浅析商品房买卖合同的解释原则
一、商品房买卖合同的格式化
商品房买卖合同应该是当事人协商一致的结果。但是, 随着房地产业的发展, 大多数商品房买卖合同呈现逐步格式化的趋势。我国《合同法》中对格式条款的定义为:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。” 格式合同的出现主要原因是，为了使合同更为快捷、简便，方便交易，在商品经济中格式合同的适用有利于降低交易成本，提高生产经营效率。同时格式合同大多以垄断为基础，且格式合同的普遍使用又在一定程度上助长了垄断，如在商品房买卖中相对于消费者来说，开发商具有强大的经济势力，其在合同的缔结上也处于优势地位—买卖合同的制定者。出卖人就“难免利用其优越的经济地位, 订立有利于己, 而不利于消费者的条款, 如免责条款、失权条款、法院管辖地条款等, 对契约上的危险及负担作不合理的分配”[1] 则导致缔约能力事实上的不平等，从而不利于消费者的保护。此时对格式合同作出准确的解释,对于正确确定当事人之间的权利义务,保护各方当事人的合法权益,并使格式合同条款保持合法性和公平性,是十分必要的。[2]因此在合同订立过程中，应当对格式合同作公平、合理的特殊解释，从而保护相对人的利益，提高合同的效力，保证交易安全，顺利实现双方当事人的经济利益。
二、商品房买卖合同格式化中常见的问题
（一）消费者订立合同的自由受到了极大的限制。因为合同的制定者是开发商，消费者并没有参与到合同的制定中，商品房从预售到交付、使用、维修，各个方面的情况，消费者在签订时有些是难以预料，且有关的知识的掌握也有限。而开发商处于垄断地位，从其利益出发，制定格式条款，并且在行业中得到了普及，这样消费者的选择权利受到了限制，消费者更多的是接受了格式合同。可是在这背后，却存在着“承诺当事人常常根本不能违背或难以违背，不能进行选择的超公共权力的强制支配。这种强制是当事人自己难以克服的垄断和优势力量，是优势者凭借实力对社会弱者的强制乃至压迫”[3]的现实。
（二）合同中往往存在着不合理的条款，对消费者的权利带来了损害。格式合同的制定者往往不合理的分配风险，减免或免除自己的责任而加大相对方的责任。如规定消费者逾期交款的严格责任而开发商告知实际情况可延期交房，消费者逾期验房风险转移等条款。实践中格式合同对消费者的责任承担规定较多，而对合同的提供者，则是免责的较多，呈现出不对等。格式合同的制定者还常对消费者的权利进行剥夺，如出现瑕疵，不允许解除合同，而只能进行维修；产权证未按时办理，只进行赔偿，不允许解除合同等，这些都是对消费者权利的不合理限制。还有对消费者的侵权，如开发商擅自将楼顶的广告位租给他人使用；外墙使用权不属于买受人；允许个别消费者使用楼顶等。可以说不公平、不合理的条款是格式合同中存在的最大风险，也是纠纷的焦点，它显然是违背合同的公平原则的。
三、合同解释原则对格式化商品房买卖合同的规制
在商品房交易中,双方当事人因买卖合同而引发的纠纷大量存在, 司法机关对格式化商品房买卖合同的规制, 主要是通过行使其对商品房买卖合同纠纷案件的司法审判权来实现，这就涉及格式合同中的解释原则。
合同解释是对合同当事人的意思表示的解释。我国《合同法》第125条对合同的解释作了规定,即:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不—致的,应当根据合同的目的予以解释。”解释合同的目的,在于探求当事人意思表示中所表示的真实意思。[4]格式合同的解释是根据一定的事实和原则对格式合同的内容的含义所作出的说明，鉴于格式合同所具有的一般合同所没有的一些特征,并且这些特征往往体现当事人由于实力的悬殊而产生不公平的后果, 所以格式条款的解释作为合同解释内容的一个组成部分,必然符合合同解释的一般规则,但其又有自己特殊的解释规则。而这些特殊的解释规则也体现了国家通过制定专门的法律、法规对该类合同加以规范、制约,使失衡的权利义务得到平衡，体现法律的公平。
