1、拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院应作为民事案件受理；
2、特殊情况下，违约方仍然有权起诉要求变更或解除合同，但应当承担违约赔偿责任；
3、安置房屋的实际面积大于合同约定的面积，超过3%的部分，被拆迁人不再另行支付购房款，而产权却归被拆迁人所有；
4、拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁安置补偿方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应以建成后的安置房屋的实际面积计算；
5、房屋单价应以起诉时同类型同地段房屋的市场单价为准。
案例索引：
一审法院：江苏省徐州市贾汪区人民法院
案号：（2007）贾民一初字第558号
案情：
原告：徐州贾汪利民房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）
被告：李景阳
2003年9月4日，拆迁公司与李景阳双方签订房屋拆迁补偿安置合同，约定：拆迁公司拆除李景阳所有的位于徐州贾汪夏桥洗运北里3号楼1—202室面积为52.05平方米的房屋一套，拆迁公司为李景阳提供安置房，位于徐州贾汪祥颐小区6号楼3—301室，面积为65.30平方米，并于2004年5月31日交房。合同第四条规定，“协议安置面积允许上下浮动3%，再超出面积部分（李景阳）不再交付购房款，超过过渡期限，拆迁公司按有关规定进行赔偿。”合同签订后，徐州贾汪祥颐小区6号楼3—301室，面积为96平方米，并被开发商灵行出售给了他人，导致拆迁公司无法向李景阳交付约定的安置房。其间，拆迁公司多次找李景阳协商变更安置补偿方式，以产权置换变更为货币补偿，但李景阳一直不置可否。2007年7月10日，拆迁公司向法院起诉。
原告认为，开发商将安置房屋出卖给他人致使原告方违约，导致原拆迁安置补偿合同无法履行，原告多次与李景阳协商，达不成变更安置补偿方式协议，李景阳又不主动行使权利，现起诉要求变更或解除合同，并愿意承担应当承担的违约赔偿责任。
被告认为，如果将拆迁安置补偿方式从原约定的产权置换补偿变更为货币补偿，房屋面积则应以96平方米，市场每平方米单价1600元计算，房屋补偿金额应为150465.60元，过度补助费用27072元，合计177537.60元。
审 判
贾汪法院审理认为，拆迁公司与李景阳仅就安置补偿合同发生争议，人民法院应作为民事案件受理。开发商将安置房屋出卖给他人致使拆迁公司违约，导致原拆迁安置补偿合同无法履行，在与李景阳协商，达不成变更安置补偿方式协议，李景阳又不主动行使权利的情况下，拆迁公司有权起诉要求变更或解除合同，但应当承担违约赔偿责任。拆迁公司要求以产权置换方式变更为货币补偿方式，计算房屋补偿面积应以安置房的实际面积96平方米计算，单价应以起诉时同类型同地段的房屋市场单价（1600元/平方米）为准，但应当扣除被拆迁人李景阳应当支付的合同约定的安置房与拆迁房的差价部分。审理过程中，2007年8月3日，双方当事人达成如下调解协议：拆迁公司于2007年8月31日前给付李景阳人民币175000元，原2003年9月4日双方签订的拆迁安置补偿合同解除。本案最终以调解结案。
评 析
随着我国房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国不动产立法还不完善，市场机制还不健全，商品房开发拆迁行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违背诚实信用原则，有的虽然签订了拆迁安置补偿合同，却为了自身利益故意违约而造成合同不能履行，或根本不与被拆迁人签订拆迁安置补偿合同，故意制造麻烦而侵犯被拆迁人的利益，从而造成房地产开发拆迁安置补偿争议高发，这既侵犯了被拆迁人的合法权益，又造成房地产开发市场的非规范化运作，同时因拆迁安置补偿不及时到位造成被拆迁人到处上访告状行为的发生，严重影响了社会的稳定，与和谐社会的建设发展背道而驰。因此，人民法院在处理该类案件的时候，应本着有利于被拆迁人的原则和有利于房地产行业良好运作和发展的原则妥善处理好该类案件，用司法的手段维护和谐社会的良好发展。本案就是因拆迁安置补偿原拆迁人违约造成合同不能履行，拆迁人起诉要求以产权补偿方式变更为货币补偿方式而发生的争议。虽然本案最终以调解结案，但该案存在的五个问题值得探讨和明确，以便为今后类似案件的处理提供参考：
