被告、第三人各自坚持自己的理由，相持不下。法庭调解未成，只得另行宣判。程序瑕疵竞标无效 法院通过审理后认为，黄有生与物业公司签订的租赁协议是双方真实意思的表示，是合法有效的，黄有生依据合同约定取得的优先承租权，应依法予以保护。虽然“西湖大酒楼”的经营管理权由房管局决定由交易所行使，但黄有生依合同约定享有的优先权利对于交易所仍有约束力。交易所在招租竞标会上，当第三人王梅叫出最高应价时，没有征询原告黄有生的意见且黄有生亦未明确表示放弃的情况下，而直接宣布第三人为中标人，侵害了原告黄有生的优先承租权，招租竞标的程序有明显瑕疵，竞标行为及结果均无效。
2004年11月3日，铜鼓县人民法院作出一审判决，确认交易所在2004年10月29日主持招租竞标行为无效，与第三人所签订的租赁合同亦无效，原告黄有生对“西湖大酒楼”享有优先承租权。
宣判后，原告以“铜鼓法院未认定竞标会上的最高竞标价是合法有效”为由提出上诉。宜春市中级人民法院审理后，确认了一审法院查明的事实，认为该招租竞标程序明显不当，应认定无效，因而竞标会上出现的最高竞标价“10250元”亦应认定无效，上诉人的上诉理由不能成立。遂驳回上诉，维持原判。 优先权利如何保护
本案宣判后，主审法官对关于优先权利如何保护的问题做了如下回答： 什么是原承租人的优先权？优先权，在我国法律中只规定了优先购买权。如我国《民法通则》第78条第2款规定，按份共有人之一在出售其财产份额时，其他共有人在同等条件下，享有优先购买权。对于原承租人的优先购买权，在最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条中规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”《合同法》第二百三十条也有类似的规定。 对于原承租人的优先承租权，我国法律并无明确的规定。但是，合同双方在原租赁协议中约定了承租方有优先承租权，且这个约定并未损害国家集体和个人的利益，也未违反法律法规的规定，因此，这个约定应是有效约定，当事人依照合同约定取得的权利也应该予以保护。 那么在招租竞标中，如何来保护优先承租权呢？首先，在决定招租时，应该在招租之前的合理期限（法律无明文规定，笔者建议定为15日）通知承租人，承租人应当在合理期限届满前明确表示是否主张优先承租权。其次，承租人主张优先权的，招租人应当在招租公告中，明确告知承租人有优先承租权。承租人既可以放弃自己的优先权直接参与竞价，也可以以优先权人的身份不参与竞价而待出现最高价者之后决定是否承租。最后，招租竞标时，出现最高价者之后，招租方应在征询承租方的意见后，再决定中标与否，以充分保护承租人的优先权。
罗定英 刘量力 江 森