《合同法》第41条规定格式条款的解释规则：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”可见格式合同在适用《合同法》125条规定的一般规则同时，同样要遵循以下特殊规则。
（1）通常理解标准解释原则。是指对格式条款的理解发生争议时,对用语应当按照通常的理解进行解释，就是说应当按照一个合理人的标准来进行解释，法官应当考虑一个合理的人在此情况下对有争议的合同用语所能理解的含义，以此作为解释合同的标准。[5]格式合同不是为特定消费者制定的,而是为不特定消费者制定的。[6]具体而言，格式合同的理解不应以合同制定者的理解而是应以一般人的理解解释；对于某些特殊的专业用语应作通俗的一般的理解；如果该格式合同在行业中长期使用，合同制定者与消费者的理解不同，则应以消费者的理解为标准进行解释，因此在商品房买卖格式合同发生争议时,不应以该的制定者（开发商）的理解进行解释,而应以大多数房屋交易者,尤其是消费者通常的、合理的理解标准进行解释。
（2）不利于条款制定人标准解释原则。也有学者称之为调和解释规则或利用者不利益的解释原则。[7]这一原则起源于罗马法“有疑义时，应作不利于条款制订人之解释”，英美法和大陆法都采纳了这一原则。正如上所述，合同的制定者利用优势地位，从己方利益出发制订条款，可能对相对人的利益造成侵害，而格式条款的不利解释原则的目的就是为了公平地分配了风险、义务,给弱者以特殊保护,纠正由于经济地位的优势而给相对人带来的不利, 限制权利滥用，从而使双方当事人都在公平的环境下，实现真正的契约自由与正义，其有利于维护正常交易秩序,保障消费者利益。在商品房交易活动中,开发商作为格式合同的制定者经常使用不明确的文字以损害消费者的利益,故为了维护消费者的利益,在格式条款语义含糊时作不利于合同制定者的解释，这对商品房买卖合同纠纷的有效解决，保护消费者的利益来说是非常重要的。
（3）非格式条款优先标准解释原则。格式条款与非格式条款相抵触时，非格式条款效力优先原则。在一个合同中既存在格式条款也存在非格式条款时，两者的规定不一致时，会对双方当事人的利益产生不同的影响。此时，非格式条款的内容优先于格式条款的内容，因为格式条款是合同提供者制定的针对不特定的多数人，具有一般、通用的合同内容，而非格式条款是双方当事人协商的结果，更能反映出真实的意思表示。但应当注意, 如果非格式条款更不利于消费者, 则应认真审查与之相应的格式条款是否存在无效或可撤销的原因, 以保护消费者的合法权益。[8]如格式条款比非格式条款更有利于相对人,相对人却不知情下签定了非格式条款，此时则应适用对相对人有利的格式条款，如在商品房买卖合同中，有关房屋面积的规定，最高人民法院的解释更有利于相对人，相对人在不知该格式条款经过法律解释的规制，且该规定合理的情况下,格式合同的制定者，利用其优势地位与消费者签订了“个别商议”,形成不利于消费者的个别条款，此时，格式条款优先。在商品房买买合同中,先前订立的格式条款与个别商定的条款不一致现象时常发生。个别的约定条款优先,更有利于保护商品房消费者的利益。
在格式合同中还应遵循公平原则。《合同法》第39条:“采用格式合同条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。” 由于格式合同限制了相对方合同自由，为了保护意思表示弱势方，使合同平等、公平，因此,在对格式合同进行解释时遵循公平和诚实信用的总的原则格外重要。可见我国《合同法》对格式合同条款的解释的规定，确立了解释向消费者倾斜的原则，对商品房买卖合同格式化权利的滥用，起到了规制。
