各县、区人民政府，市级各部门，各开发区管委会，市属以上企事业单位：
　　我市《关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设的实施方案》已报经省人民政府批准实施(川府函[2002]331号)，现印发你们，请按照《方案》的要求组织实施。
　　特此通知
                                                                                                                 二○○三年四月八日
                                                                                                                     广元市人民政府
　　关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设的实施方案
　　为进一步深化城镇住房制度改革，促进住宅建设，将住宅业培育成为我市新的经济增长点，根据《国务院关于进 一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发 [1998]23号)和《省政府关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》(川府发[1998]77号)精神，结合我市实际，制定本实施方案。
　　一、进一步深化城镇住房制度改革的指导思想、基本原则和主要目标
　　(一)进一步深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义 市场经济体制和符合我市实际的城镇住房新制度；加快住宅建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
　　(二)进一步深化城镇住房制度改革的基本原则是：在国家和省政府统一政策目标指导下，充分考虑我市财政和单位的经济承受能力，因地制宜，量力而行，选择符合我市 实际的住房货币化分配办法； 坚持国家、单位、个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，积极稳妥、配套完善、平稳过渡、逐步深化。
　　(三)进一步深化城镇住房制度改革的主要目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以 经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系； 发展住房金融，培育、规范和开放住房交易市场，促进我市经济的持续发展。

　　二、建立新的城镇住房供应体系
　　根据职工家庭不同的收入水平，确定相应的住房供应办法，即：高收入家庭购买、租赁商品住房；中低收入家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租住廉租住房。
　　(一)合理划分职工家庭收入线
　　职工家庭收入线依据职工家庭工资、住房面积标准、住房价格和房价收入比 (即本地区一套建筑面积为60平方 米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比，下同)等因素测定：中低收入家庭为4：1以上，最低收入家庭可按市、县(区)最低生活保障线的标准测定，收入高的家庭为4：1以下(不含4：1)。职工家庭收入线的具体划分标准，由市、县(区)人民政府根据以上原则确定，每两年公布一次。职工家庭年平均工资暂以市、县(区)统计部门公布的上年职工年平均工资乘以2计算，条件成熟时再逐 步过渡到以职工家庭总收入(包括工资收入和工资外收入)计算。
　　(二)不同收入水平家庭的住房供应办法
　　1、商品住房(包括别墅、高档公寓和开发利润在3%以上的商品住房)，由房地产开发企业按照市场需求进行开发建设和销售，价格随行就市，向高收入家庭出售或出租。
　　2、经济适用住房。经济适用住房的价格一般由征地和拆迁补偿费，勘察设计和前期工程费，建安工程费，小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)，贷款利息，税金，3%以下的管理费，3%以内的利润等八项因素构成。经济适用住房的建设用地采取行政划拨方式供应，由市、县(区)人民政府根据广大中低收入职工的住房需求组织建设，并制定和落实在计划、拆迁、税费、信贷等方面的扶持政策。经济适用住房向中低收入家庭出售，新建经济适用住房原则上只售不租，实行政府指导价，其价格构成因素和利润要严格控制在政策规定的范围内，任何部门和单位不得以任何理由增加经济适用住房的价格构成因素，变相提高房价。
　　3、廉租住房(具有社会保障性质，不以盈利为目的住房)，可以从建筑面积在60平方米以下的现有腾空公房中解决。各级党政机关、财政拨款的事业单位在满足本单位职工住房需求后，剩余空置的住房不得擅自对外出售出租，须造册登记，交由市、县(区)房地产管理部门统一管理，用作廉 租住房的主要来源。房源不足的，也可以根据实际需要，由市、县(区)人民政府责成房地产管理部门组织兴建。有关部门应采取财政支持、税费减免、给予开发单位开发性补 偿以及利用住房公积金增值部分等措施，扶持廉租住房的建设； 廉租住房的建设用地，以行政划拨方式供应；廉租住房设计标准，每户平均建筑面积不得超过60平方米，建设成 本要严格控制在政策允许的范围内。廉租住房的租金实行政府定价，向最低收入家庭出租。当职工家庭收入水平提高到最低收入线以上时，承租人应当迁出廉租住房或以成本租金计租。
　　(三)建立购买经济适用住房、租住廉租住房的申请、审批制度
　　市、县(区)住房制度改革领导小组办公室(以下简称市、县(区)房改办)和房地产管理 部门要制定购买经济适用住房、租住廉租房的申请和审批办法。党政机关和企事业单位职工购买经济适用住房、租住廉租住房，可由本人提出申请，经所在单位签署意见，报市、县(区)房改办审批。下岗职工无工作的城镇居民购买经 济适用房、租住廉租住房，可由所在街道办事处或居委会签署意见，报市、县(区)房改办审批。

