房屋买卖如何处理优先购买权纠纷
发布日期：2003-12-17 文章来源： 互联网
近年来，随着住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中争优先购买权的案件逐渐增多，由于现行法律法规对此类纠纷规定的比较原则，给司法实践中处理这类案件带来不少困难。作者现就房屋买卖优先购买权案件的处理谈一点粗浅看法。
优先购买权特征
我国民法通则第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”依据上述规定，我们认为，优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的房屋或者出租人出卖出租房屋时，其他共有人或承租人在同等条件下具有的优先购买的权利。
房屋买卖中的优先购买权，具有以下几个特征：1、它依法律直接规定而产生。而且只能基于共有关系或房屋租赁关系而产生，是原共有人与其他共有人之间或出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系。2、它是一种期待权。只有共有人或出租人在出卖房屋时，其他共有人或者承租人在同等条件下才产生这种权利。3、它是一种限制权。房屋共有人出卖自己所分得的房屋，出租人出卖自己的房屋虽是自己的权利，但法律规定了其他共有人或承租人在同等条件下有优先购买的权利。这一民事行为的限制性规定，是民事法律合法原则和防止权利滥用原则的体现。4、它是一种附条件的形成权。共有人出卖的房屋与其他共有人的房屋属一个整体，或者是配套使用，其他共有人才能主张这种权利。出租人出卖的是承租人正在使用的房屋，并在规定的时间内才能主张这种权利。5、它是同等条件下的优先“购买权”。这是指优先购买权人所接受的出卖价格和其他合法条件与其他购买人相同或相一致的情况下优先购买权人所享有的权利。6、有一定的期限性。优先购买权有明确的期限限制，在规定的期限内优先购买权人已得知房屋出卖而不主张权利，期限届满后即丧失。
优先购买权纠纷的实体处理
处理优先购买权案件的原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂，处理时难度也比较大，一般情况下，应根据具体情况妥善处理：
如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人，而且在没有放弃或丧失优先购买权的情况下，就应当支持原告的诉讼请求，即承认原告在同等条件下具有优先购买权；如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况，就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效，已经交付了房款和房屋的，由双方相互返还，支持优先购买权人在同等条件下优先购买权的请求；优先购买权人已得知出卖情况后，因客观原因未能及时主张优先购买权，在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议，但其主张权利时只要未超过主张期限，一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求；出卖人与其他购买人恶意串通，欺骗优先购买权人，出现损害优先购买权人的合法权益的情况，一经查实，应当宣布其买卖关系无效，如果房屋已经拆迁、改建，应视情况给优先购买权人适当的补偿。
数个共有人同时主张优先购买权的，如果房屋好划分，可以按均等优先购买处理；如果不能划分，数个主张优先购买权人协商解决不成的，由最先主张权利者购买；或者最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有实际困难的，应照顾住房确实困难的人购买。
对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的，视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖分得的房屋，或者出租人出卖房屋时，既不作出优先购买的主动、明白、直接表示，又不阻止其出卖给第三人，据此推定为优先购买权人放弃权利。
房屋共有人和承租人同时主张优先购买权，应先考虑房屋共有人的权利，再考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可照顾承租人的优先购买权。
优先购买权纠纷的诉讼程序处理
优先购买权纠纷案件，往往涉及出卖人、受买人、主张优先购买权人等多人参加诉讼，对于在诉讼中他们各自的诉讼地位问题，各地掌握不尽一致，涉及到的问题也比较多。笔者认为，可分以下几种情况处理。
买卖关系尚未成立的，优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼，优先购买权人是享有权利的一方，出卖人是负有义务的一方，根据优先购买权人的性质和特征，买受人虽与本案有一定的关系，但案件的实体处理结果同他没有法律上的利害关系，其将不作为案件当事人参加诉讼，法院也不宜依职权追加其为当事人。如果案情需要由买受人出庭才能查清事实真相，可以作为证人出庭作证。
买卖关系已经成立的，优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人应将因买卖关系无效而返还标的物；如果出卖人胜诉，买受人可合法受让和占有标的物。因此，买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼，在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买权的，优先购买权人应以有独立请求权的第三人的资格参加诉讼。
