一、问题的提出1998年8月，周某与某市儿童食品厂达成口头协议，承租了位于某市四新路82号闲置的厂房，租期二年，年租金3万元。协议到期后，2001年10月30日双方签订了《房屋租赁合同书》，期限二年，年租金3万元。
2003年3月10日，某市儿童食品厂与某市东正街居委会签订了购房合同，将租赁房屋以57万元（房管局的备案价或者核定价）出卖给了某市东正街居委会，同年3月31日，双方办理过户手续。
周某知道承租房屋转让后，向某市儿童食品厂和某市东正街居委会主张优先购买权，因达不成协议，周某于2003年10月30日向法院提起诉讼，要求确认其对租赁房屋的优先购买权，并宣告某市儿童食品厂和某市东正街居委会房屋买卖无效。
这是一起典型的租赁房屋优先购买权纠纷案。案件在审理时，办案法官、双方当事人及委托代理人都认可租赁房屋优先购买权是一项法定的权利，同时认为：我国租赁房屋优先购买权制度过于简单，缺乏可操作性，不利于保护相关当事人的合法权利。
原告的诉讼请求该如何提出？一般而言，对这类纠纷，大家可以形成这样的共识，即原告可以提出确认之诉，确认优先购买权和确认房屋买卖无效，从而注销原房屋产权证，恢复到初始状态，但原告如何取得房屋所有权？特别是原告能否提出以某市儿童食品厂和某市东正街居委会的交易价格57万元购买房屋？这是这类纠纷的原告遇到的最直接最现实的问题，作为原告，如果仅仅是确认了其优先购买权，宣告他人房屋买卖无效，不是想取得房屋所有权，排除恶意诉讼除外，应该说原告就没有起诉的必要了，但原告如何取得争议房屋的所有权，现有的法律制度没有规定，另一个方面，如果本纠纷原告达到了确认之诉的目的，注销了原房屋产权证，造成的后果是该房屋处于无主状态，由于办理房屋产权证需要花费一定的过户费用，新办的房屋产权证与原无效的房屋产权证在过户费上是否存在退还或者免征的情况。
法院如何审理这类案件是一个问题的两个方面。本案中，法院遇到了当事人一样的问题，同时法院还有自己的考虑：如果原告申请法院宣告某市儿童食品厂和某市东正街居委会的房屋买卖关系无效，但没有买房的经济实力怎么办？法院是否应该要求周某提供相当的资金作为担保？周某没有买房的经济实力是否会造成案件当事人（被告）损失大量的过户费？某市儿童食品厂和某市东正街居委会的房屋买卖关系被法院宣告无效后，如果某市儿童食品厂不卖房屋怎么办？法院判决后，又该如何执行？是否只须向有关行政主管部门发出注销产权的协助执行通知书而不管新的产权人是谁？如果法院在执行时由优先购买权人出资，能否一并解决优先权人的房屋产权证办理的问题？这些都在我国租赁房屋的优先购买权制度存在不足，下面结合司法实践，笔者就租赁房屋优先购买权谈谈自己的看法，希望对这类纠纷的处理能起到一点积极作用。
二、租赁房屋优先购买权的概念及法律特征租赁房屋优先购买权的概念在现有的法律书籍中没有明确的界定，甚至对租赁房屋优先购买权的具体提法都不多见。类似的提法是有的称为不动产的优先购买权，有的称为先买权①，有的称为优先购买权（先买权是否是优先购买权的简称，现在还不得而知。）等等，都没有准确地对该法定权利称谓。《日本民法典》第八章规定的是《先取特权》②，恕笔者的无知，不知是否是关于这方面的类似规定。
笔者认为，租赁房屋优先购买权首先是一种法定权利。这种权利，不是当事人约定的，而是法律直接规定的，即它具有法定性。我国合同法第二百三十条规定“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”任何人都对承租的房屋具有优先购买权，这一权利具有平等性，不会因人而异。
