本案是一起适用买卖不破租赁原则，由基层法院判决生效的典型案例。该案审理的亮点在于：一审法官在确定原告与被告之间存在房屋租赁法律关系的前提下，明确原房屋有偿使用合同应继续履行，并针对原合同中对相关事项约定不明的情况，合理采纳原告提出的解决方案，既解决了纠纷，又依法维护了双方的合法权益，体现出一审法官较强的法律适用能力。
【案情】
原告：呈贡县农村信用合作社联合社。
法定代表人李艳坤，该社主任。
被告：杨光，36岁，住呈贡县龙城镇城内村委会。
第三人：云南顺达装饰工程有限公司。
法定代表人钱恩华，公司总经理。
2003年4月29日，被告杨光与第三人顺达装饰有限公司签订《房屋有偿使用合同》，将位于呈贡县龙城镇兴呈路上的顺达大厦主楼大堂内55?21平方米的2号商铺有偿提供给被告使用，合同签订后杨光按合同约定支付了该商铺15年(2003年5月20日至2018年5月19日)的有偿使用金364419?12元，取得了该商铺15年的使用权。2003年8月9日第三人顺达装饰有限公司与原告呈贡县农村信用合作社联合社签订了《抵押财产折抵借款本息协议书》，原告呈贡县农村信用合作社联合社，在办理相关手续后，取得了顺达大厦的所有权。在实际占有使用该大厦后，欲将该大厦改建为办公大楼，因被告杨光所租用的2号商铺位于顺达大厦大堂内，属于大厦四至六层配套专用部分，原告基于此楼性质和使用状况，并按《房屋有偿使用合同书》第六条第九项特别约定，要求被告杨光退出所租用2号商铺，另外安排商铺给被告杨光经营。被告杨光认为：被告与第三人签订的《房屋有偿使用合同书》是合法、有效合同，原、被告仍应按合同书的约定全面履行互负义务，只有原告先履行安排面积相近的临街商铺供其使用的义务后，被告才应履行退出2号商铺的义务，因原告未履行相应的义务，故请求法院驳回其诉讼请求。第三人认为其与原告达成《抵押财产折抵偿还借款本息协议》后，原告已取得顺达大厦的所有权，第三人已将被告交纳的2号商铺剩余年限的有偿使用金移交给原告，在履行合同中发生分歧，应由原、被告按原合同约定协商解决，但处理意见不能损害第三人合法权益。本案中原、被告、第三人均同意按被告与第三人签订的《房屋有偿使用合同书》履行，但合同书中只对承租方安排相近面积的临街铺面给被告经营作出原则性规定，被告不同意原告提出的安置方案，由此产生诉争，原告诉至法院要求被告杨光按《房屋有偿使用合同书》的约定立即退出所租用2号商铺并承担案件诉讼费。
【审判】
呈贡县人民法院经一审审理认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”顺达大厦所有权变更后，《房屋有偿使用合同书》履行的双方当事人也发生了变更，庭审中原、被告双方均认为该合同书仍然有效，因而无需重新签订新的房屋租赁合同，《房屋有偿使用合同书》对原、被告双方均具有约束力，双方当事人应按约定全面履行各自义务。本案中因被告杨光所租用的2号商铺位于顺达大厦大堂内，属于大厦四至六层专用配套部分，原告将顺达大厦改造成办公楼后，确需使用2号商铺，按合同约定，原告应先安排面积相近的临街铺面给杨光经营，同时被告应迁出2号商铺退回原告使用，但合同中对安排商铺的面积大小、位置情况只作了原则性规定，并未约定安排的商铺应在多大幅度内才算面积相近，在实际履行过程中，目前原告只能安排顺达大厦临街的侧1-4-1号商铺给杨光经营，庭审中杨光对原告提出安排侧1-4-1号商铺，租金为27元/月/平方米未表示异议，应视为原告已按合同约定履行了安排商铺的义务，同时被告杨光也应按合同约定履行迁出2号商铺的义务，对2号商铺与侧1-4-1号商铺面积相差13?17平方米剩余使用年限租金原告应退还给被告。对被告杨光提出商铺面积相差13?17平方米剩余使用年限的经营损失的问题，因房屋使用合同书在签订时双方就已预见到大堂内2号商铺可能会迁出，并作出由原告安排商铺的特别约定，但对可能造成的损失并未约定，且原告在安排侧1-4-1号商铺给被告时，就将商铺的租金从36?67元/月/平方米调整为27元/月/平方米，给予适当优惠，并对被告方银行贷款利息和自愿对搬迁费进行补偿提出处理意见，综合全案情况，法院对原告提出的处理方案予以采纳，庭审中被告杨光未对具体经营损失提出诉请，也未进行举证，故对被告要求商铺相差面积部分经营损失的抗辩理由，法院不予支持。对原告要求被告退出所租用大堂内2号商铺的诉讼请求，因合同应全面履行，在原告对顺达大厦2号商铺与安排给被告的侧1-4-1号商铺间租金差额折补后，法院予以支持，即被告杨光已交纳顺达大厦2号商铺2003年5月20日至2018年5月19日的租金364419?12元，已使用至2004年9月20日止，共16个月，应支付租金32392?81元（36?67元/月/平方米×16月×55?21平方米），原告应退还未使用年限租金332026?31元（364419?12元-32392?81元），同时被告应交纳顺达大厦侧1-4-1号商铺的租金186285?96元［27元/月/平方米×（180月-16月）×42?07平方米］，应退还租金与应交纳租金折抵后，应由原告退还给被告租金145740?35元（332026?31元-186285?96元），另由原告退给被告贷款利息9519元，自愿补偿给被告搬迁费10000元后，实际由原告退还给被告现金165259?35元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十九条之规定，呈贡县人民法院判决如下：一、由原告呈贡县农村信用合作社联合社安排顺达大厦侧1-4-1号商铺给被告杨光经营，并由原告呈贡县农村信用合作社联合社退还给被告杨光现金165259?35元。二、由被告杨光将顺达大厦大堂内2号商铺退还给原告呈贡县农村信用合作社联合社使用。
