[摘 要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。
[关键词]建筑物区分所有权 专有所有权 共有所有权 成员权
前言 在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。
一、建筑物区分所有权的历史发展在原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。通说认为，建筑物区分所有权观念的萌芽，滥觞于人类文明之始的奴隶社会。[1]在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则[2]，所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日耳曼法，曾经形成所谓的“阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。[3]1804年，《法国民法典》第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权法律制度。进入二十世纪，两次世界大战堪称人类浩劫，原有建筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增，并纷纷涌向城市，致使住宅问题更趋严峻。但与此同时，科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展。
二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4]（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同关系。〔5〕为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。〔6〕支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。
“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。
三、建筑物区分所有权的构成高层建筑物因其所有人为多个人，甚至上百人，由于人数多，就会产生十分复杂的法律关系。首先，每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；其次，每个所有人对高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；再次，每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护和修缮的权利和义务，从而在他们之间产生了作为建筑物管理团体的成员关系。因而，建筑物所有权的区分，是指多个所有人，甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专右部仆、所享右的共有权以及基于律筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。
专有权、共用部分共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权利，区分所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物行使成员权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。在区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。
一）专有权1.建筑物区分所有人的专有权的概念专有权的概念存在“空间说”和“非空间说”两种学说。目前，多数学者持前一观点，认为专有权是指区分所有人对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。如德国法学家贝尔曼认为，专有权是在“供居住或供其他用途（尤其供营业或办公）之建筑空间上所设立的专有所有权”[7]. 2.专有部分的范围建筑物区分所有人的专有权的客体，是指专有权人的权利和义务指向的对象—区分所有建筑物的专有部分。如何划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，有以下几种学说：[8] 1）“空间说”认为，专有部分的范围包括墙壁（共反壁）、地板和天花板所围成的空间部分。该说的优点在于符合专有权客体的实际状况，缺点在于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人之同意，始得为之。使区分所有人生活必感不便，其与社会实情不相符。
2）“壁心说”认为，专有部分的范围达到墙壁（共同壁）、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。该说的优点在于符合交易习惯，缺点在于专有部分之范围既包含至境界壁之中心线，则各区分所有人在未超过壁心范围内，得自由使用或变更。但境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线（水管、电线等），若可任凭区分所有人使用或变更，对整栋建筑物之维护与管理，显非妥当。
3）“最后粉刷表层说”认为，专有部分的范围包括至墙壁（共同壁）、柱、天花板、地板等境界部分表层最后粉刷的部分。该说的优点在于弥补了空间说和壁心说的不足，使区分所有人一方面得在自己专有部分上自由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管理与维护。该说的缺点在于忽视当前区分所有建筑物系以壁心为界线之交易习惯。
4）“壁心和最后粉刷表层混和说”认为，专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分；专有部分的范围在对第三人的买卖、保险、税金等外部关系上包含至壁、柱、地板等境界部分厚度的中心线。壁心和最后粉刷表层说，此说是对上述三种学说的综合折衷，认为，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说。[9]第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。在内部关系上，将专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他所有人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，这在现实操作中是不大可能的。另一方面，由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线，采用最后粉刷表层说也避免了壁心说带来的弊端。因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有部分，则区分所有人可以对其任意使用或变更，这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在外部关系上，比如为购买房屋而计算房屋面积时，计算的便是至墙壁中心的面积，这就是人们通常所说的使用面积，而建筑面积则需再乘以一定的系数。