租赁房屋优先购买权是合法承租人的请求权，不合法的租赁人不得享有此项权利，具有特定性或者专属性。我国《城市房地产管理法》第五十三条规定了合法的承租人的条件：“房屋租赁，出租人和承租人应当签定书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的权利和义务，并向房产管理部门备案。”这里的备案不是租赁合同生效的必要条件。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记不影响合同的效力。”据此，房屋租赁合同，只要双方当事人的意思表示真实，不违反法律规定和社会公共利益，就应认认定为有效，就应认定为租赁关系合法，承租人就拥有优先购买权。
租赁房屋优先购买权是一种优买权。这种优买权具有排他性，对任何人都有效力，并不受他人干涉，因此有的人认为租赁房屋优先购买权具有物权性质，《日本民法典》将先取特权编在物权法内。与共有财产的共有人的优先购买权、抵押物的优先受偿权一样，都是法律设置的一种优先于其他民事主体的权利制度。应该说明的是，优先权不是优惠权，优先权利人在行使权利时，在利益上、在价格上与其他民事主题没有任何差异。
租赁房屋优先购买权包括多项请求权，这种权利具有复合性质，不是一种单一的权利，它包括确认优先购买权、宣告他人的房屋买卖协议无效，在司法实践中，有的地方法院还有这样的做法，即直接判决确认承租人以房屋出卖的价格购买，权利人可以选择其中的一项或者几项，来提出自己的诉讼请求，如：1、确认优先购买权；2、确认优先购买权、宣告他人的房屋买卖协议无效；3、确认优先购买权、宣告他人的房屋买卖协议无效、确认承租人以房屋出卖的价格购买。
租赁房屋优先购买权是一种财产请求权，是一种期待权，它不直接地表现为财产所有权，即它不直接地表现出价值，具有无价性或者不确定性。权利人的诉讼请求不一样，法院支持的结果也不一样。租赁房屋的承租人，只有通过行使优先购买请求权，依法取得租赁房屋的财产所有权，才能达到要实现价值的目的，本案的周某只有行使了优先购买权，才能取得四新路的房屋产权，优先购买权才能表现它的价值。
因此，租赁房屋优先购买权是法律规定的承租人享有的对租赁房屋一种财产优先请求权，它具有法定性、特定性、复合性、不确定性等法律特征。法律赋予承租人对租赁房屋的优先购买权，是使其他民事主体购买的机会受到某种限制，使出租人的卖房自由受到一定的限制，从而一定程度上丧失选择购买人的机会。
三、租赁房屋优先购买权成立的有效条件承租人对租赁房屋具有优先购买权，但并不意味着所有的主张该权利的当事人能够得到支持，只有那些符合法律规定的权利人才能得到法律保护。从相关法律规定看，主张租赁房屋优先购买权的人，除了必须是合法的房屋租赁人这一必要条件外，还必须符合下列条件：1、租赁房屋的所有人未履行通知义务租赁房屋的所有人在出卖租赁房屋时，对承租人必须履行通知的义务，告诉承租人将要出卖租赁的房屋的事实，如果租赁房屋的所有人未履行通知义务，私下出卖出租的房屋，那该买卖行为无效，承租人就拥有对租赁房屋的优先购买权。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。我国《合同法》第二百三十条也有类似的规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买的权利。”这里都规定了出租人的通知义务，至于通知的形式，可以是书面的，也可以是口头的，法院在审理这类案件时，讲究的是出租人是否履行了通知义务的证据，而不论出租人通知的具体形式。
2、租赁房屋的所有人未履行止卖义务出租人在出卖租赁房屋前，还必须履行止卖义务，即在一定的期限内不出卖标的物——租赁房屋，维持租赁房屋产权的现状，以便在这段期限内，房屋的承租人权衡利弊，做好必要准备，决定是否行使优先购买权，购买承租的房屋。
止卖义务的期限，目前我国法律的规定有法规“打架”的现象。如前所述，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定的是三个月，我国《合同法》规定为“合理期限”，在审判实践中如何把握，这是法官的自由裁量权的范畴。
