【关键字】商品房 预售 违约金

【案情简介】

原告：某房地产有限公司。

被告：章某。

2007年12月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订上海市商品房预售合同一份。该合同约定：乙方向甲方购买某路320-312号1层1室，政府批准的规划用途为店铺；上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，青浦区房屋土地管理局已批准上市预售（预售许可证编号：青浦房地（2004）预字0000936号）；据甲方暂测该房屋建筑面积306.96平方米；每平方米建筑面积单价24，500元，总价暂定为7，520，520元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，……；合同并对其他事项进行了约定。合同附件一对付款方式和付款时间进行了约定：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，1、乙方于2007年12月28日与甲方签约，并付首付房款计1，000，000元；2、乙方于2008年1月4日前应付房款2，760，520元；3、乙方于2008年1月26日前应支付房款计3，760，000元。

合同签订后，被告支付了首期房款1，000，000元；未再支付其他款项。2008年1月3日，原、被告又签订预售合同补充协议，对付款期限再次进行了约定，协议载明：由于乙方资金困难，经双方友好协商确定，付款期限改为2007年12月28日首付1，000，000元，2008年2月29日付6，520，520元，逾期按预售合同第七条的约定追究乙方的违约责任，交房时间为付清总房价款。被告在补充协议约定的时间内未付其他房款。2008年1月3日，被告向原告出具欠款承诺书，承诺欠原告房款6，520，520元，此款被告承诺在2008年2月29日前付清，逾期愿意依照预售合同规定支付违约金。逾期被告仍未付款。

原告此前因建造和装潢售楼处欠付被告工程款2，120，142元，故原、被告后协商一致同意以此款抵扣上述房款。

原告某房地产有限公司诉称：2007年12月28日，被告向原告购买位于上海市某号一层店铺，并签订了商品房预售合同。合同约定：房屋建筑面积为306.96元；单价为每平方米人民币24，500元，总房价款为7，520，520元；付款期限为签约首付1，000，000元，08年1月4日付2，760，520元，08年1月26日付3，760，000元；合同同时约定若被告未按期付款，应当向原告支付违约金，按逾期未付款额的日万分之三计算。2007年12月28日，被告已经支付了房款1，000，000元。2008年1月3日，被告以资金困难为由，要求与原告签订一份补充协议，双方协商确定2008年2月29日付清购房余款6，520，520元；逾期按照合同的第七条追究被告的违约责任。协议签订后，被告至今未能将购房余款支付给原告。故诉请判令：1、被告支付原告购房款6，520，520元；2、被告按约支付违约金（自2008年3月1日起计至2008年11月26日，以未付款4，400，000元为基数，按照日万分之三计取）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。后在诉讼过程中，原告陈述因被告替原告建造房屋，建设工程款为2，120，142元，双方协商一致同意抵扣，故将诉讼请求变更为：1、判令被告支付购房款4，400，378元；2、被告支付违约金356，400元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。

被告章某辩称：被告愿意支付购房款，对原告的诉讼请求没有异议，对抵扣房款也没有异议，关于违约金由法院进行认定。

【裁判要点】

经法院审理认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。合同约定了被告的付款义务和付款时间，被告应当按期支付房款。被告逾期支付房款，已经违反了合同约定，应当依照合同约定向原告承担违约责任。原、被告双方协商一致，以被告对原告的债权抵充债务，此系原、被告双方对自己权利的处分，法院予以准许。原告主张的违约金数额低于被告依照合同约定应当支付的数额，此系原告对自己权利的处分，法院也予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：

一、被告章某应当于本判决生效之日起十五日内支付原告某房地产有限公司房款4，400，378元；

二、被告章某应当于本判决生效之日起十五日内支付原告某房地产有限公司违约金356，400元；

【争议焦点】

本案中原告违约金的请求能否得到支持？

【法理评析】

本案中原告与被告之间签订了商品房的预售合同，合同真实有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，原告与被告之间的商品房预售合同应受法律的保护。

又根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原被告双方均应恰当地履行合同，但本案中被告作为买方一直未按照合同的相关规定履行支付房款义务，可见，被告方未能履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见，被告应承担相应的违约责任。

那么如何对违约金进行计算是本案的一个非常关键的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”那么，在认定违约金时首先需要看当事人双方是否有相应的约定，本案中原被告双方对违约金有明确的约定，即违约金按逾期未付款额的的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。原告在诉讼请求中提出让被告支付违约金356，400元，但是按照双方的约定来计算，违约金是超过356，400元的，但原告只主张356，400元的违约金，此为原告对自己权利的处分，法院应尊重原告的决定。综合来看，本案法院的判决是很合理的。

【法律风险提示及防范】

法律界网站提示：在与房地产公司签订商品房预售合同后，应严格按照合同的约定履行义务，及时支付相应的购房款。房地产公司也应及时履行交房义务。在一方违约时，应按照双方的约定支付违约金。

【法条链接】

1、《中华人民共和国合同法》

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百五十九条  买受人应当按照合同约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。

李进