一、拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院是作为民事案件受理还是作为行政案件受理的问题。
拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院是作为民事案件受理还是作为行政案件受理，司法实践中有两种争议的观点：第一种观点认为，应作为行政案件受理。理由是，因为我国目前集体土地还不能任意出让，必须经过国家征收后作为国有土地才能出让，拆迁安置补偿协议的本质是国家征收补偿行为，因此，拆迁安置补偿合同实际上是一种行政合同。行政合同不同于民事合同双方地位的平等性，行政合同双方签订主体的地位是不平等的，拆迁安置补偿合同因此具有国家强制性。因此，因拆迁安置补偿合同履行问题发生争议起诉到法院，则应作为行政案件受理和审理；第二种观点认为，应作为民事案件受理。虽然拆迁安置补偿合同解决的实际问题是征收补偿问题，但合同签订的双方主体的地位仍然是平等的，完全是基于当事人的意思自治而签订的合同。因拆迁安置补偿合同履行问题发生的争议，应属于平等民事主体之间的民事权益纠纷。另外，最高人民法院法复(1996)12号《关于受理拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》[下称法复（1996）12号文]中规定：“公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”此规定也确认了房屋拆迁纠纷是平等民事主体之间的民事权益纠纷。因此，拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院应作为民事案件受理。笔者同意第二种意见。本案拆迁人拆迁公司与被拆迁人李景阳仅就安置补偿拆迁合同发生争议，人民法院作为民事案件受理无疑是正确的。
二、违约方是否有权起诉要求变更合同或解除合同的问题。
由于现实生活和司法实践中基本上都是权利方而非违约方行使诉权而要求变更或解除合同，因此《合同法》也基本上对此作了同样的规定。根据《合同法》的有关规定，除了当事人协商一致和不可抗力，合同的双方当事人（不论是违约方还是非违约方）都有合同变更权或解除权外，对违约方是否有权要求变更或解除合同，《合同法》没有作出任何规定。正如上文分析而言，虽然违约方主动起诉要求变更或解除合同的情况鲜见，但法律规定却不能挂一漏万，否则将导致司法实践中无法可依。笔者认为，特殊情况下，违约方有权主动起诉要求解除合同。这和“提存”制度的法理是一样的。提存，是指债权人没有正当理由而拒绝接受履行，或者无从查找债权人而无法履行时，债务人按照法律规定将标的物提交有关部门保存待领。提存有利于债务纠纷的及时解决，更好地平衡债权人与债务人双方之间的利益冲突，保障市场机制的正常运转。笔者认为，根据常人的判断，当因违约导致合同的履行已经没有任何必要或者因违约导致合同根本无法履行的情况下，非违约方不行使合同变更权或解除权时，违约方可以起诉或提起仲裁要求变更或解除合同。
合同履行没有任何必要的情况。如甲、已两国发生战争，甲国与丙国签订了军火供应合同。但是，丙国因为没有按时制造好供应军火，当其供应军火制造好时，甲、已两国战争已经结束，那么，根据常人一般的判断，甲、丙两国的军火供应合同实际上就没有了再实际履行的必要。丙国于是将这批军火另外作了处理，而等待甲国提出解除合同并要求违约赔偿。但，时隔不久，甲国仍然要求丙国继续履行原军火供应合同。这无形中打了丙国个措手不及，一定程度上也影响了丙国的利益。因此，当出现上述情况，甲国恶意不及时提出解除合同或变更合同时，丙国为了自身利益可以有权以仲裁或诉讼的方式要求变更或解除合同。