3、房屋的承租人购买租赁房屋价格必须不低于其他购买人租赁房屋的优先购买权是建立在同等条件上的，即房屋的承租人购买租赁房屋价格必须不低于其他购买人，这是承租人行使优先权的实质条件，如果承租人的报价低于其他人，承租人的优先购买权就丧失了，其主张优先购买权也不受法律保护。
有的人认为，优先购买权就是优先购买权，不须考虑同等条件的问题。这种观点是错误的。任何权利都是有条件的，租赁房屋的优先购买权一个非常重要的条件就是 “同等条件下”。如本案中，某居委会出价57万元，周某的出价就不能低于57万元，不是周某无论出价多少都优先考虑周某，也不是只要周某想买，别人都不能买。如果忽视了这一条件，租赁房屋的优先购买权就变得绝对了。优先购买权就是优先购买权这一观点是对这一权利的误解，对房屋的出卖人和其他购买人也是不公平的。
对同等条件如何理解？一般认为，应该是实质条件出现差异，如价格的多少、付款的时间、付款的方式等等，不是形式意义上的差异。价格上的差异如何把握？这里也有一个公平、公正的问题。应该在符合公平、公正原则的基础上处理。
4、承租人必须在合法的租赁期内行使优先购买权承祖人如果在租赁期外，主张对租赁房屋的优先购买权，就丧失了其主张权利的基本条件，人民法院不予支持。
有这样一种情况：出卖人卖房行为在租赁期内，但承租人在租赁期外始知优先购买权被侵犯的事实，对这种情形该如何处理？笔直认为，这涉及的是诉讼时效问题，不是有无优先购买权问题，如果在追诉时效内，承租人的优先购买权当然在受法律保护。
四、当前租赁房屋优先购买权制度存在的问题及解决的方法我国关于租赁房屋优先购买权制度有一个原则的规定，但该项制度在立法上存在不少问题，如前所述，该制度过于简单，缺乏可操作性，不利于保护相关当事人的合法权利，从司法实践看，主要存在下列问题：1、宣告房屋买卖无效后没有约束原产权人不卖房屋的法律规定我国合同法规定承租人对租赁房屋主张优先购买权的方法是请求法院宣告他人的房屋买卖协议无效，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人；出租人在同等条件下，享有优先购买权；承租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但确认无效后，并未完全保护承租人的优先购买权，即承租人的优先购买权法律保护的不彻底，承租人还是奈何出租人不得，如果在房屋租赁期内出租人与承租人未达成协议，承租人就自然丧失了优先购买权，如果在租赁期内，出租人不卖租赁房屋，同样是对承租人的优先购买权的最好的回避。
对此，笔者同意有的法院的作法，直接判决承租人对租赁房屋以出租人交易价取得房屋的所有权，如果承租人在规定的期限不能及时提供交易所需的资金，则原房屋交易有效。
2、“同等条件”没有法定的界限既然承租人的优先购买权只能在同等条件下行使，那么法院在处理这类纠纷时该如何把握和核定“同等条件”？现有的法律没有规定，给司法实践带来了不便，同时这里有一个法律事实和客观事实的问题，很显然，不排除房屋无效买卖的当事人为了少交国家税收，规避国家法律，少报或者瞒报成交价的问题，出现这种情况，如果以法律事实核定同等条件，显然是对承租人有利，不符合商品经济规律，如果以客观事实为同等条件，符合了商品经济规律，国家增加了税收，但客观事实往往又是无法确认的。
对此，笔者认为解决的办法是以房地产管理部门核定的交易价格确认为承租人优先购买权的成交价，因为出租人应该意识到其行为的法律后果，同时也是对出租人虚报交易价的一个惩罚。
3、出租人止卖义务的合理期限不明确最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，这一规定比较明确，利于操作。但我国《合同法》第二百三十条规定为“合理期限内”，从效力上讲，合同法是上位法，优于最高人民法院的司法解释，但这造成的后果是由于立法上没有注意衔接，把原本很确定的事情变成了很模糊的事情，给当事人和法院都出了难题。