　　三、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
　　(一)自1999年1月1日起，我市所有城镇一律停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房货币化分配包括职工工资中的住房消费含量、住房公积金和住房补充公积金等。
　　市、县(区)党政机关、财政拨款事业单位采取建立住房补充公积金的办法实现住房分配货币化。即： 在继续执行职工个人和所在单位同比例缴交住房公积金的基础上，对夫妻双方均未参加房改购房或集资建房的职工，再提高单位给职工缴交的住房公积金系数，对已参加房改购 房或集资建房但住房面积未达到其职级控制标准的职工，按其差额面积的比例相应提高单位为职工缴存住房公积金缴交系数。
　　住房补充公积金缴交系数，由市、县(区)人民政府根据经济适用住房基准价格，个人合理负担比例，以及当地上年职工平均工资等因素每两年测定一次，经市政府审核，报省政 府批准后公布执行。
　　计算公式为：
　　住房补充公积金缴交系数=经济适用住房基准价格× 60×(1-个人合理负担比例)÷(当地上年职工平均工资×2×32)。
　　其中，个人合理负担比例全市为65%。
　　(二)自收自支或差额拨款的事业单位，在停止住房实物分配后，住房补充公积金参照党政机关和全额拨款事业单位执行。
　　(三)企业住房制度改革在坚持住房商品化、社会化的统一政策、目标指导下，根据本企业经济效益情况、劳动工资分配方式以及所处地区的房价收入比，区别不同情况，由企业自主确定住房货币化分配办法。
　　1、新建企业应将住房补充公积金和住房公积金纳入工资，按规定计缴。
　　2、凡职工家庭年收入的4倍即可在当地购买一套普通商品房的企业，视同职工工资中已含有住房补 充公积金，可不再为职工发放住房补充公积金，但仍必须建立住房公积金制度。
　　3、经济效益好，有一定住房资金的企业，可参照当地党政机关的办法，发放住房补充公积金；经济效益一般，住房资金不足的企业，发放住房补充公积金可量力而行，能补多少补多少。
　　4、特困企业或频临破产的企业，可暂不推行住房货币化分配办法，对家庭收入低于城镇最低收入线并符合租住廉租住房条件的职工，可向政府申请廉租住房。

　　四、配套完善原有房改政策，实现房改政策平稳过渡
　　(一)继续推行和完善住房公积金制度
　　1、全面贯彻落实《住房公积金管理条例》(国务院 350号令，以下简称《条例》)，完善住房公积金的领导、决策机制，成立广元市住房公积金管理委员会，负责全市住房公积金的领导决策工作，其日常工作由市房改办负责。
　　2、健全住房公积金管理中心，加强住房公积金的管理。住房公积金要严格按《条例》规定的“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则进行管理
　　运作，进一步理顺体制，规范、健全管理制度，提高管理水平。
　　3、加强归集，扩大住房公积金制度覆盖面。自2000年起，职工个人和单位住房公积金缴交率均不低于5%，有条件的 地方和单位可适当提高住房公积金缴交比例，已提高的不 再降低。要进一步提高住房公积金的归集面，把住房公积金逐步扩大到乡镇和中外合资企业的中方员工。到2000年底，全市所有城镇住房公积金的归集面都要达到60%以上。个别特困企业不能缴交的，可报经管委会批准后适当延缓；企业破产的，其单位欠缴的部分要
　　按照省政 府的规定，列入职工工资序列优先受偿。
　　4、加强住房公积金规范化管理，提高使用率，为职工住房消费服务。全市住房公积金管理要尽快全面实现电 算化、规范化和科学化，建立职工个人明细帐，方便职工
　　查询核实。要按《条例》规定，调整住房公积金使用方向，积极推行住房公积金个人抵押贷款购房，并使住房公积 金的使用率原则上达到归集总额的60%以上。
　　(二)继续推进公有住房的租金改革。市属及市属以上 各单位及市辖区单位，都必须按市物价局、市房改办于 1998年9月23日公布的住房租金标准执行。各县也要参照 该标准提高本地区公有住房的房租标准，保证职工房租支 出达到家庭收入的10%以上。
　　(三)完善成本价售房政策。2000年后房改成本价要逐步与经济适用房价格并轨。职工已购部分产权的住房，原则上均应转换为完全产权，凡2000年12月31日后办理全 产权转换手续的，应按当年的经济适用住房价格完善产权。
　　(四)各级党政机关和财政拨款的事业单位，1999年底前经房改部门批准并交付使用的集资建房，可以 按房改成本价出售给职工；1998年10月1日后，各级计划、建设、房改等部门一律不再办理党政机 关和财政拨款事业单位新建、新购住房的有关手续。凡乱开口子、办理审批手续的，按违纪论处。
　　(五)妥善处理两处以上超标准购占房改房的问题。要严格按照有关规定，凡两处以上超标准购占房改房的，要限期退出多购、多占住房。对采取欺骗、隐瞒手段超标准两处以上购占或一处购买一处租赁房 改房的，一经查实，要给予党纪、政纪处分和按房改政策规 定进行经济处罚。在多购、多占住房未退出之前，职工所购的房改房不得上市交易、继承和转租。
　　(六)继续做好集资建房的建设和管理工作。停止住房实物分配后，不实行住房补充公积金的企事业单位，可利用现有土地继续按照《广元市集资建房实施办法》的规定，组 织好带优惠性质的全额集资建房。集资建房的对象只限于无房户和住房困难户。集资建房必须严格审批程序：先递交单位申请和集资建房职工名册，报同级房改办审查；凭房改办的批文到计委申请建房计划；建设主管部门依据计委、房改办的批准手续办理规划、开工手续。集资建房应严格按川委办(1996)58号文件规定 的控制面积标准执行。

