【关键字】土地使用权出让 违约责任 连带清偿责任 债务承担

【案情简介】

原告：东营市国土资源局

被告：山东河口经济开发区管理委员会（以下简称河口经管委）、东营市河口金鹏大酒店（以下简称金鹏酒店）、金国樑

1998年12月15日，东营市国土资源局与河口经管委签订《国有土地使用权出让合同》，约定将涉案土地的国有土地使用权出让给河口经管委作为"金色大厦"项目用地，并约定了土地出让金的数额、缴款方式及滞纳金等相关内容。合同签订后，东营市国土资源局履行了合同义务。但河口经管委一直未交纳相应土地款项。2000年6月20日河口经管委又将土地转让给私营独资企业金鹏酒店，并约定由其承担该土地款项。2000年6月26日，金鹏酒店负责人金国樑书面承诺向东营市国土资源局交纳该宗土地款项409224.12元，东营市国土资源局在该承诺书上签字认可。2007年1月25日该企业被吊销营业执照。

原告诉称，其与河口经管委于1998年底签订了《国有土地使用权出让合同》，约定涉案土地的国有土地使用权出让给河口经管委作为"金色大厦"项目用地，地价为654282.75元，签订合同之日交纳出让金总额的30%，余款于2000年12月15日全部付清，同时约定若不能按合同支付款项，从应付款之日起交纳滞纳金。办理产权手续后，山东河口经济开发区管理委员会又将该土地转让给东营市河口金鹏大酒店，并与东营市河口金鹏大酒店负责人金国樑约定该宗土地出让金由金鹏大酒店缴纳。2007年1月25日，东营市河口金鹏大酒店被吊销营业执照。三被告一直未支付土地出让金和滞纳金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判令三被告向原告支付土地出让金654282.75、滞纳金1258510元并承担本案诉讼费用。

三被告均未答辩。

【裁判要点】

法院认为，土地出让合同合法有效，被告河口经管委未依约支付出让金的行为构成违约，但由于原告一直未行使合同解除权使约定的滞纳金在实际履行中已明显高于本金，导致对违约者的不公，遂滞纳金的计算由法院酌定。由于土地使用权已经转让给金鹏酒店这一私营企业，故其也应当承担相应的连带清偿责任。据此，法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十条之规定，判决如下：

一、被告山东河口经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内向原告东营市国土资源局支付土地出让金654282.75元及滞纳金（自2000年12月15起每天按654282.75元的3‰计算至2001年2月15日， 2001年2月15日后按银行同期逾期贷款利率计算至本判决生效之日止）；

二、被告东营市河口金鹏大酒店和被告金国樑对本判决第一项山东河口经济开发区管理委员应支付东营市国土资源局土地出让金中的409224.12元承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22015元，由被告山东河口经济开发区管理委员、东营市河口金鹏大酒店和金国樑共同负担7438.36元，山东河口经济开发区管理委员负担2904.47元。其余11672.17元由原告东营市国土资源局负担。

【争议焦点】

河口经管委是否应当承担违约责任？

金鹏酒店和金国樑是否应当承担连带清偿责任？

【法理评析】

本案系因土地出让合同的出让金支付问题及债务的承担问题而引起的纠纷，法庭审理主要围绕着三被告是否需要承担出让金的支付责任而展开，因此在分析该案件时也需要从这几个方面来梳理线索：

首先，对于“河口经管委是否应当承担违约责任”的判定，此处主要涉及合同的有效要件及违约责任方面的内容。

所谓合同有效是指合同成立以后法律给予的肯定性评价，表明合同对当事人双方具有约束力，且这种约束力得到法律的保障。而合同有效的要件在于签订合同的当事人具有相应的民事能力，双方意思表示真实，合同的内容确定或者可能，且合同的内容不违反法律或者社会公共利益。违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，且违约责任可以由当事人在法律范围内约定，具有一定的任意性。承担违约责任的具体形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金和定金。

在本案中，东营市国土资源局与河口经管委就涉案土地签订了土地出让合同，双方当事人都是具备民事责任能力的法人，主体适格；合同内容和形式均未违反法律、法规的相关规定，内容适格；且双方当事人对合同内容无异议，这表明合同内容系双方当事人的真实意思表示。综上，合同符合生效的构成要件，合同内容对双方具有法律上的约束力。在东营市国土资源局依约履行合同义务后，作为合同相对人的河口经管委应当依约向原告支付土地出让金，但是其一直未予支付，构成违约，应当承担相应的违约责任。由于继续履行和采取补救措施不能，且双方对违约金有所约定，故适用违约金的责任承担方式。而由于原告一直未行使合同约定的解除权导致滞纳金数额过高，由法院酌定是正确的。

其次，对于“金鹏酒店和金国樑是否应当承担连带清偿责任”的判定，此处主要涉及债务承担和私营企业责任承担方面的内容。

所谓债务承担是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。债务承担可分为免责的债务承担和并存的债务承担两种。后者是指债务人并不脱离合同关系，而由第三人加入到合同关系当中，与债务人共同承担合同义务的债务承担方式。债务承担生效的前提在于债权人同意，产生的后果在于其成为原债权债务合同的连带责任人，就承担的部分承担连带的清偿责任。

私营企业责任承担方面，我国法律明确规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。因此，在私营企业需承担清偿债务的责任时，该私营企业的企业主也需承担相应的连带责任。

在本案中，河口经管委将涉案土地的使用权转让给金鹏酒店，其负责人金国樑书面承诺交纳土地款项409224.12元并得到了东营市国土资源局的同意，意味着债务承担生效。而根据独资企业承担责任的相关规定，金国樑作为企业主，需要对该企业的债务承担相应的连带清偿责任。故在其承诺的范围内，金国樑及金鹏酒店需承担连带清偿责任。

【法律风险提示及防范】

法律界网站提示：合同作为签约双方当事人的真实意思表示，一旦成立生效就应当得到当事人的遵守，违约方需根据合同约定或者法律规定承担相应的赔偿责任。合同中约定了解除权的，守约方可以依约解除合同，以减少自己的损失。对于加入原债权债务关系的第三人，需明确一旦发生债务承担，得到原债权人认可，就需要在自己承诺的范围内承担相应的清偿责任。此外，对于经法院合法传唤无正当理由拒不到庭的被告，视为其对相应诉讼权利的放弃，故当事人应当积极参与答辩，争取自己的合法权益。

【法条链接】

1.《中华人民共和国民法通则》

第85条‌  合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

第106条  公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

第111条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

2.《中华人民共和国合同法》

第107条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第114条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第130条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

李莹