笔者认为，诸如此类的纠纷多由于区分所有人对于其作为共有权人的权利义务范围不明晰所致。因而，尽早制定出规范我国建筑物区分所有的法律制度是我们立法所面临的紧迫任务。正在讨论中的物权法草案就该问题作了专门的规定：建筑物区分所有权人，就该建筑物内其居室等专有部分享有所有权，就走廊、电梯等共有部分享有共有的权利，就该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。草案还对建筑物区分所有权人如何管理建筑物及其附属设施等问题作出了规定。
共用部分持分权，又称共有所有权或持分共有所有权，系指建筑物区分所有人依照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。在建筑物区分所有权结构中，共有所有权与专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”——共同性灵魂与单独性灵魂。
要明确共用部分持分权的权利范围，首先应明确该权利的标的物。建筑物共用部分持分权?其标的物为区分所有建筑物的共用部分，即除专用部分之外的部分。共用部分，有法定共用部分和约定共用部分，全体共用部分和部分共用部分之分。法定共用部分，即区分建筑物在性质或构造上当然共用的部分，如电梯、楼梯、基地等；约定共用部分，即区分所有人通过规约，将可以作用专用的部分作为共用部分，如将某一房间作用集体会议室、活动室等；全体共用部分，即供全体区分所有人共同使用的部分，如结构性隔层、各单元的楼梯等。日本关于建筑物区分所有等的法律规定，共用部分是指专有部分外的建筑物的部分、不属于专有部分的建筑物的附属物、通往数个专有部分的走廊或楼梯室及其他在结构上可供区分所有人或一部分共用的建筑的部分。从我国《城市异产毗连房屋管理规定》来看，共用部分包括，共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施，共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙，房屋的附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管、化粪池等）。其中，既有全体共用部分，又有部分共用部分。
共用部分持分权具有主体身份的复合性、客体范围的广泛性、区分共有所有权的权利义务广泛性等特征，而最为重要的特征表现为其与专有权的关系上，即其得丧变更决定于专有权的得丧变更。专有权与共有权是相对独立而又不可分割的权利。作为相对独立的权利，区分所有人可以分别行使之：对专用部分行使专用的权利，对共用部分行使共用的权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，建筑物区分所有人不得将其分离。这是各国立法一致公认的原则。在建筑物区分所有权的结构中，专有权的效力及于共有权：专有权是共有权的前提，专有权的范围决定共有权的范围。因此，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权，丧失了专用权，也就当然丧失了共有权。
区分所有人作为共有权人的权利主要有：１．有权按共有部分的用途加以使用，其他区分所有人无权限制干涉；２．有权分享共用部分的收益。作为共有权人的义务主要有：１．按共有部分本来的用途使用共有部分；２．分担维护共有部分正常使用、纵使、管理的费用；３．不得分离处分及请求分割共有部分。
明确了共有权的标的物，以及共有权人的权利和义务，实践中许多纠纷的权利归属也就明确了。比如楼梯、楼顶花园以及小区地下停车库的权属问题，如上所述，建筑物共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分。楼梯是建筑物的附属物，是通往各个专有部分的通道，应属法定共用部分无疑；楼顶平台和地下停车库在房屋的构造上也属于建筑物当然共用的部分，系法定共用部分。根据建筑物区分所有权的基本理论，区分所有人由于取得了专有权，当然也就取得了该建筑物共用部分的共有权。在吉林省东丰县的“空中行走”案中，刘某取得了专有权，当然取得了对共有部分的共有权。因此，刘某对一层的楼梯享有通行的权利，其专有权的受让人王某也当然享有一层楼梯的通行权。此外，根据物权法定的原则，当事人不能以约定的形式改变应属法定共有的部分。在南京和四川的案件中，商品房的买受人因为取得了专有权，当然取得了共有权，开发商不再享有该建筑物的所有权，无权对楼顶平台及地下停车库作出处分。
再如，高层住宅首层的住户应不应该缴纳电梯费的问题。如前所述，区分所有人作为对共用部分的共有权人应负担共用部分正常使用、维修、管理所支出的费用。电梯虽然系高层建筑主体结构的附属建筑，但应属于共用部分无疑。首层的业主，因为取得了专有权，当然取得了共有权。作为共有权人，无疑应享有共有权人的权利，并负担共有权人的义务。缴纳电梯费的义务是与其作为共有权人的权利相对应的，而不是与其是否乘坐电梯的权利相对应的。因此，作为高层建筑首层的业主，即使不乘电梯，也仍须缴纳电梯费。
随着大量的多层和高层建筑物按居住单元出售，产生了居住于同一栋建筑物上的若干单元的所有者之间的相互关系，并且伴随着建筑物本身结构的日趋复杂，这种相互关系的主体也日益多样化，多个主体之间的关系也愈来愈复杂。因此，建立建筑物区分所有制度，明确建筑物区分所有人的权利和义务，对于及时解决各种产权纠纷，完善我国不动产法律制度都具有重要意义。
李 丽