一审宣判后，被告上诉后又撤回上诉，一审判决生效。
【评析 】
租赁关系本身是债权关系，而租赁物产权变更后涉及的所有权又是一种物权关系，按照物权的基本原理，物权无论成立先后如何，均优先于债权效力，但物权优先于债权也有例外，买卖不破租赁便是其中之一。学者对此认识不一，通常认为“以租赁权物权化称之，意在表明租赁权系债权，而非物权，但具有物权之对抗力，使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人，也能主张租赁权继续存在。”本案的审理既是对买卖不破租赁立法精神的实践，审判中又着重从以下两方面正确理解并灵活适用法律。
一、根据《合同法》第二百二十九条的规定，按买卖不破租赁的立法原理，确定原、被告的权利、义务
本案案由是房屋租赁合同，诉讼的标的物是房屋的租赁，并由租赁形成的权利、义务关系。所谓的租赁合同是指出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁合同终止后将租赁物返还给出租人的协议。租赁合同的基本特征之一是转移租赁物的使用权，而不转移租赁物的所有权。本案中被告杨光与第三人顺达大厦签订《房屋有偿使用合同书》后，第三人又与原告签订《抵押财产折抵借款本息协议书》，原告在办理相关手续后，合法取得了租赁物的所有权。根据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期内发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”，即房屋所有权变更租赁合同仍然有效，体现了买卖不破租赁的立法原理。所谓买卖不破租赁是指租赁物所有权发生变动后原设定在租赁物上的租赁关系继续有效，不受所有权变动影响的制度，它是一项重要的物权制度，此项规定旨在稳定租赁关系，是为了保护租赁合同中承租方，即对租赁物实际占有、使用、收益的一方当事人的利益，使之不因为租赁物所有权的变动而丧失对租赁物的使用这一合理期待，因此，本案中即使原告认为《房屋有偿使用合同》不是原、被告双方签订的，原合同中约定明显不利于原告方，原告仍应按被告与第三人签订的合同履行义务。
二、在合同条款对履行义务约定不明时，正确适用法律裁决
本案中诉辩双方对《房屋有偿使用合同书》的真实性、合法性无异议，均要求对方按合同约定全面履行义务，争议的焦点在于如何实际履行合同中第六条九款的特别约定，即“安排面积相近的临街铺面给被告经营”的理解上，应该说合同中对此约定不明。根据《合同法》第六十一条规定：“对合同内容约定不明的可协议补充或按交易习惯予以确认”，本案中被告与第三人达成的合同条款中约定，提供租赁物一方因确需使用2号商铺时被告应迁出，同时安排面积相近的临街铺面给被告经营。对于面积多少才为相近这一问题，由于约定不明，在第三人顺达公司转移顺达大厦的所有权后应当由原、被告方协商达成一致，在实际履行中被告未对提供临街1-4-1铺面及27元/月/平方米的安排提出异议，即是默认原告的安排意见，可以视为原、被告双方意见达成一致，在作出判决时正是基于此点来明确原、被告双方的权利义务关系的。其次债务履行的目的在于使债权人的权利要求得到实现，根据诚实信用原则，在双务合同中由于互债务互享债权，合同的双方当事人应当全面履行自已应承担的义务，任何一方的履行不应损害到另一方的合法利益。因此，债务的履行必须是符合双方当事人的合意，根据被告杨光与第三人顺达公司达成的《房屋有偿使用合同书》，本案中原告要求被告撤出2号商铺的请求是合法有效的，应当予以支持。但作为被告履行其义务的对价，原告方也应履行其另外安排临街铺面的义务，并在所安排的铺面与原2号铺面面积不相一致时应当承担退还与原2号铺面租金差额的义务或是享有补收租金差额的权利。本案中被告虽未提出上述诉讼请求，但根据诚实信用原则及合同法第六十条的规定所作出的原告退还租金差额的这一判决是合法合理的，是对原合同即《房屋有偿使用合同书》效力的维护，很好的体现了对合同法第二百二十九条的理解和适用，使双方当事人的权利和义务得到了平衡。
本案中，主审法官在运用买卖不破租赁的立法原理上，确定了原、被告双方仍应履行被告与第三人签订的《房屋有偿使用合同》，并对原合同中约定不明的事项，在充分说理后采信了原告方提出的解决方案，明确了双方当事人的权利义务，依法维护了当事人的合法权益。
一审判决书：呈贡县人民法院（2004）呈民初字第194号
一审独任审判员：涂蓉
案例提供单位：呈贡法院
编写人：涂蓉