　　五、切实加强经济适用住房和廉租住房的建设和管理
　　加强经济适用住房和廉租住房建设的领导和管理，制定好长远规划和年度计划，抓好计划落实和项目的建设工作。全市经济适用住房和廉租住房建设计划纳入固定资产投资计划管理。每年度的建设计划和投资计划，由市、县(区)建设局会同计委、房改办拟定，报 经市、县(区)房改领导小组审核批准后，由计委会同建设局下达计划。经济适用住房由建设局组织建设，廉租住房由房地产管理部门组织建设。国土部门要根据计划，统筹安排建设用地。
　　经济适用住房的建设应坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的新体制，以小区建设为主，尽量减少零星分散建设，同时提高公用设施的配套水平和规范设计水平，加强物业管理，切实改善群众的居住质量和生活质量。

　　六、放开住房交易市场，允许已购公有住房和经济适用住房上市出售
　　根据实际情况，采取有效措施，培育和开放已 购公有住房和经济适用住房交易市场。按照“先规范、先 试点、后放开”的原则，在建立职工家庭住房档案、清理纠正违规住房和建立住房准入制度的基础上，经省人民政 府批准，允许已购公有住房和经济适用住房上市。未报经省人民政府批准，各地不得擅自允许已购公有住房和经济适用住房上市出售。

　　七、加快发展住房金融，支持个人住房消费，促进住宅业的发展
　　各级政府和有关部门，要积极主动与商业银行协调，采取多种优惠扶持政策，大力推进住房按揭贷款。
　　(一)调整贷款发放对象。住房金融应从支持单位建房为主，逐步转为支持个人住房消费为主，加快发展面向个人 的住房信贷业务。各商业银行按照中国人民银行《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号)和各商业银行总行 的有关规定，尽快制定发布个人购买商品住房和经济适用 住房贷款的《实施细则》或《实施办法》，对所有普通商品住房和经济适用住房，开办个人住房担保贷款业务，并加大新增贷款中用于个人贷款的比重，对符合贷款条件的借款人，均可发放住房担保贷款，并放宽贷款的期限，扩大贷款规模。
　　(二)住房公积金管理中心应主动协调有关商业银行，尽快开展住房公积金抵押贷款与商业银行住房担保贷款相结合的组合贷款业务，支持职工购房，并简化贷款手续，提高服务效率。调整住房公积金贷款方向，使住房公积金用于职工个人住房抵押贷款的比例不低于当年住房公积金使用计划的60%。

　　八、发展物业管理，加快住房管理体制的改革步伐
　　为适应建立住房分配货币化新体制的需要，应加快住房管理体制的改革，将目前以国家统管，单位自管为主的封 闭管理体制逐步转为以业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。各级建设、房管部门要结合本地实际，尽快制定住宅小区，非小区住宅和公有住房售后的物业管理具体办法； 对住房售后的维修管理，要建立房屋共用部分、设备和公用设施的专项维修基金，并建立健全业主对专项维修基金管理使用的监督制度。市级党政部门要率先在职工居住比较集中的住宅小区建立社会化、专业化的物业管理企业，并规范其经营行为和服务收费。

　　九、加强领导，严肃纪律，确保房改工作顺利推进
　　为了确保房改政策稳步推进、配套完善，各级政府应切实加强房改工作的领导，进一步严肃房改纪律，规范房改政策。
　　(一)各级领导机关应带头停止住房实物分配，推行住房分配货币化，积极发挥领导机关的表率和示范作用。
　　(二)加强政策宣传和培训工作。各级政府，各相关单位要组织有关人员学习政策，规范操作，把政策宣传、舆论导向、细致操作有机结合起来，确保房改政策的顺利实施。
　　(三)严肃房改纪律，加强监督检查。下级政府必须严格执行上级政府的政策规定，在大的政策原则方面，不允许 各地乱开口子。凡涉及房改方面的规定和办法，须经同级房改领导小组审议通过报经同级人民政府发文或由同级房改领导小组发文，其他任何部门均不得 擅自制定出台涉及房改和住房资金的规定和办法。在房改中低价售房，变相增加工龄、折扣以及违犯省、市人民政府统一政策规定的行为，各级纪检监察和房改部门要认真查处，限期纠正，严格按照省有关规定严肃处理。
　　(四)本方案自公布之日起实施，原有房改政策和规定与本方案有抵触的，一律以本方案为准。
　　(五)本方案由广元市住房制度改革领导小组办公室负责解释。