甲委托拍卖行拍卖其房屋一栋,经拍卖后,竞买人乙要求甲办理房产登记。在拍卖期间，甲见房地产涨价又以更高的价格将房屋卖给了丙，并办理了预告登记,丙亦要求甲办理房屋权属登记。

    [观点］

    第一种观点认为，竞买人乙竞拍到房屋，此时乙有权要求甲办理权属登记，法院应判甲向乙履行权属登记。第二种观点认为，根据《物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，若丙要求享有房屋所有权，那么只能归丙所有。

    [分析］

    这是一个典型的“一房二卖”案例。甲与乙之间形成的是债权关系，而甲与丙之间形成的是物权关系。我国《物权法》对不动产权属变动采债权形式主义，即要求当事人之间具有债权意思且履行了登记行为。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，甲仍为房屋所有权人。为了防止“一房二卖”等违约行为，《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，甲与丙签订房屋买卖合同并办理了预告登记，只要丙自能够进行不动产登记之日起三个月内申请权属登记，则预告登记有效，具有对抗竞买人丙的债权请求权的效力。

    [启示］

    1.不动产登记机构应提供拍卖登记

    既然债权请求权不能对抗预告登记的效力，那么我们期望拍卖行在市场经济下发挥它的效用，就必须寻求一种能够解决问题的有效方法，弥补这一立法漏洞。方法主要有两种：一是特别立法确定因拍卖产生的债权请求权可以对抗预告登记的效力；二是对拍卖的债权请求权采用物权的保护方法。第一种方法与我国当前的物权理论和立法政策不合，因此采用的可能性不大。第二种方法是将拍卖登记确定为不动产的登记范围,将来在制订《不动产登记法》时规定委托人委托拍卖时应办理拍卖登记，以此来限制所有权人行使其权属变动的权利，并且规定拍卖登记与预告登记以设立的时间先后顺序行使权利。

    2.委托拍卖时应提供已办理拍卖登记证明

    根据《拍卖法》第41条的规定：委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。因委托人在未办理权属登记前仍有权与他人办理预告登记,从而排斥竞买人行使权利，所以应规定委托拍卖时委托人应当办理拍卖登记，若委托人未提供拍卖登记证明则拍卖行不应受理拍卖。

    3.拍卖行有义务审查委托人是否有拍卖登记

    为了维护正常经济秩序，保证拍卖的公信力，促进市场经济的发展，根据《拍卖法》规定,拍卖行有权利在接受委托人的委托时要求委托人提供拍卖标的相关信息，因此要求委托人提供拍卖标的已办理拍卖登记证明应为委托人提供的信息之一，以此确保委托人对拍卖标的处分权利受到限制，保证拍卖这种特殊的商品交易方式顺利进行，保证竞买人能确保交易成功，避免不必要的纠纷。如果拍卖行未尽审查义务，应负赔偿责任。

作者：石城法院 杨仓仓