“农业生态别墅”的法律问题解决路径
“农业生态别墅”的法律问题解决路径
一、现状
2006年北京市提出兴建现代都市农业的构想，一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。然而，少数地方出现了以“设施农业”为名的房地产开发项目，他们以修建大棚管护房为名，开发“农家别墅”对外出售。
今年4月，北京市国土资源局下达“封杀令”，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。
今年4月中旬至5月中旬，北京市国土资源局会同北京市农委对北京市郊区区县农业结构调整项目初步进行清理，发现非法用地设施农业项目34个，分布在昌平、通州、顺义、房山、大兴等8个郊区县。一些承租方建蔬菜大棚时，建设所谓“配套用房”，对外租售。租期一般为20到50年，每套价格从18万到60万元不等。
6月15日，北京部分区县对辖区内以设施农业为名进行违法建设进行了一次集中清理。
“农业生态别墅”开发者强调其是建设生态农业园，购房人与开发者签订的是数十年的租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，被占地的农民每年可领到一笔补偿金，不用担心有人找麻烦。
二、问题
据初步统计，这些违法建设占全市农业大棚总量的2.2％，占地面积约4617.3亩（含基本农田1705．3亩）。其中，真正的种植大棚1431.4亩,占总用地的31％;各类“配套用房”554.1亩，占总用地的12％，其余为空地。
在高房价背景下，宣传“十几万就可以买到五百多平”的近郊“农业生态别墅”诱惑力巨大。此外，农业生态别墅另一“优势”是规避小产权房风险。
调查还发现，“农业生态别墅”一般在规划图纸上标明的是配套用房，但其实际是按照住宅的标准建的，或在耕地上建几间简易房由承租人拆除，根据自己的爱好重盖。实际上属于变相的房地产开发，易造成耕地流失。
针对这种新形式的违法违规占地现象，北京市明确表示“三不”，即不搞变通、不开口子、不抱侥幸，依法整治。
三、原因
1、开发商擅自占用农用地进行房地产开发式明显违法的。
以房地产开发形式占用耕地，是要履行农用地转用审批手续的。开发商们虽然有了镇政府的批示，但是，镇政府也强调在项目开工前，需要取得国土、规划、建设等部门的手续；另外，即使有了公司的营业执照，也只能证明该公司具备了经营公司业务的资格，并不能立即开展房地产业务。所以说，开发商占用农用地进行房地产开发业务是违法的。
2、政府对开发商开发生态庄园监督不力。
（1）政府监管不力。
业主李女士认为，“政府在监管方面还是出了问题，不合规定的不让建就是了，如果都是让我们自己来判断是地产还是合作社，那是不是意味着发生了风险也要自己担着呢？”这反映了政府在监管上的问题。如果是非法建筑，那么在开发商开工前就要加以制止，这样就不会产生租户索赔和耕地破坏的问题。
（2）前期政府的支持。
有的开发商反映，有的地方在前期开发时，当时北京市的领导、区里的领导，还有镇的领导来剪彩，都有录像，是区里最早的现代都市农业先进典型，还有奖状。
一个逸仙种植园业主反映说，自己在购买的时候并不知道种植园属于违规开发，他记得当初政府网上的招商广告写着，“昔日野生芦苇塘，今建特色种植园”，在媒体上，也见到过对逸仙种植园的宣传报道。
3、业主购房时麻痹大意。
业主在购买生态园时，只是口头问问开发商的大棚是否符合相关手续，自己不看到相关的书面手续，也不到政府的正规网站上去查询。然后就和开发商签合同，这是不合理的作法。
四、解决办法
对于这些违规的建筑的处理：
1、政府不能强拆。实际上，政府对开发商违规开发生态庄园的事情在政策上也是不是很坚定的；另外，政府的一些宣传也对业主起了一定的误导作用。
2、开发商要退还业主剩余租金。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此开发商应该退还业主剩余租金。
张海亮律师
北京市安中律师事务所执业律师
联系地址：北京市朝阳门外大街甲6号万通中心C座2007-2008室（东三环京广桥西侧）；邮编：100020
联系电话：13521223368、 E-mail:lawyerqtds@gmail.com
更多请登录：中华知法律师网 www.bj64.net