同时，三个月的起算日如何确定是另一个问题。有的人认为应该以出卖人决定卖房时起算向后计算三个月，有的人认为应该按照出卖人正式向承租人发出通知开始向后计算三个月，有的人认为应该在出卖人与第三人达成买卖协议后在出卖人向承租人发出正式通知开始起算三个月，还有的人认为应该按照出卖人与第三人达成房屋买卖协议或者办理房屋过户手续向前倒算三个月等等。解决这样的纠纷方法应该以司法解释的方法确认一个明确的期限，为了保持立法上的一致，可以仍按三个月的期限作为一般的“合理期限内”；由于租赁房屋优先购买权是同等条件下的优先购买权，它必须有参照的条件，因此，出卖人与第三人达成的协议就应该成为唯一的评判标准，这样正确的理解应该是出卖人与第三人达成的协议后通知房屋的承租人起算，往后计算三个月。
4、救济期限没有特殊的规定在现实生活中，侵犯承租人的租赁房屋优先购买权确实存在，但现有的法律对此项特别的权利未设定特别的救济期限，仍然沿用我国《民法通则》二年的诉讼时效，这样的规定，应该说还是比较长的，有的买房者经过艰苦的谈判，花费了大量的人力和物力，交了大量的过户费，办证也经过了相当长的时间，却被法院宣告无效，很显然，这与目前世界上通行的鼓励交易原则有相悖之处，不利于维护交易安全。
笔者认为，救济时效应该既能保护优先权人的利益，又能维护交易安全。救济时效过长，不利于维护交易安全，救济时效过短，不利于保护优先购买权人的利益对救济时效可以考虑为六个月的期限，从权利人知道或者应当知道开始算起，这一期限应该比较合理。
五、当前司法实践应该注意的问题租赁房屋优先购买权纠纷是商品经济发展的产物，随着我国市场经济的确立和完善，这类纠纷将会越来越多，作为最终的解决途径，人民法院将直接处理大量这类问题。从目前看，司法实践应该注意下面的几个问题：1、不能以法律制度不完善为由对租赁房屋优先购买权人的利益不予保护我国租赁房屋优先购买权制度确实不完善，缺乏可操作性，于是有的人主张既然法律规定不完善，不如维持出卖人与第三人买卖房屋的事实，对承租人的优先购买权不予保护。笔者认为，尽管我国租赁房屋优先购买权制度确实不完善，但在同等条件下承租人对租赁房屋拥有优先购买权是确定无异的问题，因此，我们在司法实践中，应该尽量本着公平、公正的原则，在自由裁量范围内向租赁房屋优先购买权人倾斜，以立法的本意来保护承租人的优先购买权。
2、正确租赁房屋优先购买权与第三人的善意取得二者之间的关系租赁房屋优先购买权是一种法定权利，第三人的善意取得在我国法律尚无确定，在全国人大常委会法工委在印发征求意见的《物权法草案征求意见稿》中，从广义上规定了善意取得制度，它还不是正式的法律，只有法理的效力。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定也直接排除了第三人的善意取得的情况，排除了不存在善意取得的问题。从实践上看，由于买卖房屋是一个投资比较大的事宜，第三人应该反复查看的情况，包括房屋的占有问题，第三人应当明确承租人的优先购买权，在承租人未放弃优先购买权，第三人哪谈得上善意之说？
3、合理划分房屋出租人、承租人以及第三人的举证责任由于承租人的优先购买权是出租人的一项法定权利，因此，审理这类纠纷，应该实行举证责任的倒置，具体地讲就是承租人基本的举证责任是合法的租赁关系以及房屋所有人和第三人买卖房屋的事实。否定承租人优先购买权的举证责任在房屋所有人和第三人，出租人是否履行了通知义务和止卖义务，如果房屋所有人履行这二项义务并提供了充分的证据，或者承租人未在法律规定的救济时效内行使权利，就丧失了优先购买权，否则承租人就具有优先购买权。
注释：
①金鑫 《从本案看我国优先购买权制度的不足及完善》《人民法院报》2004年2月24日《案例评析》栏目
②王书江译 《日本民法典》第54-61页 中国法制出版社2000年4月第一版
尹暹宾
