商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图中就签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。如违反，应当承担相应的违约责任。

【案例索引】

    一审:陕西省西乡县人民法院（2007）西民初字第612号(2007年9月25日)

    二审:陕西省汉中市中级人民法院（2007）汉民终字第560号(2007年11月10日)

【案情】

    原告（二审被上诉人）：徐丽。

    被告（二审上诉人）：西乡县钜富房地产开发有限公司。

    原告徐丽在2006年看到被告西乡县钜富房地产开发有限公司（以下简称钜富公司）关于钜富公司开发钜富楼（钜富小区）的宣传资料及其鸟瞰图后，于2006年3月31日与被告签订了认筹意向书，并交付了30000元的购房款。原、被告于2006年7月31日正式签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告修建的钜富楼（钜富小区）第4幢第2层04号房，后原告支付了全部购房价款。2007年4月被告交付房屋时，原告发现钜富公司所交的房屋与宣传资料及其鸟瞰图的约定不符，被告在原告所购房屋东面修建了长约7.84米、高约0.7米、宽约0.5米的装饰墙一面,影响了原告的采光及通风，且阳台粉刷墙多处脱落，双方协商未果，原告遂诉至本院。本案在审理中，被告修复了阳台的粉刷墙，原告遂放弃了要求被告修复该粉刷墙的诉讼请求。

    被告钜富公司辩称，原告所诉的与我公司签订商品房买卖合同并交付了全部价款属实。我公司开发建设的钜富小区是严格按照法律规定的程序进行的，且我公司向客户发放的宣传资料是一种邀约邀请，因而对当事人之间没有内容意义上的约束力，我公司没有违反合同的约定，原告要求拆除装饰墻无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

【审判】

    西乡县人民法院经审理认为，原、被告双方签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，其合同合法有效。钜富公司在钜富小区商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图中就原、被告签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，且钜富公司在钜富小区商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。现被告未征得原告的同意，在原告购买的商品房东面修建的装饰墙影响了原告的采光和通风，违反了原、被告之间的合同约定，应当承担相应的违约责任。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。原告自愿放弃要求被告修复粉刷墙的诉讼请求，予以准许。被告的辩解理由与法律规定不符。故依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，依法作出（2007）西民初字第612号民事判决：限西乡县钜富房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内拆除徐丽所购买的钜富小区第4幢第2层04号房屋东侧超出客厅窗台水平线以上的装饰墙。

    一审宣判后，被告钜富公司不服本判决，以该商品楼是具有法定资质的设计单位设计，且经国家监督部门审查合格后才开工建设的，证明所建房屋具备了满足用户合理正常使用的功能，其安全性、通风、采光等各项指标是符合要求的；建设设计单位图纸在先，与客户签订购房合同在后；宣传资料及鸟瞰图只是一种要约邀请等为由提出上诉，要求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案经汉中市中级法院审理后认为：上诉人上诉理由不能成立，主张不予支持。遂驳回上诉，维持原判。

【评析】

    本案主要涉及宣传资料及鸟瞰图到底属要约或是要约邀请及经法定部门批准的房屋设计能否成为当事人合同内容的问题。

    根据《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约又被称为发盘、出盘、发价、报价等。一个意思表示成为要约必须符合下列条件：一是该意思表示的内容应该具体确定。具体，即意思表示的内容必须具有足以使合同成立的最基本的条款。确定，是指要约的内容必须可以根据一般生活常识或者特定交易行业的知识确定下来。二是该意思表示经要约人承诺后，要约人就受该意思表示的约束。而要约邀请又称为要约引诱，是指一方发出的邀请对方或者引诱对方向自己发出要约的行为。《合同法》第十五条规定，要约邀请是向他人发出的希望他人向自己发出要约的意思表示。一般来说，可以根据如下标准对要约和要约邀请加以区分：一是根据法律规定加以确定，即法律对某些不容易辨别的意思表示的性质明确作出规定的，就应根据法律的规定来确定。二是根据意思表示的措辞内容本身来确定，即如果某意思表示的措辞表达足以使某符合要约的构成要件，则该意思表示可以被认为是要约。三是根据作出意思表示一方的特别说明来确定，即对于当事人自己作出的意思表示，根据一般的标准不容易判断的时候，当事人可以作出特别的说明，将该意思表示认定为要约或者是要约邀请。国上根据交易习惯加以确定，即根据在某一特定的交易区域多年来自发形成的为当地的交易主体所普遍接受的交易规则来确定是要约或是要约邀请。

    本案中，钜富公司作为商品房出卖人，在与徐丽签订认筹意向书并由徐丽选择所购房屋具体位置时，提供的是钜富小区商品房开发预售宣传资料及鸟瞰图，并未出示该幢楼的设计图纸，尽管购房合同后附有所购房屋的平面示意图，但该图中并不能看出所购房屋窗外是否有装饰墙。在钜富公司对所售房屋的宣传资料中，徐丽所购房屋窗外是一平台，并无装饰墙存在，该宣传资料所反映内容，对徐丽选择所购房屋的具体位置及对合同的订立有重大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据这一规定，本案中，钜富公司的宣传资料及鸟瞰图应视为要约，应是合同内容。钜富公司交付给被钜富公司房屋东侧的窗外有装饰墙，且该装饰墙确实影响了购房者房屋的通风采光，已构成违约，应承担相应责任。至于钜富公司称其所建房屋经合法审批，有合法有效的设计图，因该设计图并未在订立合同时出示，且该设计图是否合法与徐丽房屋的通风采光受到实际影响这一事实无关联；因设计图纸并未给徐丽出示，出示的宣传资料及鸟瞰图却与交付房屋实际不符，只能证明钜富公司对徐丽所购房屋东侧装饰墙存在情况作了不实宣传，另根据合同约定，出卖人有如实告知买受人影响所购商品房质量或使用功能的事项，装饰墙影响了徐丽所购房屋的使用功能，钜富公司并未告知，亦构成违约。故一、二审法院判令钜富公司拆除装饰墻是正确的。

    本案之所以出现此种结果，完全是钜富公司在商品房开发中未按规定向购房人披露真实信息所引起，即就是设计图纸在后，钜富公司也应及时告知购房人房屋的设计情况，以便购房人决定是否继续购买。而钜富公司以商业机密为由隐瞒购房人应知情况，从而导致纠纷并引起诉讼。由此，也提醒房地产开发企业要以此为戒，加强对法律法规的学习，诚信经商，预防和减少纠纷的发生，以实际行动维护和促进房地产市场的健康运行与发展。黄大鹄