试举一例说明：甲公司将已经抵押登记给乙公司的房屋出租于丙公司，后因乙公司行使抵押权，将房屋出售于丁公司。丙以其出售房屋未通知己方，侵犯了自己作为承租人的优先购买权为由主张房屋买卖合同无效。此时作为在后承租人的丙是否享有优先购买权就存在争议。
有意见认为，丙不享有优先购买权。原因在于，丙的承租权成立于乙的抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。丁系基于乙的抵押权而购得房屋，作为物权的抵押权优先于作为债权的租赁权，甲、丙之间的租赁关系不对丁发生效力，故丙不享有优先购买权。
对这种意见笔者并不赞同，在后的承租人同样应当享有优先购买权。原因如下：
第一，物权优先于债权并不是物权在任何情况下都绝对排斥债权，只有在二者的权能不能并存之时物权方可以排除债权的效力。在二者分别针对不同方面产生效力时，并不存在物权优先于债权的效力。
在后租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所指的是抵押物的最终买受人不当然地受到在后租赁合同的拘束，而是可以选择是继续履行还是解除抵押人与承租人之间的租赁合同，解决的是租赁合同在租赁物的所有权移转之后是否继续有效的问题。承租人的优先购买权针对的是出租人出卖租赁物之时承租人能否优先购买的问题，不得对抗抵押权与承租人有没有优先购买权在效力时间和功能上均不相同，不存在相互排斥的情况。
第二，承租人的优先购买权是针对出租人享有的一项权利。不管租赁合同是在抵押之前成立还是抵押之后成立，对出租人和承租人来说都是有效的，依然有优先购买权适用的基础，受到影响的只是该租赁关系对抵押权的效力。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律在这里也并未区分租赁合同是成立于抵押权设立之前还是之后，应当认为在后租赁关系中的承租人依然享有优先购买权。
第三，从优先购买权和抵押权的设立目的看，优先购买权主要在于满足并保护承租人对租赁物的正常使用，着眼于动产或者不动产的使用价值方面，以起到物尽其用的作用。抵押权则在于保护债权的实现，其权能在于优先于普通债权人受偿，着眼点在物的交换价值，而不是限制物的使用，与优先购买权二者并行不悖。赋予在后承租人享有优先购买权并不会影响到抵押权人的优先受偿权，却可以起到保护承租人对租赁物的长期使用的目的。
综上，应当认可在抵押权登记之后成立的租赁关系中，承租人依然在实现抵押权时享有优先购买权。上文提到的丙也应当享有优先购买权。此外，如果房屋不是出售给了丁，而是折价抵偿给了抵押权人乙，此时丙也应当享有优先购买权。因为折价抵偿在本质上仍是一种买卖，不同的只是买受人是抵押权人自己，法律没有赋予抵押权人自己有优先购买的权利，此时承租人依然享有优先购买权。
北京市东城区人民法院：吴 宁
