一是不动产物权的变动（物权变动，是物权的设立、变更、转让和消灭的总称）必须在登记时生效。
二是该不动产物权变动的原因行为——当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭该不动产物权的合同是否生效，不取决于该不动产物权是否进行了变动登记，而取决于双方签订的合同本身是否有效，合同的效力从合同依法成立时就已生效，即使该房屋物权因各种原因不能变动，该合同仍然有效。
三是如果某部法律明确规定或者当事人在订立的合同中明确约定该不动产物权设立、变更、转让的合同须经物权登记之日生效，则该合同只有经过物权登记才能生效，否则，都应当自合同成立时生效。
物权法之所以要将不动产物权变动的合同效力与物权效力加以区分，其实际意义之一是为了保护无过错一方当事人的利益。生活中，当事人签订房屋买卖合同后，由于错综复杂的原因，致使有些因未经登记过户而不能发生房屋物权变动的结果，如果以登记为合同生效要件，有些不守信用的行为人就会规避法律，造成守约方的合法权益得不到保护。例如，房屋买卖合同签订后，甚至支付了房款、房屋已交付使用、买受人已对房屋进行了修缮后，因各种原因未办理过户登记，后来出现房屋价格上涨或“一房二卖”，出卖人有可能以未办登记而合同无效为由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，就使买受人的利益严重受损。所以，物权法将合同效力与物权效力加以区分，以促使当事人诚实守信，保障当事人的合法权益，维护市场交易安全和交易秩序。如一方违约，则以有效的合同承担违约责任。
现实中，登记权利人（指在登记簿上记载的房屋所有权人）将所有权登记错误的房屋转让（出卖）给第三人而引发的权属纠纷时有发生，有些签订转让合同后办理了过户登记手续，有的订立转让合同、交付了房屋及其证件、支付了房屋价款，在办理房屋过户登记过程中被房屋共有人（指未在登记簿上记载的共有权人）或真实权利人（指该房屋实际所有权人）发现而产生纠纷。对这种合同效力如何认定？能否从物权法第15条的规定中推论出登记权利人与第三人订立的转让登记错误的房屋的合同一律有效？
有观点认为，登记权利人出卖登记错误的房屋虽系无权处分，但依据物权法第15条的规定，其合同效力不因出卖人有无处分权，也不因出卖人、买受人恶意或善意而受影响，合同皆为有效。笔者对此有不同观点。
对于出让人转让无处分权的房屋是否有效，司法实践中争论较多。之所以争论，主要是对物权法第15条规定的当事人对不动产有无处分权理解不同。该条虽然没有明确规定当事人对不动产物权是否有处分权，但笔者认为，该条规定的当事人应当是有处分权的。其根据是物权法第97条和第106条的规定。第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。“第106条第1款前半部分规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”这充分印证了第15条规定的当事人是有处分权的。如果认为出卖人无处分权所订立的合同也有效，则该条与第97条和第106条的规定就互相矛盾。
在分析物权法第15条规定的当事人系有处分权的当事人后，我们再来分析转让登记错误的房屋合同是否有效，对于这一问题，笔者认为，应该依据合同法来判断。
1、登记权利人转让登记错误的房屋合同属于合同效力待定。登记权利人将登记在自己名下的共同共有房屋或者他人房屋擅自转让的，系无处分权，无处分权人与受让人订立的房屋买卖合同，根据合同法第51条规定，属于合同效力待定情形，应经权利人追认或者在订立合同后取得处分权时，该合同才有效。倘若权利人拒绝追认、甚至反对转让，或者订立合同后没有取得处分权，则该房屋转让合同因损害了权利人的利益，应为无效。
2、在适用善意取得时则合同有效。这一观点虽然与合同法第51条规定相矛盾，但与物权法第106条规定的善意取得制度相衔接。如果认为该合同效力待定，则可能由于权利人不予追认而归于无效，那么，这必然与善意取得在逻辑上相矛盾。因为善意取得制度规定，除受让人受让时出于善意，还须给付合理价款，办理物权转让登记，其价款的给付和房屋物权的取得的法律依据或者说前提和基础，就是合法有效的转让合同，否则，善意取得的物权和给付的价款就成了无源之水、无本之木。因此，在受让人善意取得情况下的转让合同应为有效。
3、受让人明知该房屋登记错误的则合同无效。这种明知登记权利人对该房屋无处分权，仍与其订立转让合同，属于主观故意的过错，如房屋真实权利人或共有人不予追认，则该合同因侵犯他人的利益，应为无效合同。杨伍姑
