【关键字】国有土地使用权出让 建设用地使用权 违约 目的不达 合同解除

【案情简介】

原告（反诉被告）：江西新余经济开发区管理委员会

被告（反诉原告）：江西远见实业有限公司

原告因区内建设，经与被告协商一致，双方于2003年9月5日签定《项目合同书》一份，后于2004年1月16日签订《工业开发及用地转让合同》一份及补充合同一份，2004年4月23日，原、被告经协商一致，签订补充合同一份。后因原告区内整体规划需要，原、被告经协商一致，由江西洪城房地产开发有限公司参与，于2005年1月5日签订补充合同一份，对双方于2004年1月16日，2004年4月23日签订的三份合同的部分条款进行修改，约定：被告同意将高新大道以北150亩工业用地调整位置到开发区内纵五路以东、北二横路以南、财富科技园以西、东亚鞋业以北面积约97.02亩，被告在取得该土地使用证后一个月内将工业项目开工建设等相关事项。之后，原告依合同约定进行平整土方、供水、供电施工安装等基础设施建设，并支付相关费用共计人民币793228.05元。2005年5月16日，原告为被告办理并交付给被告本案所涉及土地的国有土地使用证。2005年7月28日，被告对项目建设进行投资施工，但至今未竣工投产。目前，其项目建设处于停工状态。

原告诉称，被告在取得土地使用权后，未依合同规定履行义务，致项目工程至今是烂尾楼。被告的行为已构成根本违约，造成了原告重大经济损失，且妨碍了原告的招商引资工作，故向法院起诉，要求判令解除与被告之间签订的《工业开发及用地转让合同》及三份补充合同，由被告返还出让土地，并赔偿原告各项经济损失793228.05元。

被告辩称，被告工程停工的责任在原告。原告以此要求解除双方签订的合同理由不成立。原告要求被告赔偿其各项经济损失79万余元没有事实和合同依据。原告数次违约、变更土地，侵害投资者合法权益，已造成被告经济损失，现要求解除合同必然造成被告更严重的经济损失。请求法院驳回原告的诉讼请求并反诉要求继续履行双方签订的土地出让等合同。

【裁判要点】

法院认为，本案属国有土地使用权出让合同纠纷。原、被告经协商一致，签订的《工业开发及土地转让合同》及三份《补充合同》合法有效，被告于2005年5月16日取得本案所涉及土地的国有土地使用证后，未按合同约定的一个月内将工业项目开工建设，且其项目建设目前处于停工状态，已构成违约，致原、被告不能实现合同目的，原告要求解除合同的理由成立。原告在其区内进行平整土方、供水、供电施工及安装，属区内基础设施建设，其支付的相关费用不属于解除合同造成的经济损失。被告提交的证据不能证明原告在被告进行项目调整后阻挠其开工。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第四项，第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）江西新余经济开发区管理委员会于2004年1月16日与被告（反诉原告）江西远见实业有限公司签订的《工业开发及用地转让合同》、《补充合同》以及2004年4月23日签订的《补充合同》、2005年1月5日签订的《补充合同》；

二、被告（反诉原告）江西远见实业有限公司应于本判决生效之日起将座落于新余市经济开发区纵五路东、北二横路北（国有土地使用证号为高新园用（2005）字第022号）土地一宗返还给原告（反诉被告）江西新余经济开发区管理委员会；

三、驳回原告（反诉被告）江西新余经济开发区管理委员会要求被告（反诉原告）江西远见实业有限公司赔偿经济损失七十九万三千二百二十八元零五分的诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）江西远见实业有限公司要求继续履行双方签订的土地出让等合同的反诉请求。

本诉案件受理费二万三千一百九十三元，反诉案件受理费一万九千二百二十七元，合计人民币四万二千四百二十元由原告（反诉被告）江西新余经济开发区管理委员会承担一万元，由被告（反诉原告）江西远见实业有限公司承担三万二千四百二十元。

【争议焦点】

1、被告的行为是否构成违约？原告诉请解除与被告签订的四份合同是否符合法律规定？

2、原告主张的平整土方、供水、供电等基础设施建设所支付的人民币793228.05元是否属于其解除合同所造成的经济损失？

【法理评析】

本案系在国有土地使用权出让过程中受让方未按时履行合同主要义务而导致合同目的无法实现而引起的纠纷，法庭审理主要围绕着被告的行为是否构成违约、原告诉请解除与被告签订的四份合同是否符合法律规定、原告主张的平整土方、供水、供电等基础设施建设所支付的人民币793228.05元是否属于其解除合同所造成的经济损失的判定而展开，因此在分析该案件时也需要从这几个方面来梳理线索：

首先，对于“被告的行为是否构成违约？原告诉请解除与被告签订的四份合同是否符合法律规定？”的判定，此处主要涉及合同的生效要件及合同解除方面的内容。

根据合同法的相关规定可知，合同的生效要件包括主体要件、意思表示要件、合法要件和内容要件，具体来说是指：合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力；合同当事人意思表示真实，无一方被欺诈、胁迫或者存在重大误解的情形；合同不违反法律或社会公共利益；合同的内容必须确定或可能。此外，对于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效；否则，即使具备了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。生效的合同对当事人双方具有法律上的约束力，任何一方未依约履行合同约定义务的行为均构成违约，理应承担违约责任。对于违反合同的主要义务的违约行为，如果导致合同的目的无法达到，守约方可以解除合同并要求违约方赔偿损失。

在本案中，原被告双方签订的《工业开发及土地转让合同》及三份《补充合同》均系双方当事人经协商后达成的真实意思表示，双方主体适格，又不存在违反法律的强制性规定和公共利益的内容，合同合法成立且有效，因而双方当事人应当按照合同约定履行义务。但被告于2005年5月16日取得本案所涉及土地的国有土地使用证后，未按合同约定的一个月内将工业项目开工建设，且其项目建设目前处于停工状态，违反了合同及补充协议的规定，属于违反合同主要义务的违约行为，该违约行为导致合同的缔约目的无法实现，在原告提出解除合同的请求时，法院应当准予许可。

其次，对于“原告主张的平整土方、供水、供电等基础设施建设所支付的人民币793228.05元是否属于其解除合同所造成的经济损失”的判定。

解除合同后，守约方可以要求恢复原状，或采取其他补救措施，同时有权要求违约方赔偿因为解约给守约方带来的损失。在本案中，被告在获得本案所涉及的国有土地使用证后，一直处于停工状态，故原告可以要求恢复原状，即要求被告将涉案土地归还，同时要求赔偿损失。原告提出了其在涉案区域内进行平整土方、供水、供电施工及安装支付的费用属于解约损失，要求被告予以赔偿，由于这些行为属于区内基础设施建设，其支付的相关费用发生在合同解除之前，且与合同解除无直接因果关系，故无法得到法院的支持。

【法律风险提示及防范】

法律界网站提示：国有土地使用权出让合同经签订成立并生效后，具备了法律上的约束力，双方当事人应当按照合同的约定分别履行自己的义务，因一方的违约行为导致合同目的不能实现时，守约方可以解除合同，并要求违约方恢复原状并赔偿损失。需要注意的是，损失赔偿责任仅限于与解除合同有着直接因果关系的经济损失。

【法条链接】

1.《中华人民共和国合同法》

第94条‌  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第107条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 李莹