第一章　总　则

    第一条 为了加强对城镇私有房产的管理，保护房产所有权人和使用人的正当权益，根据国务院发布的《城市私有房屋管理条例》和国家、省有关政策规定，结合我市情况，特制定本细则。


    关联法规：国务院行政法规（1）条    

    第二条 本细则适用于我市市区和郊区、各县的城镇及工矿区内个人所有或数人共有的房产及地上附属物。


    第三条 城镇私有房产，由其所在地的房产管理机关依法行使管理权。


    第四条 积极鼓励私人买房、租房，以解决住房困难，坚决制止房屋买卖，租赁中的不法行为。


    第五条 城镇私有房产的所有人享有自住、自用、出租、出卖、继承、赠与和交换、抵押、典当的合法权力，不得利用房产危害公共利益，损害他人合法权益，任何单位和个人不得随意干预或侵占私有房产所有权人的合法权力，违者，经行政干预无效，可向当地人民法院起诉，依法处理。


    第六条 城镇私有房产因国家建设需征用拆迁时，建设单位应按长治市城市建设拆迁有关规定对产权人给予补偿，并对使用人的住房予以妥善安置。
　　被征用拆迁房屋的所有人或使用人，应服从城市建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延，在给予合理补偿和妥善安置的前提下，对拒不搬迁者，建设单位可按《民诉法》(试行)第167条规定的行政案件执行程序，向人民法院申请执行。

 

第二章　房产登记

    第七条 城镇私有房产所有人，必须到房产所在地的房管机关申请办理所有权登记手续，经审查核实后，领取产权所有证书。
　　数人共有的私人房产，产权所有人应申请领取共同所有或按份共有的产权所有证书。
　　房产所有权转移或房屋状况变更时，须申请办理产权转移或房屋状况变更登记手续，换领产权所有证。


    第八条 申请办理房产登记和注销登记手续、须具备下列条件：
　　1．原有的房屋，须提供有法律效力的契证契约，成交协议等证件。
　　2．从未取得政府发给产权证书的房屋，须持有城建规划部门发给的建筑许可证和必要的证件。
　　3．新建、翻建、扩建、改建、加层的房屋，须提交房屋所在地城建、规划部门批准建设的许可证和建筑图纸。
　　4．购买的房屋，提交原产权所有证书，买卖合同和契证。
　　5．交换的房屋，提交双方的产权所有证书和交换房屋的协议书。
　　6．受赠的房屋，提交原产权所有证书和经过公证的赠与书。
　　7．继承的房屋，提交原产权所有证书和经过公证的遗产继承证件。
　　8．分家析产、分割、分伙的房屋，提交原产权所有证书和经过公证的分家析产单，分割、分伙协议书。
　　9．曾有产权纠纷的房屋，除提交原产权所有证外，须提交人民法院判决书或有效的仲裁书。
　　10．原房产所有权证书，契证书已遗失的须登报声明作废，凭四邻产权所有人出具的证明文件和公证机关出具的证明书，办理登记手续。
　　11．拆除的房屋，凭原产权所有证书和有关部门批准拆除的文件，办理注销登记手续。
　　有下列情况之一者，不予办理登记或暂缓登记：①必要的所有权证书和其它证件不全。②产权有纠纷尚未妥善处理。③违章建筑。


    第九条 房产管理机关发现有伪造证件取得产权者，吊销产权所有证，提交人民法院按有关法律规定处理。

 

第三章　房产买卖

    第十条 买卖私有房产，根据国家有关规定，财政机关直接征收契税的，对房屋产权转移，由房管机关代征。并办理登记过户手续，办理登记过户手续时需提交下列证件。
　　1．卖方须持房屋原所有权证书，契证和身份证明；买方须持购买房屋证明信、身份证明和买房契证。
　　2．产权所有人出卖共有房产，须提交共有人同意的证件。
　　3．产权所有人委托他人办理，须持经过公证的产权所有人委托书和受托人身份证。
　　有下列情况之一者，不准买卖：①合法产权的证明不全或产权有争议的；②共有房产未取得共有人同意的；③国家已批准征用拆除的；④违章建筑。


    第十一条 产权所有人出卖、出租的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　买卖双方成交后，新产权人如将房屋继续出租，在同等条件下原承租人有优先租赁权。
　　新产权人如买房自住，原承租人应将房屋退还产权人，如承租人无法找到住房，其所在单位应视其为无房户优先安置住房，单位一时无房安置，产权人应酌情延长租赁期限，但最长不得超过三年。


    第十二条 买卖城镇私人房屋，要按全市统一的私房价格标准进行交易，全市私房出售统一价格标准由市物价房管部门协商制定。
　　在房产交易中任何人不得强买强卖，不得隐匿价款。违者，房管机关对卖主没收其价款的隐匿部分，对买主处以价款20一50％的罚金。


    第十三条 出卖的私房，凡与直管公房，单位自管房和他人私房毗连的，首先要与毗连房的产权人划清产权归属，取得对方认可后，在立约文书上签章，经房管机关审查无误，方可进行买卖交易。


    第十四条 国家机关，人民团体、部队、企业、事业单位不得擅自购买城镇私有房屋，如因特殊需要购买，须经县以上人民政府批准。


    第十五条 凡享受国家企、事业单位以优惠价格补贴出售或自建公助的房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴、资助单位或房管部门。