四、对格式化商品房买卖合同解释原则的几点思考
1、格式合同解释权的归属。即格式合同解释主体 “合同解释的根本目的在于使不明确、不具体的合同内容归于明确、具体，使当事人间的纠纷得以公平合理解决。因此，在合同解释实践中，当事人间在不发生合同争议或虽有争议但已协商解决的情况下所进行的一般意义上的合同解释，是没有法律价值的；在案件审理过程中，依赖于当事人及其代理人等诉讼参与人的解释，也无法实现合同解释之目的。真正具有法律意义的合同解释，只能是在处理合同纠纷过程中，对作
为裁判依据的事实所作的权威性说明。”[9]可见，对于格式合同只有有法律拘束力的法院或仲裁机构为合同解释主体，才能更有利于格式合同相对人请求司法救济权的保护。在商品房买卖格式合同往往规定对格式合同的解释、修改等权利掌握在制定者一方,如“最终解释归本公司所有”之条款，显然,如承认格式合同的提供者有权解释显然是不合理的。
2、应对格式合同中的“异常条款”加以规制。“异常条款”又称不寻常条款,指依交易的正常情形显非相对人所能预见的格式条款。如果格式合同中某一条款过于异常以致于无法期待消费者预期该条款出现于格式合同所适用的交易种类中时,该条款视为未订入格式合同。[10]如商品房买卖合同中对标的物瑕疵之认定规定只能以出售房屋单方面标准确认的。而此标准相对方有可能难以预见。异常条款不得订入格式合同已成为各国立法的通行作法。德国《一般契约条款法》第3 条规定,一般契约条款中的约款,依其环境,特别是考虑合同的外形,是如此地异于寻常,致与条款使用人订约之相对人无从预见,视为未订入合同。我国台湾地区《消费者保护法》第14 条也有类似规定。可见此异常条款是明显违背诚实信用原则的条款。为了更好地保护消费者权益,我国也应确立“异常条款”视为未订入格式合同的解释原则。
五、结束语
在商品房买卖格式合同关系中,缔约双方的地位并不平等, 合同的制定者居于优势地位，而相对人处于极为不利的地位,只能就是否接受格式条款进行意思表示,因而其合同自由受到了限制。因此, 对格式化商品房买卖合同的解释应当采取特殊的解释规则。这些解释规则所体现的基本精神是严格限制出卖人的权限, 从而更有利于保护广大消费者。在解释格式合同时,围绕这一精神,通过通常理解标准解释原则、不利于条款制定人标准解释原则、非格式条款优先标准解释原则、公平原则，从而平衡当事人之间的利益，保障和实现契约公平，有助于实现商品房合同买受人和出卖人之间的正义。当然合同解释的主体是法院和仲裁机构，合同解释原则的明确有利于指引法官如何行使裁量权以期得到合法有效公正合理的解释结果，并由此而达到限制裁量权目的的法律规范，可见格式合同疑义之解释是实现格式合同司法规制的目的,这样格式合同解释原则也就构成了格式合同司法规制的一个重要环节。
[1] 王泽鉴：《债法原理》中国政法大学出版社，2001。
[2] 杨立新.：《疑难经济纠纷司法对策(第1集) 》 长春:吉林人民出版社, 1999。
[3] 安心：《记对不公正标准条款的行政干预》，《法学》（沪）， 1998年第4期。
[4] 梁彗星：《自由心证与自由裁量》北京:中国法制出版社, 2000。
[5] 王利明:《合同法研究（一卷）》中国人民大学出版社， 2002。
[6] 杨立新：《对合同法格式条款规定的评析》政法论坛,1999, (6)。
[7] 王利明,崔建远.：《合同法新论·总则.》 北京:中国政法大学出版社, 1996。
[8] 郝向耕：《浅谈格式合同对消费者权益的保护》，《经济师》2000 年第1 期。
[9] 苏惠祥：《中国当代合同法论》吉林大学出版社，1992。
[10] (台) 刘荣宗 ：《定型化契约论文专辑》 . 三民书局股份有限公司,1988.32.。
