内容提要: 物权法草案第六稿确定了业主对小区的停车位享有优先使用权,尊重了业主的利益和开发商的利益。但其停车位的归属采用约定的方式作为优先的选择方式,虽体现了意思自治,但不利于保护业主的利益,应采用法定方式优先,以约定为补充。
小区停车位,在物权法草案中称为车库,其权属的确定关系到业主、开发商之间的权益,小区内业主生活和工作的便利及安全。长期以来,我国法律对此没有规定,尽管我国物权法草案规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。该规定部分解决了旧方案存在的问题,但仍然存在缺陷。故笔者在此进行进一步探讨。笔者认为,小区停车位在首先满足业主的需要的前提下,应明确其属于全体业主共同共有,因为这样规定有利于解决我国现阶段小区停车位权属纠纷,与外国的立法例相一致,且符合民法规范调整利益关系的类型。
一、 我国小区停车位权属现状
小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有。第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属。
从我国当前的现状来看,有关小区内停车位,主要有三种形式。
第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。[1]其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为车库,开发商对这26类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则将车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主个人所有。
第二种形式:是小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。
第三种形式:小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个车位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。[2]相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。
二、 比较法的借鉴
对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。
(一)德国法
德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”[3]因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。[4]
(二)日本法
在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。
对屋内停车场的权属日本学界存有争议,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。但学界对其持批评态度,认为该裁判无法解决如下问题:其一,凡区分所有建筑物内附设的停车场均得肩负某些配套设施功能,其在使用上缺乏独立性;其二,若在停车场中存在某些共用设施,其他区分所有权人为利用这些共用设施,进人属于他人专有区域的权利根据。[5]
(三)法国法
在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。
(四)美国法
美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分单独买卖。[6]可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。
(五)加拿大多伦多市
多伦多市是按住户卧室为标准来配置停车位的,其法定要求是:开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位,为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还得在基地上,以每4个区分所有权人为单位,设置1个供来客使用的停车位。其停车位的所有权附属于小区内的住房。
(六)澳门地区民法
澳门地区民法典1315条规定:“分层建筑物中之车位,如其所占之空间被适当定界,且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以为独立单位,即使该等车位之间并非相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围,当中标明本身之编号或名称。”可见,澳门地区民法典与德国法相似,也把一部分车库作为独立的物。但除了该特定的车位外,对于其他类型的停车位,澳门地区民法未作专门的规定,一般认为其属于全体业主共同共有。
(七)台湾地区民法
我国台湾地区将车库依据不同的类型作出不同的规则处理。其把车库分为三种类型:第一,法定车库。这种法定车库,无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。第二,自行增设车库。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,而是单独的“物”。其具有独立产权及权状,但其不得违反土地使用权出让合同的规定,不得违反建筑规划。第三,奖励增设车库。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用。[7]
从以上国家及地区的论述及分析可以看出,对于小区停车位的权属,各国规定大体相似。即小区停车位属于全体业主共有,停车位只可在小区业主之间进行转让。但如果小区的停车位为独立的物,则立法各异,一般允许开发商与业主协商确定其所有权。
三、立法的规范分析
(一)停车位权属所涉利益及规范分析
民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系从总体上来讲,主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系。[8]对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范去调整、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。
首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。
笔者认为,不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果是具有独立地位的停车位,如专门供公众停车的停车场,应属于民事主体之间的争议,应由任意性规范、倡导性或混合性规范进行处理。但小区停车位的权属之争,情形比较复杂。如果停车位可以登记,则开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。但就整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其属于民事主体与社会公共利益的关系,所以应由强行法进行规范。
(二)具体规范内容分析
就物权法本条的规定而言,其规范的内容分为两种情况:第一种情况为民事主体之间的关系,该关系由任意法进行调整。对其而言,开发商与业主可以约定将停车位销售给业主,则该停车位的所有权转归业主所有。第二种情况是全体业主与开发商的关系,而二者的关系为民事主体与社会公共利益之间的关系,因此应用强行法进行规范。而物权法第76条第2款赋予当事人选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,应予以更正。既应明确停车位的所有权归主体业主共有,且不允许开发商在合同中进行约定。当然,这样可能会导致开发商采取分摊费用或者捆绑式的销售方式,会损害无车的业主或者不想购停车位业主的利益。但因为在我国,现实情况并不是每一住户均配一停车位,因此对于无车或者不想购车的业主,其完全可以选择不购买停车位。如果开发商采取分摊费用的办法,将所有的停车位笼统地转为所有业主所有,则可以由业主大会对此事进行投票处理,由有车者对无车者进行补偿。又因为小区内的停车位从总体而言,体现了小区所有业主的利益,因此其停车位的转移也应受限制,只允许其在小区内转移。
四、 草案评析
我国《物权法》草案第六稿规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。笔者认为,车位、车库的归属问题,涉及广大业主的切身利益,规划用于停放汽车的车位、车库,作为建筑物的附属设施,应首先满足小区居民的需要。即在不考虑停车位所有权的情况下,采用我国立法一贯的立法技术,首先确定了业主停车位的优先使用权,有利于满足业主的停车利益和开发商所有的利益。因为从目前多数地方商品房销售的实际做法看,对车位、车库的归属使用有的是业主购买的,有的是开发商附赠的,有的是业主承租的,一般都有约定。法律以约定的方式规范车位、车库的归属,体现了意思自治,尊重了现实生活,但因多数开发商大都将停车位约定归自己所有,所以该规定可能不利于业主的利益。
停车位的权属有法定与约定两种形式,物权法草案采取了约定的形式。但从国外的制度看,没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,笔者认为,停车位属于业主的共同所有,有约定的除外,可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。
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注释:
[1]王利明.中国民法案例与学理研究(物权篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.
[2] 库里达.窗前绿地攫顶空间停车位是谁的?—谈物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题[J].新疆人大,2005,(8).
[3] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.
[4] 张学哲.停车位特别使用权在住宅所有权人共同体内部的转让[A].王洪亮.中德私法研究[C],北京:北京大学出版社2006.275-279.
[5] 卓洁辉.区分所有建筑物附设停车场的比较法研究[J].中外房地产导报,2003,(2).
[6]]戴忠喜.把住宅小区控制权交给全体业主-兼谈美国法中住宅小区车库、会所、绿地归属[N].中国房地产报,2005.9.19.
[7]崔建远.小区车库的归属论[EB/OL].中国民商法律网ht-p://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp? id=24820.
[8] 王轶.对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制与社会发展,2006,(1).