    第十六条 凡私有房产出卖，只能出卖地上建筑物，附属物及水、电设备等。土地属国家所有，不准买卖或变相买卖。


    第十七条 严禁用城市私有房屋进行倒买倒卖等投机倒把活动违者，房管机关依法没收其非法所得，并视其情节依法处理。

 

第四章　房产租赁

    第十八条 凡属公民合法的私有房产，均可进行出租，出租房屋可用于居住，也可作为生产营业用房。


    第十九条 机关、团体、部队、企业、事业单位不得租用私有房产；如因特殊需要必须租赁时，须经县以上人民政府批准。


    第二十条 出租城镇私有房产，须由出租人和承租人双方签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并经房管机关审核办理“出租许可证”等租赁手续，否则房管机关视情节有权给予罚款直至查封房屋。合同格式由市房管机关统一印制。


    第二十一条 城镇私有房屋产权所有人，可以“以房代资”与个体工商业者或农村专业户实行合资经营，并到房管机关备案。


    第二十二条 私房出租价格，由市、县、物价房管部门制定统一的租金标准，并监督实施，房屋出租人除收取租金外，不得收取押租或其它额外费用，承租人应按契约规定交租，不得无故拒付租金，如累计六个月不缴租金，出租人有权解除租赁合同。


    第二十三条 出租人对房屋及其设备应及时、认真检查维修，确保住用安全，如因修缮不及时，房屋倒塌承租人受损时，出租人应负责赔偿，(因自然灾害，造成的损失除外)出租人确实无力维修，承租人垫付的修缮费用，可折抵租金或由出租人分期偿还，装饰性开支由承租人负担一切费用。


    第二十四条 承租人应按契约规定，爱护房屋和设备，未经出租人同意承租人不得拆除、改建房屋或人为损坏房屋设施。
　　不得将房屋转让、转租、转借、交换或改变用途，不得利用承租的房屋进行非法活动，损害公共或他人利益。否则，出租人有权解除租赁合同，收回房屋。
　　使用人确需出租柜台，必须经出租人和房管机关批准。办理柜台出租许可证，否则，工商行政管理机关不予办理营业执照，房管机关有权查封房屋。
　　承租人需要与第三者互换房屋时(包括单位内部调整住房)，应事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人即另行签定租赁合同，并到房管机关办理租赁手续。


    第二十五条 租赁合同期限届满，经双方同意，可以续订新的租赁合同，如出租人需要将房屋收回，承租人应将房屋退还出租人，承租人如届时无法找到住房，出租人应酌情延长租赁期限但最长不超过三年。

 

第五章　房产代管

    第二十六条 城镇私有房产所有人因不在房产所在地或其它原因不能管理其房产时，可出具委托书代理人代管，也可直接委托房管部门代管。代理人需要按照代理权限行使职权和履行义务，并持委托书到房管机关备案。


    第二十七条 城镇私有房产所有人死亡，没有合法继承人的房屋，由所在单位或街道办事处出具证明，由房管机关接管，遗产归国家所有。


    第二十八条 城镇私有房产有下列情况之一者，由房管机关代管。
　　1．产权所有人去向不明，无委托代理人或代理人证件不足，又没有依法办理手续；
　　2．无合法契证，不能确认产权归属的；
　　3．司法机关判决交由房管机关代管的。


    第二十九条 凡由国家代管的房产，如产权所有人(包括合法继承人，受托人，下同)要求发还代管房产时，代管单位按下列原则处理。
　　1．私房改造以前代管的私有出租房屋，在改造起点以上的，补办改造手续，产权归国家所有，并按规定补留自住房和发给定租，对自住房和改造起点以下的出租房，退还产权。
　　2．因国家特殊需要不便发还原房的，由国家合理作价收购。
　　3．对证据不全的房产，由房管机关继续代管。
　　4．代管房产发还时，不计收代管期间的代管费用，租金收支也不再进行结算。
　　5．代管期间增值较大的建筑物和设备由双方协商，按实际价值进行合理经济结算。
　　6．代管期间因城市建设需要拆除不建的，由建设单位按拆除前的状况给予补偿。
　　7．代管期间因台风、洪水、地震等自然灾害倒毁的房屋，不予补偿。
　　8．申请发还代管房产，必须证件齐备，无产权纠纷，经房管机关审核无误后方可发还和处理。

 

第六章　附　则

    第三十条 城镇私有房产出卖，出租，应按照国家有关税收法规，按时申报交纳营业税、城维税、教育费附加，价格调控基金，房产税等。用于生产营业用房应交纳城镇土地使用税。
　　凡属下列情况之一者，免征房税
　　1．用国家发给的拆迁补偿费买房的；
　　2．华侨、港澳同胞及其亲属用外汇买房的；
　　3．私人购买国家、全民所有制单位补贴出售或优惠价格出售的商品房的；
　　4．继承遗产更名的。共有房产分家、分伙的。


    第三十一条 其它收费标准：
　　1．私房买卖交易费，按房产交易有关规定执行。
　　2．房屋估价费，按房产交易有关规定执行，由申请人负担。


    第三十二条 外国人在本地区建房、买房、卖房、租房等房产事宜，按国家有关涉外政策法令办理。


    第三十三条 本细则自发布之日起实行。如与上级文件有抵触按上级文件执行，本细则由长治市房地产管理局负责解释。