季卫东：强拆，还是复议，依然有些问题－－也说说最牛钉子户与最新物权法
发布日期：2009-05-18 文章来源：法律思想网
刚通过的物权法案，使重庆九龙坡的那座反搬迁孤岛以及屋主杨武、吴苹夫妇顿时被置于新闻聚光灯下。反过来，也就在这里，执行强拆与否的司法判断俨然成为物权法的一块试金石，引得专家们意见纷纭。
根据报道的事实和主张进行总结和推论，有可能引起法律争议的问题似乎主要包括：
［１］补偿费的计算标准（１）要不要包括土地使用权评估价格？无偿回收土地使用权的一般规定与部分地区的例外规定（例如某市不动产局文件明确要求对一定级别、一定身份的人士的不动产，在拆迁之际要补偿土地使用权价值）构成双重标准，这样的状况是否公平合理？（２）对于私营业主的补偿仅仅采取“拿钱走人”的方式是否妥当？要不要把丧失的可期待利益也纳入考量的范围？（３）估价是否充分考虑了市场的行情？
［２］“以新换旧”的实物安置所导致的（１）土地权益损失和商业利润损失如何弥补？（２）即使城市规划无法满足“钉子户”的要求，但开发后的巨额利润是否应该进行必要的报本反始或者说以回馈方式作出的再分配，并对原住户进行某种程度的偿付？
［３］对不动产的征用必须基于公共利益，但被征用的不动产却使开发商获得巨额私利，这意味着一种以向私人转让为目的的征用。在城市大发展的时代，这种征用当然是必要的，然而同时也还有必要从法律上对它加以制约。在这种场合，征用和补偿（１）要不要通过更加严格的审查程序？（２）要不要落实包括信息公开、透明化谈判、听证会等在内的民主审议程序？（３）要不要讨论开发商的部分利润向当地社会以及被拆迁者进行公共还原？
以个人的浅见，如果上述问题得以澄清，能够达成共识，具有充分的正当性根据，那么对继续纠缠和抵制拆迁的个别住户只好采取强制执行手段，否则无法实现发展的效率。但是，假如在这个方面依然疑云重重、黑幕重重，那么强拆的结果无论如何也难以“重庆”，弄不好还会再出现耸动视听的悲剧。具体到这一个案，也需要看到重庆市有关方面还是比较慎重其事的，否则这一道危房景观就不会出现，更不可能维持如此之久。另外，为低收入阶层提供廉价公共住宅的”重庆模式”也很可称道，或许在一定条件下也可以构成公共还原的某种方式。
总之，我觉得目前对重庆最牛钉子户不必立即采取暴力行动，而应该由当地的执行法院或者全国人民代表大会专题调查委员会举行一场特别听证会；对该案的讨论也不必局限于强拆是否符合物权法精神的争执，而应该因势利导、以这个典型为线索探讨物权法的细则化方向，力争尽早形成围绕征用与补偿进行磋商的公平而合理的程序性游戏规则，使民主与民生紧密衔接起来。