合同履行实际不能的情况。导致合同履行实际不能的情况有许多原因，如合同标的物的毁损、灭失或移转他人，导致合同标的物无法实际交付；合同一方当事人的死亡或权利义务终止，没有合同履行方面的权利义务承受人，也没有可供履行合同的“遗产”等，导致合同无法履行；等等。比如本案，拆迁安置补偿合同的原标的物徐州贾汪祥颐小区6号楼3—301室因第三人开发商出售于他人，导致拆迁公司无法再实际将原合同标的物交付给被拆迁人李景阳，而拆迁公司作为政府的一个准职能部门为了处理遗留问题，在被拆迁人既不要求变更合同履行方式，也不要求赔偿损失的情况下，虽然是作为违约方，拆迁公司仍然有权以提起仲裁或诉讼的方式要求变更或解除合同，但应当承担违约赔偿责任。这既有利于政府拆迁工作和社会稳定的大局，又能使被拆迁人的利益得到及时的实现和保护，同时也与《合同法》的诚实信用原则不相违背。因此，拆迁公司虽然作为违约人，其仍然有权起诉要求变更或解除合同，但应当及时承担违约赔偿责任。当然，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（以下简称《商品房买卖合同纠纷适用法律问题解释》）第七条的规定，如果是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，仲裁机构或人民法院应予支持被拆迁人的请求，保障其优先权的实现。
三、实际安置房屋面积超出合同约定面积3%以上的部分的房屋产权归属问题。
根据《商品房买卖合同纠纷适用法律问题解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”从上述条文中可以看出，实际安置房屋面积超出合同约定面积3%以上的部分的房屋面积，其价款由拆迁人承担，产权应归被拆迁人所有。本案原拆迁安置补偿合同约定安置房屋面积为65.30平方米，上下可浮动3%，实际安置房屋的面积为96平方米。因此，其超出的部分96-65.30-65.303%28.741平方米，产权应归被拆迁人李景阳所有。这体现了《商品房买卖合同纠纷适用法律问题解释》规定的“惩罚性赔偿责任”制度。“惩罚性赔偿责任”制度是来源于英美法系国家的一项民事制度，最早主要适用于侵权责任，但后来逐渐被广泛适用于合同责任。司法解释吸收“惩罚性赔偿责任”，这样既充分注意到依法维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展和良好运行。
四、产权补偿方式变更为货币补偿方式房屋面积的计算依据问题。
对产权置换补偿方式变更为货币补偿方式房屋面积的计算依据问题，原则上合同有约定的或者是双方当事人达成变更协议的，应按照合同的约定或变更协议履行；如果合同没有约定，事后又达不成变更协议，如果是实际安置房的面积超出原合同约定的面积，原则上则应以实际安置房的面积计算。假如本案以产权置换补偿方式实际履行了合同，那么，被拆迁人在67.259（65.30+65.303%）平方米范围内支付了相应的安置房与拆迁房的差额价款后，就要得到96平方米的房屋。在这96平方米的房屋面积中，有65.30平方米是合同约定的面积，28.741平方米是超出合同约定面积3%以上正如上文所言产权明确应归被拆迁人所有的面积，1.959平方米（65.303%）是超出合同约定面积但属于合同约定的上下浮动3%以内的面积。根据《商品房买卖合同纠纷适用法律问题解释》第十四条规定的立法精神，因此，产权置换补偿方式变更为货币补偿方式的房屋面积原则上应以安置房的实际面积96平方米计算。当然应扣除合同约定面积和超出合同约定面积3%以内的差价部分。
五、房屋面积单价的计算标准问题。
房屋面积的单价计算标准是以合同生效时的市场标准，还是以现在目前的市场标准，笔者认为，根据《合同法》第六十三条规定“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”的立法精神，本着有利于处于弱势地位的被拆迁人的利益考虑，随着房地产价格的上涨，应以目前起诉时同类型同地位的房地产的价格计算。
江苏省徐州市贾汪区人民法院:仇慎齐 张洪