二）共有权1.建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
2.建筑物区分所有人的共有权的属性1）不可分割性根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否则，不成其为共有。因此，各国建筑物区分所有权法大都明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分，但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限。
2） 从属性鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。因此各国建筑物区分所有权法大都明定，共有部分具有从属性，任何移转区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权。
共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：1）专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。（2）不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。我国建设部1989年11月21日发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。
共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。
三）、成员权1、成员权的性质成员权，是建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。成员权存在的基础是全体区分所有权人因在一栋建筑物内共同居住或工作而形成的共同关系。成员权有很强的“人法性”因素，其中很大一部分是管理关系，而不仅仅是单纯的财产关系。成员权是通过区分所有权人组成区分所有权人大会、制定管理规约、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等形式予以行使的。
2、成员权的行使方式及成员权人的权利和义务1） 区分所有权人大会（又称业主大会）区分所有权人大会由全体区分所有权人组成，是区分所有权人团体的最高权力机关。每一区分所有权人都当然地成为大会的成员，通过区分所有权人大会行使其成员权是成员权最基本的行使方式。凡涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大事项都应由区分所有权人大会决定。如：制定管理规约、选举管理委员会、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的分担比例、区分所有权的强制出让等。成员权人通过区分所有权人大会享有表决权、参与制定规约的权利、选举及解任管理者的权利、请求正当管理共同关系事务的权利、请求收取共有部分应得利益的权利等广泛的权利。
2）管理委员会（又称业主委员会）由于区分所有权人人数众多，而且很多人并不关心建筑物的管理，如果每件事情都需要区分所有权人大会决定，很不现实。在这种情况下，成立管理委员会是必要的。管理委员会应由区分所有权人大会选举产生，是区分所有权人大会的常设机构和执行机构，对外代表全体区分所有权人。管理委员会的职权非常广泛，但是涉及到区分所有权人重大利益的事项，应由区分所有权人大会决定。建议稿第112条规定了管理委员会的职责：“管理委员会和管理人的职责如下：（一）共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良；（二）区分所有权人共同事务的建议；（三）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；（四）区分所有建筑物及其周围环境的维护；（五）收益及其他经费的收支、保管及使用；（六）区分所有权人会议决议的执行；（七）管理规约、会议记录等文件的保管；（八）管理服务人的委任、雇佣及其监督；（九）会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；（十）管理规约规定的其他事项。”
3）管理规约（又称住户规约）管理规约是全体区分所有权人，在不违反法律禁止性规定的前提下，基于意思自治原则制定的有关区分所有建筑物的管理及使用等的自治规范。管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则，区分所有权人大会和管理委员会的一切决议和行为都不得与之相抵触。另外，规约的效力还及于区分所有权人的继受人，包括继承人、买受人、受赠人、及专有部分的承租人、借用人等。
4）物业管理企业（又称物业公司）现代建筑物无论从规模，还是从设施的复杂性都大大超出了以往的建筑物，这就要求管理者应当具备较强的专业知识和技能。区分所有权人大会直接行使管理权或由它的执行机构———管理委员会进行管理已经不适应现代化高层建筑物的需要，因此，物业公司应运而生。物业公司对区分所有建筑物实施管理活动的依据是物业管理合同。物业管理合同的双方当事人是物业公司和代表全体区分所有权人的管理委员会，该合同的性质应属委任合同。由于物业管理合同包含交纳物业管理费、共有部分的使用方式及收益分配等关系到所有区分所有权人利益的内容，所以，为了保护区分所有权人的利益，物业管理合同应由区分所有权人大会讨论通过后方可生效。
四、各建议稿中存在的问题从以上的分析可以看出，区分所有权制度是物权法中一项比较复杂的制度，设计规定建筑物区分所有权的条文时，人大法工委的二次审议稿中用了16个条文（64－79），社科院建议稿用了24个条文（90－113），人民大学建议稿用了11个条文（180—191），它们都可以科学的概括出建筑物区分所有权的大概轮廓，但是内容过于概括，不利于实际操作，对于一些关键问题如专有部分和共有部分的客体如何界定、共有部分所有权的享有比例及共有部分维护费用的分担份额等都没有规定，这一切是否都要依赖以后颁布相关的实施细则来解决呢？
参考文献：
[1] 梁慧星 中国物权法研究 北京：法律出版社，1998
[2] 霍建平 《建立我国建筑物区分所有权制度的思考》 广播电视大学学报，（哲学社会科学版）2001，（4）
[3] 王青兰 《建筑物区分所有权制度与物业管理》 住宅科技，2000，（7）
[4] 梁慧星。《中国物权法草案建议稿》社会科学文献出版社，2000.
[5] 关涛：《我国不动产法律问题专论》人民法院出版社，1999年4月第1，第179页。
[6] 戴东雄：《论建筑物区分所有权之理论基础》（Ｉ），载于《法学丛刊》第114期，第28页。
[8] 温丰文。《论区分所有建筑物之专有部分》。法令月刊，第42卷
[9] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年3月第1版
[10] 梁慧星。《中国物权法草案建议稿》社会科学文献出版社，2000.
孙伟
